בחלק הראשון הצגתי חבר שלי שבעזרת נחישות ודבקות במטרה, בעיקר בתחילת הדרך, הצליח להגיע לאורך קצת מעל עשרים שנה לעשר דירות אשר ברשותו.

קיבלתי מספר פושבקים על הנושא, חלק בתגובות לפוסט וחלק בטויטר, וזו גם אחת הסיבות שאני כותב- כדי לחדד את המחשבה. אז לפני שנגיע לעיקר, נדבר על הפושבקים. החלק הזה ידון אך ורק בפושבקים, ובחלק השלישי אדבר על העיקר. כדי לא להשאיר את הקוראים במתח, אפרסם את החלק הבא מוקדם בשבוע הבא.

הנה הפושבקים העיקריים:

1. רוב ההון הגיע מחסכון

פושבק ראשון טען שרוב הכסף הגיע מחסכון, כי החבר חסך עשרים ומשהו שנה 80% מהמשכורת. אך מי שקורא את הפוסט בדקדוק, מבין שאותו חבר חסך לא 80% אלא 100% מהמשכורת, אך במשך תשע שנים שבהן היה צעיר וגר אצל אמא ואבא ולא במשך כל התקופה. אפשר לטעון שזה לא מציאותי, אבל מהיכרותי עם הבחור, זה היה מאוד לא רחוק מהמציאות. וביננו, כשאתה גר אצל אמא ואבא, רווק, אילו הוצאות כבר יש לך?
עכשיו בואו נראה כמה הוא חסך בפועל:

המספרים לא עגולים כי מי ששם לב, תמיד ההחזר על ההלוואה היה קטן במקצת מכושר ההחזר המלא. כך נשאר כסף "לבזבוזים". לאחר השנה התשיעית, כל התשלומים הגיעו מהכנסה משכר דירה.

כמו שכתבתי בסוף הפוסט:

עם 250,000 שקל שההורים נתנו לו בתור הון עצמי, ועוד נניח 9 שנים של משכורת ממוצעת של סביב 9 נטו שהשקיע (עוד מיליון שקל בערך, לאחר מכן עבר לגור בשכירות), הוא מצא את עצמו 23 שנים אחרי עם 10 דירות אשר שוות בממוצע 2 מיליון שקל, דהיינו 20 מיליון שקל, או סביב פי 20 על הכסף המושקע…

(ציטוט מסוף הפוסט הקודם)

דהיינו, זה לא נכון שרוב הכסף הגיע מחסכון. רוב הכסף הגיע מהכנסה משכירות ועליית מחירי הנדל"ן.

2. שווי הנכסים ברור אך יש כנגדם חובות

נכון מאוד – התייחסתי בסוף הפוסט, בציטוט מעלה, רק לשווי הנכסים. אך בשלב הזה, שווי הנכסים הוא בקירוב טוב שוויו הנקי של הבחור. וכי למה? כי כמו שהסברתי בפוסט הקודם, רק הדירה האחרונה היא תחת משכנתא. הדירה הבאה נקנית רק כאשר רוב רובה (או כולה) של המשכנתא של הדירה הקודמת מסולקת. אחסוך מכם חישוב מדוייק, ונתקוף את זה בשתי צורות פשוטות:

1. הדירה האחרונה נניח עלתה 3 מיליון שקלים. נניח שבתום השנה העשרים הוא קנה אותה במימון מלא. אז השווי הנקי שלו הוא לא 20 מיליון שקל (10 דירות כפול 2 ממוצע, כאמור בציטוט, והייתי שמרני, איזו דירה במרכז עולה 2 מיליון ש"ח היום?), אלא 17 מיליון שקל. נו שוין, המסקנה בעינה עומדת.
2. נניח שהשכירות שמתקבלת בגין דירה במרכז כיום הוא בממוצע 6500 שקל בחודש (שמרני). זה אומר שעשר הדירות שלו מכניסות כמעט 800,000 שקל שקל בשנה, דהיינו אם נתווכח על מיליון לפה ומליון לשם, נטעה בסדר גודל של שנה.

איך שלא מסתכלים על זה, הבנאדם השקיע 1.3 מיליון שקל לפני קצת מעל עשרים שנה, והיום יש ויכוח אם עשרת הנכסים שלו שווים 17 או 20 (או 30) מיליון שקל.

3. מחירי השכירות ומחירי הדירות

בפוסט המקורי טענתי שעליית מחירי הנדלן אמנם העלתה את שווי הדירות שבאמתחתו, אך הפריעה לו לקנות את הדירה הבאה, ולכן בממוצע זה לא משנה. טענה שעלתה בטוויטר היא שמחירי השכירות צמודים באופן עקיף למחירי הדירות, ולכן עליית מחירי הנדלן כן עזרה לאותו חבר.

יש קצת אמת בטענה הזו, כי אכן מחירי השכירות במרכז עלו. מן הסתם זה עוזר ואפילו לא מעט, אבל כנראה שהתרומה הינה מינורית. קל לראות זאת – התשואה על דירה ברעננה בתחילת שנות האלפיים היתה 6-7%. כיום התשואה על דירה במרכז רעננה היא במקרה הטוב 2.5%. אז מחירי הדירות עלו מהר פי כמה מאשר מחירי השכירות, ולכן התרומה של עליית מחירי השכירות היתה נמוכה.

4. אין הצדקה לקנות נכס שמניב 6% עם בהלוואה בריבית 8%

אסף כתב בטוויטר את הטענה המימונית, וניסיתי להקניט אותו. כזכור, יש לי תואר שני במימון, אז איך יכול להיות שכתבתי שטות שכזו?

ישנן מספר סיבות שבגללן *כן* כדאי לקנות נכס שמניב 6% בריבית שעולה 8%. אנקוב בכמה:

א. סיבה אחת אסף כתב כבר בתוך הטוויט שלו בעצמו – עליית מחירי הנדל"ן. בסופו של יום מחירי הנדלן בישראל עולים מאז קום המדינה. במידה ומחירי הנדל"ן יעלו, גם אם בשיעור מינורי של 1-2%, העסקה כדאית.

ב. צריך לזכור שהעסקה, במחירה הנוכחי, קיימת *כיום* ולא מחר. הריבית שנקובה גם היא *כיום* ולא מחר. התשואה על הדירה, 6%, תישאר ברוב מצבי העולם קבועה, בעוד שהריבית משתנה בקרים לימים. עובדה, שהריבית על ההלוואה ירדה לא הרבה זמן אחרי, אבל שכר הדירה *עלה*. אם מסתכלים בנקודת זמן, ורק מנקודת מבט מימונית, זה נכון, אבל כשקונים נכס נדלני מסתכלים כמה עשורים קדימה. בהנתן ריבית כה גבוהה, המחיר של הדירה היה נמוך, גם אם תשואת השכירות היתה נמוכה נקודתית בעת רכישת הדירה. אז ריבית גבוהה איפשרה את העסקה הזו מלכתחילה.

ג. ההלוואה בריבית 8% מממנת רק חלק מהנכס, ולא את כולו. לעומת זאת, ה 6% ניתן על כל הנכס. לכן במקרה מסויים אפשר לקנות את הדירה ולא להוסיף כסף למרות שהריבית על ההלוואה גבוה מתשואת השכירות. ובינתיים, אנו ממתינים לעליה בתשואת השכירות (או משפצים ומעלים אותה בפועל, אבל אז נכנס הון חדש – עלות השיפוץ – למשוואה) ולעליה בערך הדירה.

ד. סיבות פסיכולוגיות – בשיעורי המימון מקבלים טבלאות אקסל מפה עד לפינה. אבל 99% מהאנשים בעולם הם לא גיליון אקסל מהלך. הוא קנה דירה במשכנתא לוחצת, שלחצה אותו מאוד, ממש כמו לימון. שמה לו מטרה אל מול העיניים. הוא קם בבוקר עם סכין בין השיניים, בדרך לעבודה העיף מבט לדירה והבין למה הוא קם בבוקר. כנראה שאם הוא היה מפקיד את הכסף בבנק כאמור, הוא גם היה מבזבז יותר ולא היתה לו מטרה ולכן לא היה מגיע לאותה תוצאה, למרות שהאקסל היה צועק שזה הצעד הנכון.

יש עוד סיבות אבל הבנתם את הראש. כמובן שאם ההלוואה היתה 15% ותשואת השכירות 4% אז זה לא שווה כנראה בכל מצב, אבל זה לא היה המצב. וכפי שכתבתי בפוסט – זה היה נכון רק לתחילת הדרך, במיוחד כדי לתפוס את המימוניקים בקהל:

מה שיפה הוא שהסיפור הזה עבד אפילו שהריבית על ההלוואה בתחילת הדרך (8-5.5%) היתה גבוהה מאשר התשואה על השכירות בדירה.

5. אם היה שם את הכסף בבורסה

ההשוואה הזו לא רלוונטית, מכמה סיבות:

א. נדל"ן זה לא מניות. מה שהוא עשה כמעט כל אחד יכול לעשות, לשים את כל כספך במדד בבורסה צריך להיות אדם מיוחד מאוד. דירה לא יורדת 50% בקורונה.

ב. השקעה בנדלן היא ממונפת – במניות חס ושלום. אף אחד לא ילווה לך כסף להשקיע במדד.

ג. במבט לאחור להשקיע במדד נראה טוב. אך כמו שכתבתי בפוסט שקישרתי אליו בא', התשואה בשנים האחרונות במדד היא באחוזון 90 ומעלה. הוא היה יכול להשקיע את כל כספו במדד ולקבל עשרים שנה של תשואה אפסית, גם זה היה פעם.

ובכל אופן – אם בשנת 2002 היה משקיע במדד את כל 1.3 מיליון השקלים שלו (וכאמור, הוא עשה זאת לאורך תשע שנים – אם הייתי פורס את זה על פני תשע שנים התוצאה היתה גרועה יותר) – הוא היה עושה עד היום פי 5.7 על הכסף, או היו לו כיום 7.4 מיליון שקל. נניח ששכחתי דיבידנדים אז 8 מיליון שקל. רחוק מאוד מהתוצאה שיש בידיו כיום. וכמובן לא התייחסתי לקושי להשקיע הכל במדד כל הזמן – ירידות, עליות, חוסר מטרה ברור (לשלם משכנתא על דירה שקנית זה משהו אחר לגמרי מאשר לקום בבוקר לעבודה בשביל לקנות את המדד בסוף החודש. ואז … אולי החודש נקנה פחות וניסע לחופשה באלפים?)

לסיכום – ההשוואה לא רלוונטית, ובכל אופן התוצאות היו פחות טובות.

6. שיקולי מיסוי

נכון – התעלמתי מהמס. המס היה גורם להאטה בתהליך. נניח עיכוב של עוד 3-4 שנים להגיע לאותה התוצאה.

7. משכורת, תשואה, תזרים

נסיים בתגובה של ארנון שכתב באנינות:

1. אכן, שירתתי יחד איתו ביחידה טכנולוגית ולכן המשכורות שלנו היו גבוהות מרגע השחרור. עם זאת, בסימולציה לא לקחתי משכורת הייטק (שהיתה אז כפי שאמרת 10K) אלא לקחתי פחות מזה.
2. צירפתי קישורים לעיתונות, בעבר אלה היו התשואות. בתחילת ה 2000 דירה ברעננה נתנה 5-7%. כיום הן נמוכות יותר.
3. נכון מאוד, במינוף כל כך גבוה ישנה סכנה גבוהה להכנס לבעיית תזרים. היא יכולה להגרם בגלל בעיה בעבודה או סתם תיקון בדירה. מצד שני, לא התחשבתי בעליות שכר שהוא קיבל במשך 5 שנים, אלא רק בשנה החמישית. זה מאפשר מרווח תמרון. בכל מקרה צודק 100% זה סטאפ מסוכן. אבא ואמא הם הביטוח במקרה כזה.

ולאחר פתיח כל כך ארוך –

מה הקשר לשוק המניות?

בואו נסתכל מה עשה אותו חבר בעצם: הוא קנה יחידות תזרים יציבות ו"משתפרות", דהיינו כל דירה ייצגה עבורו יחידת תזרים, שהוא היה בטוח שהיא יציבה (דירה במרכז, קל להשכיר אותה וכו'), ומשתפרת – מחיר השכירות עולה לאורך זמן. אמנם לא בכל תקופה, אך לאורך זמן כנראה שמחיר השכירות שהוא יקבל לא ישתנה הרבה ויטה לעלות.

כשנסעתי באוטו יום אחד, אחרי שיחה איתו, הבנתי שאני מכיר לא מעט חברות שעושות דברים דומים בשוק. ובתור משקיע עם כמה שערות לבנות, סלדתי מהן המון המון שנים. אך כשהתחלתי להפריד את המוץ מהתבן, גיליתי שיש פנינים נדירות, שלא קשה למצוא אותן, אך קשה לראות אותן. אפשר לומר שהן מסתתרות ב Plain sight.

נתראה בחלק הבא!