מחיר למשתכן או סובסידיה לעשירים

שנים רבות כתבתי על כך שלקנות דירה אם אתה משקיע בשוק ההון זהו לא מהלך חכם. כשכתבתי את הפוסט "המדריך השלם" אי שם ביוני 2011 לפני כשבע שנים, הייתי מאוד נחרץ. מסתבר שצדקתי, אעפ"י שמחירי הדירות המשיכו לזנק שבע שנים.

נתבונן במי שקנה דירה ביוני 2011, במינוף מקסימלי, אם נניח שהמינוף המקסימלי דאז היה 75% (לדעתי היה יותר, אבל תוך שימוש ב EMI ודומיהם – אני מזניח את אלה כי הם מעלים את עלות העסקה והסיכון הגלום משמעותית). נניח שמחירי הדירות (בהרצליה) עלו ב 35-40% מאז, ונניח הנחה אופטימית שמחירי השכירות כיסו את תשלומי המשכנתא ולא היו תשלומים נוספים לתיקונים וכו'.

יצא שאותו אדם נמצא עכשיו 7 שנים לתוך המשכנתא – סביב 30% פנימה במשכנתא של 20 שנים (נדרשות 20 שנים כדי שהשכירות תכסה המשכנתא). לפי הנתונים האלה, בערך 47.5% מהדירה היא שלו כיום – 25% הון עצמי ועוד תשלום של 30% מהמשכנתא בסך 75%. מכאן מקבלים 47.5% מדירה השווה 140% ממחיר הקניה. סה"כ ברשותו 66.5% ממחיר הקניה של הדירה, ובהתחשב שהוא השקיע בנכס 25% ממחיר הקניה, משמע שיש לו פי 2.66 יותר, עסקה בכלל לא רעה – תשואה של 15% שנתי. אך ה S&P500 באותה תקופה גם כן השיא 15% שנתי, ללא דיבידנדים. עם דיבידנדים, נקבל 17% שנתי. ובשוק המניות לא היינו צריכים להתמנף כלל.

כלומר ששבע שנים אחרי, המסקנה מהפוסט עודנה עומדת, לפי מספרים אמיתיים ולא תיאוריות. היה עדיף להשקיע את ההון העצמי בשוק המניות ולהנות מתשואה גבוהה יותר וללא מינוף. וזאת עוד בתקופה שמחירי הנדל"ן עולים! כפי שאתם יודעים, מחירי הנדל"ן לא תמיד עולים.

עבדכם הנאמן נפל בפח, האמנם?

ולמרות זאת – קניתי דירה בינואר השנה. אני, כן כן. אני.

איך זה יתכן? מדוע?

אם הייתי אומר לכם שברגע הקניה אני צריך לשלם רק 70% ממחיר הדירה במקום 100%, החישוב מעלה כבר הופך להיות מאוד אטרקטיבי, ועדיף אפילו לתשואת שוק המניות. כי אם הייתי צריך לשלם רק 70% ממחיר הדירה, מחיר הדירה עולה בעצם 40% ביום אחד (מ 70% ל 100% זו עליה של 42.8%), ביום קבלת הדירה, ולא בתוך 7 שנים. ואז התשואה היא איננה 15% שנתי, אלא היא 170% בשנה. זה כמובן לא מדוייק, כי המסירה של הדירה שלי תהיה רק בשנת 2021. אבל גם תחת נתונים אלה, אפשר לעשות פי 2.66 על הכסף בתוך שנתיים וחצי, תשואה מדהימה לכל הדעות.

מחיר למשתכן והבעיות בסובסידיות

כולנו מכירים את התוכנית הזו – "מחיר למשתכן". בתחילה, להצטרפות לתוכנית היו דרישות שונות ומשונות. בתחילה היא היתה רק לאנשים שעשו צבא, ואז קם קול זעקה של כל מי שלא עשה צבא מכל מיני סיבות, והדרישה הזו ירדה. היא היתה אחר כך לזוגות נשואים, ואז קמו כל הזוגות הלא נשואים, הגרושים, מה לא והדרישה הזו גם ירדה. אחר כך חשבו להגביל אותה לזוגות עם ילדים ואז קמו כל הזוגות חשוכי הילדים וגם שם התקפלו. חשבו להגביל את זה למצב סוציואקונומי נמוך תוך מבחן הכנסה להורים, אבל אז קמו כל אלה שהם עניים אבל ההורים שלהם עשירים והם לא בקשר, או עלו טענות איך בודקים בכלל מצב סוציואקונומי ואם זה יחסי לסביבה או לא… בקיצור, בלגן שלם.

אני זוכר שהתבוננתי בשעשוע בהתפתלות של המדינה ושר האוצר בתחילת התוכנית, זה היה נראה ממש כמו שני אנשים במיטה זוגית שמנסים להתכסות בשמיכה של תינוק. וזו היתה טרגדיה שסופה ידוע מראש. תמיד ישאר חלק חשוף. כל מי שמכיר טיפה כלכלה היה מבין זאת. היה ברור שלמדינה אין מוצא והיא תהיה חייבת לתת לכולם כדי "להיות צודקת". אכן, בסופו של דבר המדינה התפשרה כי ראתה שלא תוכל להגביל את התוכנית. לכן, מי זכאי להכנס למחיר למשתכן? מי שיש לו דופק (אה, וגם לא היתה בבעלותו דירה בשלוש השנים האחרונות).

זו הבעיה בסובסידיות. כולם רוצים את זה – כי זה כסף חינם. וברגע שמנסים לנווט את הסובסידיה לקהל מסויים בתור "מטרה צודקת" תמיד יקום מישהו בפינה ויגיד שזה לא צודק. צדק הוא לא אוניברסלי, ופרט לכך, תמיד יש יוצאי דופן. ברור שכדאי שלמשפחות עם ילדים תהיה דירה. אבל מה קורה עם זוגות שלא מצליחים להביא ילדים? הם לא מספיק מסכנים בכדי שתהיה להם דירה? ומה עם זוגות נשואים ולא נשואים – מה קורה עם אלה שלא יהודים או לא הסתדרו עם הרבנות, הם לא מספיק מסכנים לקבל דירה? ואלה ששירתו בצבא – הם שירתו את המדינה אז ברור ש"מגיעה" להם דירה. אבל מה עם אלה שלא שירתו בצבא כי הם פציפיסטים, נעניש אותם על אמונתם? ומה עם אלה שהם חולים או נכים או לא בריאים בנפשם? נעניש אותם על מוגבלותם?

מה שהתחיל בתור מטרה שנראית לגיטימית, ליצור דיור בר השגה לזוגות צעירים, המשיך להיות סובסידיה המונית וגלש לסובסידה לעשירים ולכאלה שבאמת לא צריכים אותה – כמוני. ככה זה עם יוזמות "חברתיות". הן תמיד, בלי יוצא מן הכלל, מגיעות לאוכלוסיה שלא צריכה אותה. השאלה היחידה היא באיזה שיעור נטפלים כאלה שלא צריכים את הסובסידיה לסובסידיה (כמוני). זה טבע הדברים – זה נובע מהצורך להיות "צודק" ו- "חברתי" משולב בחוסר היכולת לקחת החלטה וחוסר היכולת לחתוך את חתך האוכלוסיה המדוייק שאותו רוצים לתגמל. זה תמיד היה ככה, כי מי שמנסה לחתוך את חתכי האוכלוסיה האלה מלכתחילה רוצה להיות צודק, אך חיתוך שכזה באופיו הוא תמיד לא צודק, והפרדוקס הזה תמיד יגרום לכשלון או לפחות לחוסר יעילות של המהלך. אי אפשר לתת "לזוגות הצעירים" דירה כי אז יבואו הזוגות הזקנים, ניצולי השואה, אלה שהם בכלל לא זוגות, הנכים, ועוד אינספור "מסכנים" לא פחות. היות ואין חיתוך מדוייק "וצודק", כל התזה נופלת.

מחיר למשתכן בהרצליה

כשהתחילה התוכנית, הייתי בין הראשונים להרשם. נרשמתי למספר הגרלות, ולהפתעתי זכיתי בדירה בעפולה, בסכום מאוד נמוך. לאחר בדיקה החלטתי לוותר. אני לא מבין גדול בנדל"ן, אבל מהמעט שאני יודע, אני יודע שאני לא יודע להתעסק עם נדלן בעפולה. כך שמתי לב שהתוכנית פספסה עוד אחת מהמטרות שלה – ליישב את הפריפריה. רוב הזוכים, מטבע הדברים, הם במרכז, וקשה לי להאמין שאנשים יעברו לפריפריה בגלל שזכו בדירה.

לאחר מכן החלו הגרלות במודיעין, בראשל"צ ועוד ערים שאני מכיר לא רע ובהן התמודדתי. עד ששמעתי שמתעתדים לפתוח תוכנית בהרצליה. הרצליה היתה אם כל ההגרלות בשבילי – אני גם בן מקום בהרצליה ולכן יש לי סיכוי גבוה יותר "לזכות", וגם אני מכיר את האיזור מעולה.

התמודדתי בכל ההגרלות בהרצליה. לפי החישוב שלי (אני כבר לא זוכר איך חישבתי) הסיכוי לזכות בדירה בהרצליה היה נמוך מאוד, אבל לבני מקום הסיכוי היה בין 1:2 ל1:3. סיכוי לא רע בכלל! ואכן, זכינו בהגרלה, במחיר של 16,000 ש"ח למ"ר בנוי כולל מע"מ, כאשר דירות באיזור נמכרות ב 23,000-30,000 ש"ח למ"ר. כמו משקיע ערך – בדקתי את מרווח הבטחון: בדקתי עסקאות באיזור כדי לוודא שהמחיר גבוה מהמחיר שאותו אני עומד לשלם, בדקתי צילומי תצ"א ואחרות, הבנתי שהבניה תהיה באחד המקומות האחרונים לבנות במרכז, מה שעשוי לשמור על ערך הדירה לאורך זמן ומוריד את הסיכון. הסתמכתי גם על צמיחת האוכלוסיה במדינה וההגירה למרכז (כן, שמעתם נכון) המחזקת את הצפיפות ואת ההשערה שהמחירים לא ירדו מתחת ל 16,000 ש"ח למטר. בנוסף, הפרוייקט הינו בקרבת בית ספר חדש, פארק חדש, בקרבת הרכבת, הקניון, נתיבי איילון ועוד. כלומר שהמיקום ממש טוב – נדבך נוסף שעשוי להגן על ההשקעה.

המחירים של הדירות בהגרלה היו מחירים של המרכז – דירת גן למשל עלתה 3.2 מיליון שקל, דירת חמישה חדרים עלתה 2.2 מיליון שקל. אלה לא מחירים שזוגות "מסכנים" יכולים לשלם, הלא כן? נשאלת השאלה – מהי המטרה של מחיר למשתכן בהרצליה? הרי ברור שרק אנשים בעלי יכולת יכולים לשלם 2.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, הלא כן? מהו השיעור, לדעתכם, של אנשים עשירים, שלא צריכים אף סובסידיה, שהשתתפו בהגרלות האלה בהרצליה? (שימו לב שגם זו שאלה בעייתית, ולכן שאלתי – לדעתכם). זה עשוי למדוד את היעילות של אותה תוכנית בהרצליה.

הצעה שלי לתיקון

דיור בר השגה הוא לא משהו שהמציאה מדינת ישראל. ישנם פרוייקטים לדיור בר השגה גם בסינגפור והונג קונג למשל. שם הבעיה פי כמה יותר חמורה – דירת 4-5 חדרים רגילה בהונג קונג עולה במקרה הטוב 15 מיליון שקל (ובמיקומים קצת יותר טובים המחירים מגיעים בקלות ל 40-50 מיליון שקל לדירה).

שם התוכניות האלה עובדות כבר שנים רבות – למה לא לקחת דוגמא מהמדינות האלה? יש גם תוכניות שעובדות בניו יורק למשל, ביוסטון ובעוד הרבה מקומות אחרים. התוכניות האלה כוללות מעורבות של הממשלה מא' ועד ת', קריטריונים ברורים לזכאות, מחירים ועוד. והכי חשוב – הן עובדות. דיור בר השגה לא צריך להיות ססמא, הוא צריך להיות תוכנית רבת שנים. במקרה שלנו, מחיר למשתכן לבשה צורה של ססמאת בחירות.

בניגוד למשתתפים האחרים שאני רואה סביבי במחיר למשתכן, לי אין תלונות. נתנו לי מתנה ששוויה אולי יהיה קצת מתחת מיליון שקל. אני אף פעם לא מתלונן כשנותנים לי, במיוחד כשאני לא צריך. אבל מסתבר שאני בין המיעוט – מהזוכים האחרים בפרוייקט שלי ואחרים אני שומע לא מעט תלונות. זהו עוד אלמנט בעייתי בסובסידיה – זה אף פעם לא מספיק ומקבל הסובסידיה לעולם לא יהיה מרוצה ויגיד "יש לי די".