כמעט כל האנשים שאני מדבר איתם חושבים שמחירי הדירות תמיד עולים.
כמובן שזה ממש לא נכון, לא בארץ ולא באף מדינה, אבל אם נשלב את הזיכרון הקצר מאוד שיש ל 95% מהאוכלוסיה ביחד עם בורות של 95% מהאוכלוסיה בנוגע לעובדות נקבל בממוצע שלמעל 95% מהאוכלוסיה יש קונספט שגוי מוטמע במודעות. כאשר ל 95% מהאנשים הסובבים אותך יש קונספט מסויים, אתה צריך להיות אדם מיוחד כדי לא להסחף אחרי העדר.
תקופות של עליות מחירים בדירות מתאפיינות בכותרות צעקניות בעיתונים ובהפגנות בשדרות רוטשילד בתל אביב, לכן הן בתודעה של כולם. תקופות של קיפאון או ירידה הן תקופות שקטות.
בתואר למדתי על הטיות שונות שטברסקי וכהנמן כתבו עליהן. אינני זוכר איך נקראה ההטיה הזו, אך כאשר אנשים רואים משהו קורה לאורך זמן לא ארוך (נניח לאורך שנה) הם מותחים קו ישר ומניחים שזה יהיה ככה לנצח, או לפחות לתקופת זמן ארוכה. ככה זה, ככה רוב המוחות האנושיים עובדים – באופן ליניארי, לא משנה מה קרה בעבר. בנוסף, אם חוזרים על טעות מספיק זמן באוזניהם של אנשים, הם מתחילים להאמין בטעות הזו ולפעול לגביה אף שלא פעם הם יודעים שהם שוגים.
אני חושב שמשקיעי ערך שונים בתפיסה שלהם של העולם ולכן הם פחות רגישים להטיות כאלה (לא שאין למשקיעי ערך הטיות, סך הכל כולנו אנושיים). סימן לכך אפשר למצוא, למשל, בעובדה שכמעט כל משקיעי הערך שאני מדבר איתם לא קנו דירה. המתאם בין היותך משקיע ערך לבין העובדה שלא קנית דירה הוא פשוט כמעט מושלם, לפחות מבין האנשים שאני מכיר בתחום (לא מעט), מכל טווחי הגילאים. בנוסף, המעטים שכן קנו דירה, קנו לפני שנחשפו להשקעות ערך. הקונטרסט הוא כל כך חזק שברור שהוא גם מובהק סטטיסטית. העניין הזה אינו מובהק רק במשקיעי ערך בארץ. למשל, גם באפט קנה בית אבל רק שנים לאחר שהשקיע ובנה הון ולאחר שמחיר הבית היה זניח ביחס להון שלו (ואישתו לחצה…). כשבאפט קנה את הבית שלו ב 31,500 דולר (בפברואר 1958) היו לו כבר לא רחוק ממיליון דולר.
(אגב, תופעה נוספת שאני רואה אצל משקיעי ערך אבל במובהקות נמוכה יותר היא שהם אינם עושים ביטוח כלל. לא ביטוח חיים, לא ביטוח רכוש, כלום. אודה אתוודה ואומר שלעבדכם הנאמן יש ביטוח חיים צנוע, אך מה שבטוח (ביטוח) הוא יקטן עם הזמן ועם ההון).
בואו נדבר עובדות. אני ושותפי עשינו אנליזה קטנה לגבי מחירי הדירות בארץ ב 20 השנים האחרונות (שהיו מאוד פוריות בענף הנדל"ן).
חשבתי שלפני שאפרסם את המסקנות שהגענו אליהן עבור 20 השנים המשוגעות האלה שהיו לנדל"ן, אשאל את קוראי הנאמנים מה הם חושבים. אשאל אתכם שש שאלות, אנא ענו בתגובות בקצרה. נראה מי יקלע.
נסו להיות כנים עם עצמכם, אל תרוצו לחפש באינטרנט – תכתבו מה שעולה לכם בראש. נא לא להתבייש – לענות!
השאלות הן:
1. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בחמש השנים 1994-1998?
2. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בחמש השנים 1999-2003?
3. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בחמש השנים 2004-2008?
4. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות בארבע השנים 2008-2012?
ולסיום השאלות החשובות ביותר:
5. מה לדעתך היה השינוי השנתי הממוצע במחירי הדירות ב-19 השנים 1994-2012?
6. מה לדעתך הוא הגורם המשפיע ביותר על עליית מחירי הנדלן ב 20 השנים האחרונות? (סיבות לדוגמא: חוסר בקרקעות, ריבית, אי איזון בין היצע וביקוש, עליה לארץ, וכו'. אם חשבת על יותר מגורם אחד, אפשר לציין אחוזים, למשל: X% מהעליה במחיר נגרם מסיבה Y וכו')
כל השאלות במחירים נומינליים.
תשובות רשמיות בהמשך, לאחר שיהיו מספיק תגובות.
