וטיפה יותר ברצינות –
הנה שיעורים שיאיר לפיד צריך לעשות לפני שהוא מכריז על צעד כזה: שיעור 1 12 דקות שיעור 2 5 דקות
17 דקות שהיו משנות הכל. מומלץ לכולם.
אילון, יהונתן – אני לא חושב שהביקוש לדירות קשיח. כאשר הביקוש קשיח, ירידה במחיר לא תעלה את הביקוש. במקרה דנן אפילו עבדכם הנאמן לפתע החל לשקול איך הוא מנצל את הכסף "חינם" הזה – ותוך שניה הבין שעוד מאות אלפים חושבים אותו הדבר כמוהו – לכן הביקוש לא קשיח ויעלה עם הסובסידיה. מכאן שאם יש בועה, הרי יאיר לפיד מנפח אותה בצעד הזה ומעודד עלייה של המחירים. אפשר לומר שהביקוש קשיח חלקית – כלומר קשיח לכמות מסויימת ומעליה גמיש. הגרף של ביקוש כזה, למי שזוכר שיעורי כלכלה, נראה כמו מגל – מתחיל בקו אנכי ואז מתעקל כלפי מטה.
רציתי להביא את הדוגמא של ירושלים אבל יהונתן הקדים אותי – מה לעשות, יש לי קוראים ברמה גבוהה 🙂
בכל מקרה, לדעתי, יהיה לכולנו שיעור מרתק בכלכלה כאשר הריבית תעלה – נראה את מחירי הדירות יורדים וגם את הביקוש יורד. פנטסטי. חבל לי שאין לאנשים סבלנות.
אגב – אם כבר משהו קשיח במשוואה הזו – זהו ההיצע ולא הביקוש. כפי שאומרים בשיעורי הכלכלה: "מי שקשיח – מרוויח" ולכן הקבלנים הם אלו שירוויחו כמעט את כל הסובסידיה.
מה שמרגיז בכל הרעיונות "היצירתיים" של פקידי האוצר והפוליטיקאים היא שחצי מעלות הדירה זה מיסוי החל ממחיר הקרקע, מע"מ ומיסים שונים ומשונים.
במקום להמציא מענקים ותמריצים דרך היזמים והקבלנים שפשוט יאפשרו להזדכות על המע"מ כמו שאכן מוצע בכתבה (ואני משוכנע שהראש הישראלי ידע לנצל גם את זה)
או… שיעלו ריבית ומנגנון השוק פשוט יעשה את שלו
שאלה אל אסף – כתבת: "בכל מקרה, לדעתי, יהיה לכולנו שיעור מרתק בכלכלה כאשר הריבית תעלה – נראה את מחירי הדירות יורדים וגם את הביקוש יורד". האם כוונתך היא שהריבית בישראל תעלה בעקבות העלאת ריבית של הפד, או בלי קשר לכך?
כבר כתבתי על זה בעבר (למשל כאןוכאן) – גם אם ריבית בנק ישראל לא תעלה, עקום הריבית יהפוך להיות תלול יותר – או הריבית ארוכת הטווח תעלה. אם כיום אגח ישראלית ל 10 שנים נותנת, כיום, נניח 3.4%, בעתיד היא תיתן נניח 6-7%, ללא קשר לבנק ישראל. ברור לכולם, אני מקווה, שכאשר אגחי מדינה נותנות 6-7% ל 10 שנים אף בנק לא יתן משכנתא, שהיא לרוב ארוכה מ 10 שנים, בפחות מ 7%. אם הריבית ארוכת הטווח תהיה 7%, זה אומר שגם התשואה על דירות צריכה להיות באיזור הזה. כמה מחירי הדירות צריכים לרדת כדי לשקף תשואה ממוצעת של 7%?
אסף, ההגיון שלך ברור אבל הוא "ישר" מדי.
אתה טוען שמחירי דירות "חייבים" להתאים את עצמם כדי לסביבת התשואה הממוצעת ארוכת הטווח. יכול להיות שהשוק יתיישר עם תשואת הרבית, אבל זה יכול לקחת הרבה מאוד זמן. מה גם ששינוי כיוון של הרבית כרגע נראה רק באופק וגם אם נראה כזה, רבית של 7% על אגח ל 10 שנים זה ציון דרך בתהליך מאוד אטי של שנים.
מיקי – אולי. אבל עם שני דברים אי אפשר להתווכח:
1. בשנה שעברה הריבית לעשר שנים זינקה ב 1.4% בתוך שלושה חודשים (לא ממש איטי)
2. תהליך איטי לא אומר שהוא לא יקרה, כמו שלהוריד פלסטר לאט רק מושך את הכאב
אסף ומיקי – גם תהליך מאוד איטי זה מצוין. זה רק אומר שלמשקיעים הנבונים יהיה הרבה זמן לעשות תשואה יפה על הכסף שלהם (במקום לתרום אותו לקבלן או משקיע נדלן) ואז 100K ש"ח לפה או לשם לא ממש ישנו .. 🙂
אני חושב ששני הצעדים לא יעזרו הרבה. למשל ביטול המע"מ לזוגות צעירים יחזק את צד הביקוש, אמנם זה יעזור לזוגות צעירים אך יעלה את המחירים לכולם. בנוסף, למה לדירות חדשות? למה לא לדירות יד שניה? אני ואשתי זוג צעיר – למה שנקנה דירה חדשה? אם הייתי קונה דירה (ואני לא) הייתי קונה דירה יד שניה ולא חדשה כנראה.
כמו כן הקפאת שכר הדירה לשלוש שנים זו התערבות בוטה בשוק החופשי. מה היא תעשה בדיוק? למה שלוש שנים? למה לא חמש? שש? עשר? לנצח? ובנוסף, מה הוא חושב שיקרה? שכר הדירה יעלה בממוצע בארץ בשיעור שהיה אמור לעלות בשלוש השנים האלה, לפני ההקפאה.
כל הצעדים של יאיר לפיד באים מכוונה טובה. הוא מדמיין לעצמו בעיני רוחו זוג צעיר שנאבק להצליח בחיים האלה. רוצים לקנות דירה. מסכנים. הוא רוצה לעזור להם. אבל הוא לא מבין שכל דרך שהוא יבחר לעזור להם, כל דרך מקורית, מסובכת, מטומטמת, הוא עוזר לצד הביקוש. מחוקי הכלכלה אי אפשר לברוח. כדי להוריד מחירים צריך לעזור לצד ההיצע ולא לצד הביקוש. *כל* פתרון, *כל* פתרון שהוא שמטפל בצד הביקוש *תמיד* יצא שכרו בהפסדו.
הדרך להוריד את מחירי הדירות היא להפשיר קרקעות ולבנות. לשבור את המנהל ואת כל הצורה שבה עובדים כיום. חוק שימושי יהיה למשל חוק שאומר שמהרגע שקרקע הופשרה, אם לא מתחילים לבנות עליה תוך 12 חודשים כל שרשרת הפקידים שאחראיים על אותה הקרקע מקבלים קיצוץ במשכורת של 1000 שקל.
ישנה דרך נוספת להוריד את מחידי הדירות – פשוט לחכות. אין לי צל של ספק שמחירי הדירות ירדו. זה עשוי לקחת זמן, אולי אפילו שנים, אבל הם ירדו. נומינלית, ריאלית, מה שתרצו – אבל הם ירדו. אדם חכם אמר לי פעם שבשוק ההון (וכמוהו בכל שוק אחר) אפשר להשיג יתרון על אחרים בשוק בשתי צורות: אינפורמציה טובה יותר (למשל במניות בדיקה לעומק, מחקר ועוד) ואופק ארוך יותר. למשל בוולס פארגו, אין לנו יתרון אינפורמטיבי על האחרים בשוק, הרי זה בנק שכולם מכירים וכולם ניתחו לו את הצורה. היתרון שלנו בוולס הוא האופק שלנו – אנו מוכנים להסתכל עשר שנים קדימה. ככה גם בדירות היום. אלה שממהרים לקנות היום, פשוט יורקים על העתיד שלהם, לדעתי, כי הם "חייבים דירה עכשיו!!" כאילו אם גרים בשכירות מעל זמן מסויים נשרפים.
המגמות הדמוגרפיות בישראל רק מראות גידול צפוי בביקוש לדירות, כך שאיני יודע למה כדאי לחכות. ואילו לגבי הריביות, יפן (מפוסט אחר..) מלמדת אותנו שריביות אפס יכולות להישאר שנות דור.
הממ, מחירי הדירות פשוט יעלו ב100K ש"ח?
כי הרי הביקוש ישאר אותו ביקוש, ואם לכל אחד מן הרוכשים יש 100K נוספים לרכישת דירה, הbids יעלו בהתאם.
ביקוש קשיח… המחירים בעיקר יעלו
אפילו לא צריך להתאמץ לנחש, אפשר ללמוד מהניסיון
יהונתן, השתגעת? ללמוד מהניסיון? 🙂
וטיפה יותר ברצינות –
הנה שיעורים שיאיר לפיד צריך לעשות לפני שהוא מכריז על צעד כזה:
שיעור 1 12 דקות
שיעור 2 5 דקות
17 דקות שהיו משנות הכל. מומלץ לכולם.
אילון, יהונתן – אני לא חושב שהביקוש לדירות קשיח. כאשר הביקוש קשיח, ירידה במחיר לא תעלה את הביקוש. במקרה דנן אפילו עבדכם הנאמן לפתע החל לשקול איך הוא מנצל את הכסף "חינם" הזה – ותוך שניה הבין שעוד מאות אלפים חושבים אותו הדבר כמוהו – לכן הביקוש לא קשיח ויעלה עם הסובסידיה. מכאן שאם יש בועה, הרי יאיר לפיד מנפח אותה בצעד הזה ומעודד עלייה של המחירים. אפשר לומר שהביקוש קשיח חלקית – כלומר קשיח לכמות מסויימת ומעליה גמיש. הגרף של ביקוש כזה, למי שזוכר שיעורי כלכלה, נראה כמו מגל – מתחיל בקו אנכי ואז מתעקל כלפי מטה.
רציתי להביא את הדוגמא של ירושלים אבל יהונתן הקדים אותי – מה לעשות, יש לי קוראים ברמה גבוהה 🙂
בכל מקרה, לדעתי, יהיה לכולנו שיעור מרתק בכלכלה כאשר הריבית תעלה – נראה את מחירי הדירות יורדים וגם את הביקוש יורד. פנטסטי. חבל לי שאין לאנשים סבלנות.
אגב – אם כבר משהו קשיח במשוואה הזו – זהו ההיצע ולא הביקוש. כפי שאומרים בשיעורי הכלכלה: "מי שקשיח – מרוויח" ולכן הקבלנים הם אלו שירוויחו כמעט את כל הסובסידיה.
זה בדיחה?
מה, איך בדיוק מבינים שם באוצר שתוספת 100 אלף ש"ח לכל משפחה תוריד את מחירי הדיור?
אם זו לא היתה המדינה שלנו זה היה אפילו מצחיק.
ובואו ננחש איך יממנו את זה? תמיד אפשר לעלות מיסים
מה שמרגיז בכל הרעיונות "היצירתיים" של פקידי האוצר והפוליטיקאים היא שחצי מעלות הדירה זה מיסוי החל ממחיר הקרקע, מע"מ ומיסים שונים ומשונים.
במקום להמציא מענקים ותמריצים דרך היזמים והקבלנים שפשוט יאפשרו להזדכות על המע"מ כמו שאכן מוצע בכתבה (ואני משוכנע שהראש הישראלי ידע לנצל גם את זה)
או… שיעלו ריבית ומנגנון השוק פשוט יעשה את שלו
שאלה אל אסף – כתבת: "בכל מקרה, לדעתי, יהיה לכולנו שיעור מרתק בכלכלה כאשר הריבית תעלה – נראה את מחירי הדירות יורדים וגם את הביקוש יורד". האם כוונתך היא שהריבית בישראל תעלה בעקבות העלאת ריבית של הפד, או בלי קשר לכך?
כבר כתבתי על זה בעבר (למשל כאן וכאן) – גם אם ריבית בנק ישראל לא תעלה, עקום הריבית יהפוך להיות תלול יותר – או הריבית ארוכת הטווח תעלה. אם כיום אגח ישראלית ל 10 שנים נותנת, כיום, נניח 3.4%, בעתיד היא תיתן נניח 6-7%, ללא קשר לבנק ישראל. ברור לכולם, אני מקווה, שכאשר אגחי מדינה נותנות 6-7% ל 10 שנים אף בנק לא יתן משכנתא, שהיא לרוב ארוכה מ 10 שנים, בפחות מ 7%. אם הריבית ארוכת הטווח תהיה 7%, זה אומר שגם התשואה על דירות צריכה להיות באיזור הזה. כמה מחירי הדירות צריכים לרדת כדי לשקף תשואה ממוצעת של 7%?
אסף, ההגיון שלך ברור אבל הוא "ישר" מדי.
אתה טוען שמחירי דירות "חייבים" להתאים את עצמם כדי לסביבת התשואה הממוצעת ארוכת הטווח. יכול להיות שהשוק יתיישר עם תשואת הרבית, אבל זה יכול לקחת הרבה מאוד זמן. מה גם ששינוי כיוון של הרבית כרגע נראה רק באופק וגם אם נראה כזה, רבית של 7% על אגח ל 10 שנים זה ציון דרך בתהליך מאוד אטי של שנים.
מיקי – אולי. אבל עם שני דברים אי אפשר להתווכח:
1. בשנה שעברה הריבית לעשר שנים זינקה ב 1.4% בתוך שלושה חודשים (לא ממש איטי)
2. תהליך איטי לא אומר שהוא לא יקרה, כמו שלהוריד פלסטר לאט רק מושך את הכאב
אסף… גם אני גרתי בירושלים… זוכר מה קורה כשנותנים לסטודנטים במרכז העיר מענק (למרות שמצאתי בעל בית שלא ידע על זה).
לגבי הביקוש… הכוונה כמובן היתה להיצע….
כלומר – זה לא יביא לעלייה מספר הדירות
אסף ומיקי – גם תהליך מאוד איטי זה מצוין. זה רק אומר שלמשקיעים הנבונים יהיה הרבה זמן לעשות תשואה יפה על הכסף שלהם (במקום לתרום אותו לקבלן או משקיע נדלן) ואז 100K ש"ח לפה או לשם לא ממש ישנו .. 🙂
אישית אני לא חושב שהתהליך יהיה איטי, אני חושב שהוא יהיה מהיר וכואב.
אסף – מה אתה אומר על ההצעה החדשה לאפס את המע"מ לדירה ראשונה לזוגות צעירים?
http://www.themarker.com/realestate/1.2272549
עוד הצעה מבית לפיד: הגבלת שכ"ד לשלוש שנים.
http://www.themarker.com/realestate/1.2273542
נראה שלא מבינים שם ששינוי של המחיר לא יביא לשינוי המציאות (היצע וביקוש לדירות)
דודו, DM,
אני חושב ששני הצעדים לא יעזרו הרבה. למשל ביטול המע"מ לזוגות צעירים יחזק את צד הביקוש, אמנם זה יעזור לזוגות צעירים אך יעלה את המחירים לכולם. בנוסף, למה לדירות חדשות? למה לא לדירות יד שניה? אני ואשתי זוג צעיר – למה שנקנה דירה חדשה? אם הייתי קונה דירה (ואני לא) הייתי קונה דירה יד שניה ולא חדשה כנראה.
כמו כן הקפאת שכר הדירה לשלוש שנים זו התערבות בוטה בשוק החופשי. מה היא תעשה בדיוק? למה שלוש שנים? למה לא חמש? שש? עשר? לנצח? ובנוסף, מה הוא חושב שיקרה? שכר הדירה יעלה בממוצע בארץ בשיעור שהיה אמור לעלות בשלוש השנים האלה, לפני ההקפאה.
כל הצעדים של יאיר לפיד באים מכוונה טובה. הוא מדמיין לעצמו בעיני רוחו זוג צעיר שנאבק להצליח בחיים האלה. רוצים לקנות דירה. מסכנים. הוא רוצה לעזור להם. אבל הוא לא מבין שכל דרך שהוא יבחר לעזור להם, כל דרך מקורית, מסובכת, מטומטמת, הוא עוזר לצד הביקוש. מחוקי הכלכלה אי אפשר לברוח. כדי להוריד מחירים צריך לעזור לצד ההיצע ולא לצד הביקוש. *כל* פתרון, *כל* פתרון שהוא שמטפל בצד הביקוש *תמיד* יצא שכרו בהפסדו.
הדרך להוריד את מחירי הדירות היא להפשיר קרקעות ולבנות. לשבור את המנהל ואת כל הצורה שבה עובדים כיום. חוק שימושי יהיה למשל חוק שאומר שמהרגע שקרקע הופשרה, אם לא מתחילים לבנות עליה תוך 12 חודשים כל שרשרת הפקידים שאחראיים על אותה הקרקע מקבלים קיצוץ במשכורת של 1000 שקל.
ישנה דרך נוספת להוריד את מחידי הדירות – פשוט לחכות. אין לי צל של ספק שמחירי הדירות ירדו. זה עשוי לקחת זמן, אולי אפילו שנים, אבל הם ירדו. נומינלית, ריאלית, מה שתרצו – אבל הם ירדו. אדם חכם אמר לי פעם שבשוק ההון (וכמוהו בכל שוק אחר) אפשר להשיג יתרון על אחרים בשוק בשתי צורות: אינפורמציה טובה יותר (למשל במניות בדיקה לעומק, מחקר ועוד) ואופק ארוך יותר. למשל בוולס פארגו, אין לנו יתרון אינפורמטיבי על האחרים בשוק, הרי זה בנק שכולם מכירים וכולם ניתחו לו את הצורה. היתרון שלנו בוולס הוא האופק שלנו – אנו מוכנים להסתכל עשר שנים קדימה. ככה גם בדירות היום. אלה שממהרים לקנות היום, פשוט יורקים על העתיד שלהם, לדעתי, כי הם "חייבים דירה עכשיו!!" כאילו אם גרים בשכירות מעל זמן מסויים נשרפים.
בדיוק אחרי שהשתלחתי ביאיר לפיד, הכלכלן הראשי שלו התפטר…
http://www.themarker.com/markets/1.2274274
אולי כן מבינים כלכלה שם.
בדיוק מה שאמרנו פה..
http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3627011,00.html
המגמות הדמוגרפיות בישראל רק מראות גידול צפוי בביקוש לדירות, כך שאיני יודע למה כדאי לחכות. ואילו לגבי הריביות, יפן (מפוסט אחר..) מלמדת אותנו שריביות אפס יכולות להישאר שנות דור.