אני מזהיר – הפוסט הזה עלול לעצבן לא מעט קוראים, אני מתנצל מראש, זו דעתי הצנועה בעניין.
אין יום שעובר שלא מופיעה בו עוד כתבה בכלכליסט שמתארת זוג שמתקשה לקנות דירה, למשל זו, וזו, וזו, וזו, וזו, וזו. אם חשבתם שהגזמתי עם מספר הקישורים, דעו לכם שלא חיפשתי קשה, הלכתי אחורה רק 9 ימים עד ל 10 למרץ, היתה שבת באמצע ופספסתי כמה כתבות בדרך.
קשה שלא לראות עד כמה הכתבות האלה צהובות. די ברור לי למה כלכליסט ואחרים עושים את זה, אם מסתכלים על מספר התגובות לכל כתבה, שנספר במאות. אם בתשעה ימים התפרסמו 6-8 כתבות כאלה, זה אומר שכל כתבה היתה באוויר בערך יום, ועדיין הצליחה לגרור מאות תגובות. הציבור רעב לצהוב הזה. בכלל האווירה הפופוליסטית הציבורית מזכירה לי את האווירה בספר "Atlas Shrugged", אווירה פופוליסטית מסוכנת, וכלכליסט נהנה מכך במקום לנסות ולחנך ולשמור על רמת דיון נאותה, דו צדדית.
רמת חיים וחסכון
נתחיל מחסכון – כל הזוגות טוענים שלא יוכלו לחסוך ע"מ לקנות דירה. דעתי האישית, שאיננה נושא הפוסט, היא שאם חצי מהזוגות האלה היה "מתכלב" כמו שהתכלבו ההורים שלו, כבר היתה להם דירה מזמן. לרוב כשאני קורא את הכתבות, אני מסתכל ואומר – רבותי, סדרי עדיפויות. ל 70% מהזוגות הייתי פותר את הבעיה ומראה להם איך הם יכולים להרשות לעצמם חיסכון רב יותר רק מהנתונים השטחיים מהכתבה. לשאר הייתי צריך קצת יותר להתאמץ, אבל אני בטוח של 99% מהזוגות יכולתי לשפר את החסכון במאות אחוזים בתוך שעה של שיחה ומעבר על החשבונות. כמו כן לא חסרים ספרים בנושא "איך לחסוך" ותתפלאו כמה מקום יש לחסוך למי שרוצה. הכל שאלה של סדרי עדיפויות. הייתי מצפה שעבור שאיפה שהיא "חיים ומוות" עבורם, חסכון לדירה יקח משקולת גבוהה בסדרי העדיפויות אך זה לא נראה כך. למסך של המחשב שלי מודבק קלף נחמד שאומר:
חוק יסוד: רכישת דירה
נתעלם מדעתי האישית בנוגע לחסכון ונגלוש ישירות לעיקר: גבירותי ורבותי הזוגות הצעירים בכלכליסט, מי אמר שאתם חייבים לקנות דירה? האם מישהו מכוון לכם אקדח לרכה? האם חוקק "חוק יסוד: רכישת דירה" כשהייתי בחו"ל ולא שמתי לב? השאיפה האוטומטית הזו, כאילו תכנתו אותם מראש שהם חייבים לקנות דירה בכל מחיר תמיד מרימה אצלי גבה. שיא הכתבה מגיע אצלי כשאני קורא את הנימוק של הזוגות מדוע לא לגור בשכירות, השאלה החשובה ביותר בכל הכתבה, ישנן תשובות כמו:
אמתלה נהדרת לשיעבוד החיים ולהוציא מיליון וחצי שקל מהכיס – "כי זה לא שלך ב 100%". אגב התירוץ של "הכסף שנזרק לפח" ועוד הרבה תירוצים אחרים נידונו כבר בעבר במדריך לשכור או לקנות. במקרה דנן התירוץ חלש ומראה אדם שלא למד את הנושא. הוא פשוט מתוכנת לקנות דירה.
ההשוואה להורים
הכתבות נוהגות להשוות את הזוגות להוריהם. כל הזוגות האלה חיים בבית סביר, יש להם ילדים עם צעצועים והם לא גוועים ברעב. חלקם אפילו לא עובדים "כי הם לומדים". כשאבא שלי למד הוא היה שוטר במשך היום ובמשך הלילה ניקה קיא וצואה בתור אח בבית חולים, במקביל ללימודי רפואה. עצם העובדה "שקשה להם לקנות דירה" ולא "קשה להם לקנות אוכל" זה כבר אומר הכל. אלו "צרות של עשירים". כמו שרבים מהם מעידים, לא חסר להם כלום (פרט לדירה). הם חיים הרבה הרבה יותר טוב מהאופן בו חיו ההורים שלהם בגילם, הם מקבלים שירות רפואי טוב יותר ממה שקיבלו ההורים שלהם, נהנים מביטוח טוב יותר, זכויות חוקיות כמו עבודה ופיטורין וחופשות טובות יותר, זכויות סוציאליות טובות יותר, רמת חיים כללית טובה יותר, לילדים שלהם יש אופניים חדשות (אני מעולם לא קיבלתי אופניים חדשות, רק משומשות), יש להם אייפון ושיאומי וטלויזית LCD ו-Wii ומחשב בחדר וטאבלט ומיקרוגל במטבח. הם חיים פי עשרה יותר טוב מאשר חיו ההורים שלהם בגילם, ההבדל בין רמות החיים כה מסנוור שאי אפשר שלא לשים לב אליו. אז ההורים שלהם יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה. סו וואט? איך זה שיפר את רמת החיים שלהם?
ההשוואה של מחירי הדירות לפעם לא רלוונטית. פעם, למשל בשנות ה 70, היתה אינפלציה נוראית והריבית היתה דו ספרתית. לכן מחירי הנכסים היו מדוכאים. כיום הריבית נמוכה הסטורית. ברור שמחירי כל הנכסים יהיו מנופחים, לכך גורמת ריבית נמוכה. אבל אלו הם מחזורי הכלכלה. זו חכמה קטנה מאוד להשוות שפל לשיא.
החלום שלך – דירה, החלום שלי – פורשה
שאול אמסטרדמסקי היקר, בלו"ז הצפוף שלך, הכולל כל יום ראיון עם זוג צעיר אחר שקשה לו לקנות דירה, נסה למצוא חלון זמן ולקפוץ אלי הביתה, יש לי נושא חדש ומרענן: כמה קשה לי לקנות פורשה. צ'מע, אני לא מבין, פעם רכב כמו פורשה היה עולה 250,000 אלף שקל או איזה 20 משכורות, היום הוא עולה שני מיליון שקל, 200 משכורות! אנחנו זוג שלא מרוויח הרבה נטו יחד, ויש לנו ילד רך. גן עולה 3000 שקל, יש חשמל וארנונה לשלם, איך נתמודד עם החזרי משכנתא על הפורשה החדשה? זה ממש חלום רחוק!
כמו שפורשה שעולה שני מיליון שקל היא חלום רחוק, גם לדירה מותר להיות חלום רחוק. כולם חייבים לגור, אבל לא כולם חייבים להיות בעלים של דירה. בעלות זו לא צורך בסיסי, מגורים כן. מדוע על רכב יקר אפשר לומר: "זה מעל הפופיק, נסתפק במאזדה רגילה, ואם לא אז בסוזוקי אלטו, ואם לא אז בסובארו 1998 יד 5, ואם לא אז באופנוע", אך אי אפשר לומר זאת על דירה? לומר: "אנו לא מסוגלים להרשות לעצמנו דירה" זו לא בושה, זה בדיוק כמו לומר שאני לא יכול להרשות לעצמי לקנות לאשתי את ה Vanderbilt rose. אחד מהזוגות בכתבות שקישרתי מעלה ניסח את זה נכון: "במחירים של היום הברירה היא לקנות דירה או לחיות". היות ואני מניח שהם לא רוצים להתאבד, פשוט מאוד: אל תקנו דירה!
הפתרון למחירי הדיור הגבוהים
הפתרון הטוב ביותר שאני יכול להציע לזוגות הצעירים המתקשים לקנות דירה: גורו בשכירות עד שהמחירים ירדו. המחירים לא ירדו? לא נורא, גורו כל החיים בשכירות. תחסכו כמה שאפשר, יחד עם מה שהמעביד חוסך לכם בקרנות הפנסיה, ו… כן, גם בפנסיה תשלמו שכירות. בפנסיה לא משלמים על אוכל? מים? חשמל? מיסים? תרופות? אז כמו כל הוצאה אחרת, בפנסיה אפשר לשלם גם שכירות. לא מתים מזה. אולי בעקבות ההחלטה לחכות בסבלנות ולשכור גם תהיו רגועים יותר וכך הוצאות שכר הדירה יתקזזו עם הוצאות נמוכות יותר לתרופות. 🙂 כמו כן בפנסיה לא עובדים והילדים לא בבית, אז אפשר לעבור לדירה קטנה וזולה בכל מקום שתרצו.
סבא שלי בן 100 וחצי (בגיל 100, כמו בגיל שנה, מתחילים לשים לב גם לחצאים). הוא גר בשכירות במרכז תל אביב, משלם 5700 שקל שכירות יחד עם כל הצעירים שבוכים שאין להם דירה. הוא לא בוכה. כל חייו הוא גר בשכירות. הוא גר לבד בדירת שלושה חדרים קטנה, ומתלונן שהיא גדולה מידי בשבילו. בחדר אחד הוא לא משתמש. הוא מבלה כל צהריים במרפסת שלו ומתענג על הריח של הים. סבא שלי משלם את השכירות מהפנסיה שלו, כי הוא עבד כמו חמור כל החיים שלו. כיום, הוא חי כמו מלך לעומת הצורה שבה גדל. החברים שלו לא צוחקים עליו שאין לו דירה (יש שיגידו שזאת כי רובם ככולם כבר לא איתנו :-)), וטוב לו. מאוד. יש לו פרספקטיבה ארוכה, של 100 שנים, מה שחסר לזוגות בארץ ובמיוחד לכתבים בכלכליסט.
מסקנה: אפשר להיות בן 100 ולגור בשכירות. הנה לך שאול אמסטרדמסקי, אם חיפשת נושא לא פופוליסטי – אפשר גם להגיע לגיל 100 ולחיות בשכירות, בפנסיה. זה לא נורא. אין גיל שבו מתים אם לא קונים דירה.
האמזונס של הפופוליזם
נהר הפופוליזם שזורם בארץ רחב ידיים אפילו מהאמזונס שנמצא לא רחוק ממני (אל דאגה, אני חוזר בשבוע הבא). כמו לאמזונס, גם לנהר הזה יש מקורות: החל מהציבור בעל הדיעות הפופוליסטיות, המשך בתקשורת הפופוליסטית המזינה את הציבור ומלבה אותו וכלה בקובעי המדיניות. למשל יאיר לפיד, עם ההודעה האחרונה שלו, שקובע חוקים שונים מחוקי הכלכלה. דנו על יאיר לפיד והחלטותיו השנויות במחלוקת בפוסט הזה וקבענו שיאיר אולי בעל כוונות טובות, אך בלי טיפול בצד ההיצע לא יהיו תוצאות. כל טיפול בצד הביקוש יגרום בדיוק לתופעה ההפוכה. לא רק זאת, כבר עכשיו נשמעות תגובות לביטול המע"מ כמו "אני כבר 5 שנים בטיפולי פוריות, למה לי לא מגיעה ההטבה", "למה רק לדירות חדשות ולא ליד שניה"… יאיר, עשה טובה, קרא את הספר Atlas Shrugged. הדמות שלך כאילו לקוחה מהספר. והספר נכתב ב 1957, לפני שנולדת.
נהר הפופוליסטיות לא מגיע רק מיאיר לפיד. יאיר באמת מתכוון לטוב. אך הוא ניזון, כמו רוב הציבור, מאנשים שאינם מכירים הסטוריה או כלכלה וחושבים שהם מעל חוקי הכלכלה. למשל, תמיד מבדר אותי לקרוא את כל הדיעות הטוענות "שהנגיד אשם בעליית מחירי הדירות". אלי ציפורי הגדיל והאשים את פישר בריש גלי, ללא בושה, שהעלה את מחירי הדירות "ולא אכפת לו מהזוגות הצעירים", כאילו במניפסט של בנק ישראל כתוב "דאגה לזוגות צעירים". נצטט מהכתבה הזו, שאמנם נכתבה לפני שנה, אבל כבר אז הזדעזעתי מהפופוליסטיות הנוראית עד כדי כך שאפילו היום אני זוכר אותה. עצוב שיש אנשים שיכולים לכתוב כאלה דברים בעיתון כלכלי בתפוצה ארצית (ההדגשות שלי):
הריבית הזאת יצרה את הבעיה החברתית מס' 1 בישראל – העובדה שזוגות צעירים צריכים לשעבד את כל חייהם בשביל לקנות דירה מצ'וקמקת נעלמה לחלוטין מעיניו של פישר: הוא הקריב את יציבותם של מאות אלפי זוגות צעירים ושל דורות שלמים, רק בשביל יציבותם של כמה בנקים…
אלי ציפורי, 2013
ומה קרה לאלי ציפורי בתגובה? אותו אלי ציפורי, עם המילים הפופוליסטיות? הוא קיבל פרס.
בשביל אלי ציפורי הבעיה החברתית מספר 1 בישראל היא לא שיש זקנים וילדים רעבים ללחם, ניצולי שואה מושפלים ורעבים, נכים ללא תמיכה מביטוח לאומי, לוחמי שייטת חולי סרטן. הבעיה החברתית מספר 1 היא שזוג צעיר לא יכול להרשות לעצמו לקנות דירה, הם צריכים לשעבד את כל חייהם בשביל הדירה, שאם לא כן הם יומתו בכיכר העיר.
אדון ציפורי, בעלות על דירה היא מותרות, היא לא חובה. היא לא בעיה חברתית. עבודה ומשק חי זו העדיפות העליונה, ולא מחירי הדירות. אם הריבית היתה נשארת גבוהה כפי שהיתה לפני המשבר, היתה פה אבטלה פי כמה יותר גבוהה ואז שאול אמסטרדמסקי היה כותב כתבות בכלכליסט על זוגות צעירים הומלסים שאין להם כסף לאכול, ולא על זוגות צעירים שאין להם יכולת להרשות לעצמם דירה (אגב, לדעתי בעוד כמה שנים שאול אמסטרדמסקי דווקא כן יכתוב כתבות על זוגות צעירים שלקחו משכנתאות כיום ופשטו את הרגל. כתבתי על זה, אבל עכשיו פתאום אנשים אחרים שמים לב, למשל קרן המטבע הבינלאומית IMF ואפילו מר זקן ופרופסור זליכה). קל לבקר כאשר אין קבוצת ביקורת. הרי אם ציפורי היה מסתכל ביקום מקביל ורואה תוצאות של מדיניות אחרת, הוא לא היה מתבטא ככה. גם אם יתכן וריבית גבוהה לא היתה גורמת לפשיטת רגל של המשק הישראלי, היש איזשהו נגיד בעולם שהיה מוכן להמר עם כל כלכלת ישראל? אני הייתי מעדיף לשלם במחירי דירות גבוהים. תופעת הלוואי של ריבית נמוכה היא התנפחות במחירי הנכסים, מה לעשות. לפחות כמעט כולם בארץ עובדים. אז לא נקנה דירה. אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה.
סבלנות
רבותי, סבלנות. מחזור בשוק הנדל"ן הוא 15 שנים בערך. לצערי מעטים האנשים שיכולים להסתכל תקופה ארוכה אחורנית, בטח שלא זוג צעיר. אנו בתוך השנה השישית של העליות במחירי הדירות, אם המחזור הנוכחי הוא אכן באורך 15 שנה, יש סיכוי טוב שבעוד שנה-שנה וחצי הסיפור יתהפך.
גם אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות – מה זה משנה? למשל, האם זוג שקנה דירה ב 2009 ומחיר הדירה שלו עלה ב 100% שיפר את רמת החיים שלו כיום? כנראה שלא.
לדוגמא, חבר שלי, עובד היי טק, גם חלק מזוג צעיר, התייעץ איתי בנוגע לרכישת דירה. אמרתי לו מה דעתי בעדינות וגם לא בעדינות. אמרתי לו שלהשתעבד לעשרים שנה למשהו שיניב לו 2% ריאלי, במקרה שהוא קנה בחלק הנכון של הסייקל, שאנו כנראה לא שם, זו לא החלטה חכמה. אמרתי לו שיותר כדאי לו לקנות אגח"ים כאלה ואחרים ובמניות כאלה ואחרות שיניבו לו הרבה יותר, ולחכות. אמרתי לו שיש אפשרות למשל שהמניות ישלמו לו את השכירות בצורת דיבידנדים. אפילו ברקשיר הת'אווי בגודל הנוכחי לא פסולה. אמרתי לו שגם אם מחירי השכירות יעלו, הוא תמיד יוכל לעבור לדירה קטנה יותר. במשכנתא, אם הריבית עולה, או מפטרים אותך, נדפקת, אתה לא יכול להשתחרר מזה כמו במקרה של שכירות. קשקשנו על זה במשך כמעט שעה. זה עבד: הוא לא קנה דירה, הוא בחר להמתין … בדיוק שלושה חודשים, ולאחר מכן רכש דירה (אגב, אחרי חצי שנה פיטרו אותו). "אני מפחד שהמחירים ימשיכו לעלות" הוא אמר לי. "כולם מדברים בועה בועה והמחירים עולים". לי זה ממש מזכיר את התופעה הידועה בשוק המניות. ממתי השקעה או החלטה כלכלית הופכת להיות כלכלית יותר כאשר המחירים עולים? "הפוך גוטה, הפוך". אם לא מצאת משהו במחיר הנכון – חכה. "שב על הידיים" כמו שבאפט אומר.
יש שיגידו שקניית דירה למגורים זו לא השקעה. אני מסכים, עם זאת זו תמיד החלטה כלכלית. די להתבונן בארנק של זוג שקנה דירה מעל הפופיק, שום תירוץ על הרגשה לא יסתום את החור או את הסיכון האדיר שהם לקחו על עצמם.
לפני כמעט שנה התערבתי עם אחד הקוראים על שקל (תגובה 16) – שהריבית בארץ בארה"ב תעלה בשנת 2015. בינתיים, איך שהדברים מתקדמים באמריקה, נראה שאני מנצח. כמובן שעוד הכל יכול להתפך, אבל כך זה נראה. בכל מקרה השקל מוכן אצלי בכספת. לאחר שתעלה הריבית, לאן יזרום נהר הפופוליזם כשמחירי הדירות יעשו אחורה פנה? לדעתי, אם מחירי הדירות יהיו פתאום הרבה יותר סבירים, לא תראו כתבות של אמסטרדמסקי עם הכותרת "וואו, כמה קל היום לקנות דירה" ואלי ציפורי לא יגיד: "וואללה, תודה לך נגיד בנק ישראל, עכשיו אפשר לקנות דירות!". כולם יפמפמו כמה המדינה צריכה לעזור לאלפי הזוגות שפשטו את הרגל בעקבות הריבית. הפופוליזם אף פעם לא מת, הוא רק מתחלף. תמיד יהיה איזה מסכן שהתאבד כלכלית היום ומחר צריכים לעזור לו. היום אלו זוגות שלא חסכו שקל עד גיל 40, מחר זוגות שקנו דירה והתאבדו כלכלית. גם אז יאיר לפיד או מחליפו ירימו את הכפפה, אני בטוח. כמו כיום, כולנו נשלם את המחיר.
סיכום
כבר כתבתי בעבר על ההבדל בין לשכור לבין לקנות, ואף הרחבתי. כתבתי שלרוב האנשים קניית דירה היא הגיונית, אך לא כמו שנעשה כיום – בכל מחיר. אך עם זאת קניית דירה היא העסקה הגדולה שיעשו הצעירים האלה בחייהם ולכן כדאי שיסתכלו על זה בעיניים אובייקטיביות, ולא תחת לחצים חברתיים ופסיכולוגיים. קצת חינוך פיננסי לא יזיק, מחקר על מחזורי הנדלן בארץ ובחו"ל, קריאת ספרים בנושא. זו ההחלטה שיכולה לשנות את חייהם. החינוך הכי חשוב יהיה להסביר לזוגות הצעירים שיש אפשרות שמחירי הנדל"ן ירדו, והרבה, אפשרות מאוד ריאלית שצריך לקחת בחשבון. צריך להסביר להם שקונים משהו רק אם אפשר להרשות לעצמנו לקנות אותו, גם דירה. דירה זה לא קדוש. צריך להסביר להם שלחכות בסבלנות זו גם אופציה, וגם אם לא תבוא הסבלנות על סיפוקה אפשר לגור כל החיים בשכירות – זה לא כזה נורא, סבא שלי עושה את זה כבר 100 שנה. יש לו אפילו חברה צעירה ממנו ביותר מ 40 שנה, אז מה אם אין לו דירה. לחיות, זה יותר חשוב מדירה. בסופו של יום, כמו בכל דבר בחיים, מי שיש לו סבלנות חי יותר, וחי יותר טוב.
גילוי נאות: אינני יועץ משכנתאות. יש לי אחזקה בכל הניירות המוזכרים. יש להתייעץ עם מומחה לפני כל פעולה פיננסית. נא לקרוא הפטור מאחריות.
