רבים מאתנו מתחבטים בשאלה האם לרכוש דירה או לשכור דירה. זו שאלה שכל זוג צעיר בארץ שואל עצמו, במיוחד בימים אלו שבהם מחירי הדירות עולים. המוני מיתוסים וסברות מסתובבים סביב שאלה זו, כמעט כולם שגויים וכמעט כולם ללא ביסוס כלכלי. רבים מהמיתוסים האלו נובעים גם מבורות מוחלטת של האוכלוסיה בנוגע להשקעה בנדל"ן והשקעות בכלל.
בניגוד לסבור על ידי הכלל, לשאלה הזו יש תשובה ברורה מאוד. בפוסט זה נבחן קנייה של דירה, ולאחר מכן כל קורא יוכל להחליט כיצד לענות לשאלה בעצמו בסוף הפוסט.
במדריך הנ"ל השתדלתי לכלול כמה שיותר אינפורמציה רשמית (להבדיל מסיפורי סבתא במקורות אחרים). כמו כן, השתדלתי לערוך את הסימולציות בתנאים אמיתיים, בלי להניח הנחות (כמו "עולם ללא אינפלציה") וכו'.
מה רואים הקונים
רוב האנשים, כאשר קונים דירה, רואים לנגד עיניהם דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל שבעוד 25 שנים, אחרי הרבה מאוד תשלומים סיזיפיים, סיכון, פחד מאינפלציה, תהיה בסופו של דבר שלהם. הדירה היא נכס ממשי, קל לראות אותה ולמשש אותה. קל להתאהב בה, קל להשתכנע שעשית את הדבר הנכון כשקנית אותה כאשר כולם מסביבך עושים את אותו הדבר. אך לא פעם זהו תעתוע – פה מקור הטעות. בהתבוננות בדירה שכזו ורק בה, אותם אנשים מתעלמים מהעלות האלטרנטיבית.
עלות אלטרנטיבית
בכלכלה, גם אדם שמרוויח יכול להפסיד. נשמע מוזר נכון? נתאר מקרה: נניח ואדם אומר לכם שהוא משכיר את דירתו, בשווי 1.5 מיליון שקל, ב 1000 שקל בחודש, כבר 10 שנים. אדם אחר יצחק עליו ויגיד לו שהוא הפסיד הרבה כסף, כי באותן 10 שנים הוא השכיר דירה דומה ב 4000 שקל בחודש. שתי הדירות זהות ובאותו איזור.
שניהם הרוויחו כסף. אך בכלכלה, האדם השני צודק. האדם הראשון יכול היה להשכיר דירתו ברווח גבוה יותר. הוא הפסיד כסף שהיה יכול להרוויח אילו היה נוהג יותר בחכמה. זו בדיוק העלות האלטרנטיבית. העלות האלטרנטיבית מתארת מה יכול היה להרוויח משקיע חכם יותר בסיכון דומה.
מיתוסים ותירוצים
ראשית כל, הבה נפריך את המיתוסים הקשורים בקניית דירה על מנת שנוכל לבצע ניתוח נכון של המצב. בפעם הבאה שתתקלו באדם שיורה לעברכם את המיתוסים האלו, תוכלו לתת לו תשובה מלומדה וטובה. אני מציע לכל הקוראים לקרוא טוב טוב את התשובות למיתוסים האלה, גם לאלו שקנו כבר דירה, כדי לדעת היכן הם נמצאים. אמנה מספר מיתוסים ואפריך אותם אחד אחד:
1. לדירה יש ערך סנטימנטלי/רגשי, אי אפשר לכמת אותו בכסף
לדעתי, לכל דבר יש מחיר, גם לסנטימנט. אמנם אי אפשר לנקוב במחיר הזה ואי אפשר לחשב אותו, אבל אפשר לדעת היטב האם הסכום הנקוב הוא מעל המחיר או לא. למשל, לאדם יש סנטימנט לבית הוריו. נניח שבית הוריו שווה מיליון שקלים. במידה ומציעים לאותו אדם 10 מיליון שקלים, סביר להניח שהוא יוותר על אותו בית, מכאן שגם לסנטימנט יש מחיר. באותו אופן, אם אומר לאדם שאם הוא ירכוש דירה, בעוד 25 שנה תהיה לו דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל, ואם הוא לא ירכוש דירה יהיו לו 3 מיליון שקל בבנק, זה ישים את הסנטימנט בפרופורציה.
כנגד טיעון כזה אשאל אדם מה הוא מעדיף, שיהיה לו עוד 25 שנים כסף לקנות שתי דירות או לחילופין האם הוא מעדיף לקנות דירה עכשיו עם כל הסיכונים הכרוכים בכך (המשכנתא וכו', סיכונים מפורטים למטה). ההגיון עונה כמובן לקנות שתי דירות.
2. אני לא קונה את הדירה להשקעה, אני קונה את הדירה לגור בה, כך שהחישובים של התשואה לא רלוונטיים עבורי
זו טעות נפוצה. נניח מקרה התחלתי בו לאדם אין דירה.
אדם כזה חייב לשלם שכירות עבור הדירה בה הוא גר, במידה והוא בוחר שלא לקנות דירה או בחר לקנות דירה ע"מ להשכיר אותה, או לשלם החזרי משכנתא אם בחר לקנות דירה למגורים. אין הבדל אם אדם קונה את הדירה למגורים או האם קנה את הדירה כדי שתניב לו הכנסה משכירות.
במקרה שאותו אדם קנה את דירה על מנת להשכיר אותה, תהיה לו הכנסה משכירות שתכסה (חלקית) את תשלומי המשכנתא. בנוסף, יהא עליו לשלם שכירות לדירה שבה הוא גר כעת.
במקרה שאותו אדם קנה את הדירה על מנת לגור בה, הוא חוסך לעצמו תשלומי שכירות אך עליו להחזיר את המשכנתא.
בשני המקרים תשלומים יוצאים מכיסו של האדם, ולכן אין הבדל בין המקרים.
3. שכר דירה הוא כסף שנזרק לפח
במחשבה ראשונה מיתוס זה נשמע נכון, אבל הוא שגוי. אשבור את המיתוס הזה בשני הסברים. בראשון יהיה קל להבין את ההיגיון. בהסבר השני ניאלץ להשקיע קצת מחשבה, והוא מתאים לאילו שיש להם זיקה לכלכלה.
א. לרוב מיתוס זה מגיע להצדיק תשלומי משכנתא כנגד שכר דירה, היות ובתשלום משכנתא משלמים כנגד נכס או בשפת העם התשלום הולך "לבניית הקירות". אך הנוקבים במיתוס הזה שוכחים שגם במשכנתא יש כסף הנזרק לפח, שהוא הריבית, ביטוח המשכנתא, עמלות הבנק ואחרים. כמעט בכל המקרים, הכסף "שנזרק לפח" במשכנתא שווה ערך לכסף "שנזרק לפח" על שכר הדירה לתקופה של 25 שנים. כמו כן, לאורך 25 השנים האלו, אדם ששילם שכר דירה נהנה מהפירות שהכסף שלו הניב, לעומת אדם שלקח משכנתא וכל הונו עבר לבנק. ניקח דוגמא:
עבור דירה העולה 1.5 מיליון שקל, עם הון עצמי של 400,000 שקל (במימון שמרני של 75%) בריבית 6% (נמוכה לכל הדיעות) נקבל שהריבית היא מעט מעל מיליון שקל (1.1 מיליון שקל בריבית 6% ל 25 שנים). לא כללתי ביטוח משכנתא. האם מיליון שקל שנזרקים לפח אינם שקולים לשכר הדירה? במיליון השקלים האלו היינו יכולים לקנות דירה קטנה נוספת. מיליון שקל על פני 25 שנה שקולים לפחות לשכר דירה של 3333 שקל בחודש, ועוד לא לקחנו בחשבון הרבה דברים אחרים שמעלים מאוד את הכדאיות של לשכור דירה. כמובן שאם נבחר מספרים קצת פחות טובים, כמו 7-8% ריבית משכנתא (פחות מהממוצע לאורך 30 השנים האחרונות) ו 80-85% מימון, נראה שתשלום הריבית עולה מאוד, למשל: משכנתא 8%, 80% מימון, הריבית היא 1.6 מיליון שקל על דירה של 1.5 מליון, או שקולה לשכר דירה של 5333 שקל בחודש ל 25 שנה.
ב. האופן השני המסובך יותר להבנה: שכר הדירה אינו נזרק לפח, שכר הדירה הוא התשלום שאותו אתה משלם כדי שתוכל להעסיק את ההון העצמי שלך בפעילות שאינה קשורה לנדל"ן או לדירה. אם היית קונה דירה, התשלום הזה היה הולך להחזיר את ההלוואה על הדירה.
4. מחירי הדירות תמיד עולים
זהו מיתוס קל להפרכה. למשל: זו הייתה הסברה בארצות הברית. כל מחירי הדירות בארה"ב, אפילו במרכז מנהטן, ירדו משמעותית מאז החל המשבר. מחירי הדירות יכולים לנוע גם בכוון אחר חוץ מלמעלה. ישנן דירות בארה"ב שמחירן ירד ב 100%, כלומר הדירות שוות אפס. נכון שבטווח הארוך, במרבית המקרים הם עולים, אך זה נגרם בעיקר בגלל אינפלציה (ראה במיתוס הבא). דוגמא נוספת היא יפן, שם מחירי הנדלן ירדו במשך 20 שנים מעל 80%. גם באיזורים מרכזיים כמו מרכז טוקיו, בירת יפן, עיר בין הצפופות בעולם, המחירים ירדו ב 90%. יפן דומה לישראל בשיעורי החסכון של האוכלוסיה ובשמרנות של הכלכלה הבנקאית שם, ובחוסר השטח שבה. זה יכול לקרות גם בישראל. דוגמא שנראה בקרוב היא סין. גם בארצנו הקטנטונת, בין 2003 עד וכולל 2007, הייתה ירידה במחירי הדירות. לרוב, אנשים רואים לטווח המאוד קצר. מחירי הדירות בארץ עולים כבר 3 שנים, אך כשלוקחים משכנתא יש להסתכל על טווחים של 20-30 שנים.
5. מחירי הדירות עולים יותר מאשר האינפלציה
טעות גמורה. במקרה הטוב, מחירי הדירות עולים כמו האינפלציה. בואו ניקח את ישראל כדוגמא משנת 1984 ועד 2010 (27 שנים). כדי למדוד את מחירי הדירות השתמשתי במדד תשומות הבניה. מדד זה מראה עלות בניה למטר. בשנים מסויימות, כמובן שמחיר דירה יכול לעלות משמעותית בעוד שמחיר הבניה לא עולה משמעותית, אבל אז נכנסים חוקי הכלכלה למשחק, חברות הבניה בונות עוד דירות ובסופו של דבר או שמחירי הדירות ירדו או שמדד תשומות הבניה יעלה כתוצאה מדרישה לחומרי בניה. לאורך 25 שנים אפשר לומר די בבטחה שהעליה במדד תשומות הבניה מייצג את העליה במחירי הדירות. מהתרשים למטה אפשר לראות שמדד תשומות הבניה מתחילת שנת 1984 עד תחילת שנת 2011 (27 שנים) עלה ב 10186%, בעוד שמדד המחירים לצרכן (אינפלציה) עלה ב 10270%. כלומר שמי שקנה דירה בשנת 1984 וימכור אותה היום, בסך הכל הצמיד את הכסף שלו לאינפלציה והדירה שלו שווה בדיוק לערכה בשנת 1984, אולי אפילו מחירה המתואם ירד במקצת.
האינפלציה היתה אדירה בשנים האלו, ולכן בשנת 1985 הוחלף המטבע, כאשר 1000 שקל הוחלפו ב 1 ₪.
בואו נראה טווח רחב אפילו יותר, מתחילת שנת 1964 ועד סוף שנת 2010 – 47 שנים:
אינפלציה: 10,890,870% (אמאלה)
מדד תשומות הבניה: 9,858,952% (שוב פעם, אמאלה).
(המספרים גדולים מאוד עקב תקופת ההיפר אינפלציה בשנות השמונים וה 70 המאוחרות).
לא אלאה אתכם בפרטים, אך גם אם מורידים את טווחי השנים ל 20 ו- 10 שנים, בבירור אפשר לראות שמחירי הדירות מפגרים אחרי האינפלציה.
מסקנה: בישראל, מחירי הדירות מפגרים אחרי האינפלציה.
בנוסף, אם נחזור לטווח שלנו משנות השמונים, מאז שנות השמונים המיסוי בארץ ירד, ולכן מדד תשומות הבניה מציג חסם עליון לעלית מחירי הדירות. הסיבה היא שכאשר המיסוי יורד, מדד תשומות הבניה אינו משתנה, אך מחירי הדירות יורדים (יותר קל לבנות דירות ולסחור בהן). לכן העליה המדוברת במחירי הדירות של 10,186% הינה גבול עליון לערך העליה במחירי הדירות. סביר מאוד להניח שרוב הדירות עלו בשיעור קטן בהרבה.
מדד תשומות הבניה
6. הסיכון בנדל"ן נמוך מהשקעות אחרות
כאשר כל הונו של אדם מושקע בדירה, נכס בודד ויחיד, קשה לומר שהסיכון הוא נמוך. נניח ואדם קונה דירה במיליון שקל, ואחרי 10 שנים בנו מול דירתו מגרש חניה, או שהאוכלוסיה בשכונה התדרדרה, או שעובדים זרים החלו להתגורר בסמוך, או שהדירה נשרפה כליל (הביטוח אינו מכסה עלות הדירה, ולא פעם הדירה אינה ראויה למגורים אחרי שריפה), או שפתחו פאב רועש מול הדירה שמסרב להתפנות (כמו שקרה לרבים וטובים), או שסתם כך החלו מחירי הדירות לרדת, או שנתגלו ליקויים בבניה ויש לתקנם בעלויות של מאות אלפי שקלים. בנוסף, דירה דורשת תחזוקה שוטפת, כלומר צורכת כסף, מה שגם מגביר את הסיכון.
לאלו שמשכירים את הדירה, מתווסף סיכון של דייר שמחרב את הבית או מסרב לעזוב את הדירה.
לרוב, השקעות בנדל"ן הינן ממונפות. כך שלמשל מי שקנה דירה ב 1.5 מיליון שקל עם 75% מימון, כלומר הון עצמי של 400,000 שקל, יסבול מהפסד של כל כספו במידה ומחירי הדירות ירדו ב 25%, שיעור מתון למדי.
כמו כן ישנו סיכון אדיר מכוון האינפלציה. מה יקרה אם האינפלציה תחל להשתולל? כיום כל המשכנתאות צמודות לאינפלציה בדרך זו או אחרת: הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, או שהריבית צמודה לריבית במשק, שהיא בתורה נקבעת לפי האינפלציה (מדד המחירים לצרכן) במשק. גם "במשכנתא בריבית קבועה" הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. אם האינפלציה תשתולל ותגיע ל 10% שנתי כפי שהייתה לאורך כל שנות ה 80 וה- 90, אדם יכול בנקל לפשוט את הרגל, גם אחרי שהבנק לקח את הדירה לידיו, היות ובארץ בעל הדירה נושא בנטל החוב ולא הדירה עצמה. בארה"ב, אם המשכנתא מכבידה על פלוני, באפשרותו לבחור ולעזוב את הבית, להשאיר את הבית לבנק, וכפיו נקיות מחוב. בארץ, גם אם הבנק יעקל לאותו פלוני את הדירה וימכור אותה, יתרת ההלוואה תחול על אותו פלוני, עד שתסולק יתרת החוב.
סיכון נוסף הוא הסיכון התעסוקתי – לאורך 25 שנים יתכן (ואפילו סביר) שאדם יאבד את עבודתו, או חו"ח את יכולת העבודה שלו. במידה והוא כבול למשכנתא, דבר זה עלול לגרור פיגור בתשלומי משכנתא ועיקול הדירה ע"י הבנק. יש שיאמרו שניתן למכור את הדירה במצב כזה, אך לרוב אנשים מאבדים את עבודתם במשברים כלכליים, ובזמן כזה כולם רוצים למכור את הדירה, כך שלא בטוח שיהיה אפשרי למכור את הדירה בתנאים טובים. אדם השוכר דירה, יכול פשוט לעבור לדירה קטנה יותר, בלי סיכון כלכלי בכלל.
השקעה בנדל"ן הינה השקעה מסוכנת, לפחות כמו השקעות אחרות. המהדרין יאמרו שהשקעה זו מסוכנת אף יותר מרוב ההשקעות האחרות, בהתחשב בתשואה הנמוכה אותה מקבלים. בהשקעות אחרות הסיכוי שלך להפסיד את כל כספך הוא אפסי (כפי שנראה בהמשך), לעומת קניית דירה ששם הסיכון הוא ממשי. בנוסף, בקניית דירה אדם עלול להפסיד גם הכנסה עתידית היות והבנק יקח ממנו אישית את כל יתרת ההלוואה גם אחרי שנמכר הבית, כך שהסיכון הוא מעבר להפסד כל הונך.
7. אני רוצה דירה משלי כדי שאוכל לשנות בה דברים מבלי לשאול את בעל הבית
פה כבר נכנס עניין של טעם. כאשר זוגתי יורה לעברי את המשפט הזה, אני שואל אותה האם היא מוכנה לשלם לי מיליון שקלים במזומן, עכשיו, מעבר למחיר של הדירה, כדי שהיא תוכל לשים איזה ברז שהיא רוצה באמבטיה בלי לשאול את בעל הבית ואיזה צבע שהיא רוצה בחדר בלי לשאול את בעל הבית. באנליזה למטה נראה מדוע לקנות דירה עולה לקונה הממוצע מעל מיליון שקלים מעבר למחיר הדירה.
ברוב המקרים הדייר יכול לצבוע את הקיר בצבע שהוא רוצה, להחליף את הברזים וכו' בתנאי שהכל חוזר למקומו בסוף תקופת השכירות, כך שהטיעון הזה הוא טיעון מאוד חלש. בנוסף, לדיירים החותמים חוזים ארוכים של מספר שנים, הטיעון הזה נחלש אף יותר.
בעיות אלו יכולות להפטר ע"י בחירה בבעל בית נכון, לשם כך לא צריך לשלם מיליון שקלים, אפשר לחפש טוב. השאלה היא האם עצם העובדה שצריך לבקש אישור לבצע שינוי בנכס, מעמד שאינו נעים בעליל, שווה ערך להוצאה של מיליון שקל, מעבר למחיר הדירה.
8. מעברי דירה כל שנה עולים כסף
זהו טיעון חלש. פתרון: לא לעבור דירה. למשל אני, בתור שוכר דירות כבר 10 שנים, לא פעם נתקלתי בבעלי דירות שהציעו לי חוזה ל 10 שנים בתמורה להנחה של 10% בשכר הדירה. אחד מהם הגדיל ואמר ששכר הדירה לא יהיה צמוד לכלום למשך 10 שנים – קבוע (לא גאון הדור בכלכלה). אפשר למצוא כאלו וזה יותר זול מלשלם מיליונים על ריבית ולהסתכן בהשקעה גרועה שיכולה להרוס לך את החיים.
לדעתי, אפשר לצמצם לחלוטין את מעברי הדירה לתקופות של 5 שנים ויותר, ואף למטה מכך. גם אם נאלצים לעבור דירה מסיבה שונה ומשונה, אם מחפשים טוב אפשר למצוא דירה בקרבת מקום.
אם נתבונן בעלויות, גם אם כל שנה עוברים דירה, השאלה היא האם העלות הזו מסתכמת בכמעל מיליון שקלים לאורך תקופה של 25 שנים. כדי לסבר את האוזן, עלות של מיליון שקלים שוות ערך לאדם העובר דירה כל שנה במשך 25 שנים (לא מכיר מישהו כזה), וכל מעבר דירה עולה 40,000 שקל.
9. אישתי מכריחה אותי לקנות דירה
אחרי כל הטיעונים ההגיוניים, בסופו של דבר, לנשים יש את הדרך שלהן ללחוץ :). "ממי, אתה צודק והכל, אבל אני רוצה דירה וזהו." באותו מעמד, אני הייתי שואל אשתי האם בתמורה לכך שלא נקנה דירה והיא תסכים לגור בשכירות בבית שהיא תבחר, במקום שהיא תבחר, עם הסגנון שהיא תבחר, בחוזים קבועים ל 5 שנים בכל פעם, היא תוכל בעוד 25 שנה לקנות במזומן בית נופש בעיר נופש, או לקנות 4 מכוניות מרצדס E קלאס, או צמיד יהלומים גדול יותר מהיד שלה, או לקנות לה שיפוץ פלסטי כללי בכל הגוף שיחזיר אותה מגיל 50 לגיל 20. אם זה לא ישכנע אותה, שום דבר לא.
10. אם הכסף ישב אצלי בחשבון, אבזבז אותו. אני רוצה שהוא יהיה מושקע בדירה
אני באמת חושב שטיעון זה הוא לא רציני, זה טיעון שבא מפיו של ילד, אך שמעתי אותו לא פעם. אני הייתי עונה – האם ללמוד לנהל את עצמך כלכלית שווה לך מיליון שקל או לא. קורס אקסל למשל עולה 5000 שקל. בנוסף, זה לא רק שהכסף שלך מושקע בדירה, זה גם העתיד שלך.
אנליזה:
נתאר את המקרה הרגיל שלנו: אדם בעל הון עצמי בסך של 400,000 שקל המתלבט האם לקנות דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל.
נניח שיש לנו השקעה אלטרנטיבית במניות בסך של 10% שנתי נומינלי (לפני אינפלציה) על הכסף שלנו (נראה למטה כיצד). כמו כן, נניח שיש אינפלציה של 4% ושמחיר הדירה צמוד לאינפלציה. ההנחה שמחיר הדירה צמוד לאינפלציה גם היא הנחה מאוד מקילה. כאמור, אלו המניחים שמחירי הדירות עולים יותר מהאינפלציה, הנחתם אינה עומדת במבחן ההיסטוריה והמציאות והם מבצעים ספקולציה מסוכנת בכל ההון והעתיד שלהם. יתכן גם שמחירי הדירות ירדו משמעותית.
בטור הראשון בטבלה נוכל לראות מה יקרה לאותו אדם הבוחר לקחת משכנתא בסך 1.1 מיליון שקל על הדירה במשך 25 שנים ב 7% ממוצע שנתי (נניח והאינפלציה לא משתגעת במשך 25 השנים האלה). על המשכנתא הוא משלם החזר חודשי קבוע לבנק.
בטור השני נוכל לראות מה יקרה לאותו אדם שבוחר להשקיע את אותם 400,000 ₪ בהשקעה המניבה 10% שנתי. את ההפרש בין השכירות לבין ההחזר על המשכנתא מפקיד אותו אדם לאותה השקעה, בתור חיסכון קבוע. ההחזר על המשכנתא לרוב יותר גבוה מהשכירות, היות והריבית על ההלוואה שהבנק גובה (5-10%) תמיד גבוהה מהתשואה על הנכס (4-5%).
| משכנתא | השקעה אלטרנטיבית ומחיה בשכירות | |
|---|---|---|
| תקופה | 25 שנים | 25 שנים |
| תשואה על ההון החופשי (שאינו מושקע בדירה) | 10% | 10% |
| הון שאינו מושקע בדירה | 0% | 100% |
| הון עצמי | 400,000 ₪ | 400,000 ₪ |
| אנפלציה שנתית | 4% | 4%, לא משפיע על החישוב |
| ריבית על המשכנתא | 7% | אין |
| סך חוב לבנק בתחילת תקופה | 1.1 מיליון ₪ | 0 ₪ |
| החזר חודשי לבנק / שכירות* | 7,774.54 ₪ החזר משכנתא | 6000 ₪ שכירות |
| הפקדות חודשיות לתיק המניות (ההפרש בין שכר הדירה להחזר המשכנתא) | 0 ₪ | 1774.54 ₪ |
| סף ששולם לבנק לאורך 25 שנים | 2.332 מיליון ₪ | 0 ₪ |
| כסף "שנזרק לפח" | 1.23 מיליון ₪ | 1.8 מיליון ₪ |
| שווי נכס בסוף תקופה | דירה בשווי 4 מיליון ₪ | תיק השקעות בשווי 7.14 מיליון ₪ |
*שכירות חושבה לפי דרישה של 4.8% החזר שנתי על הדירה, שזו תשואה טובה מאוד, מעל התשואה הממוצעת של השכרה במרכז הארץ. ברוב המקרים התשואה היא 4% ומטה. בתל אביב התשואה היא 2-3%. לפי תשואה כזו תשלום השכירות על דירה בשווי 1.5 מיליון היה 3500 שקל.
התוצאות בטבלה מקלות עם קונה הדירה היות והאינפלציה הנקובה יחסית גבוהה. האינפלציה "עוזרת" לערך הנומינלי של הדירה. במידה והאינפלציה תשאר באיזור 3% שנתי, התוצאות עבור הדירה תהינה חמורות הרבה יותר (הדירה תהיה שווה רק 3.15 מיליון שקל).
כמו כן התוצאות מחמירות עם השוכר של הדירה, היות ולקחתי תשואה על הדירה המושכרת 4.8%, תשואה גבוהה במיוחד. במידה והתשואה היתה 4%, כלומר שכ"ד של 5000 ₪, התוצאה של שוכר הדירה היתה טובה משמעותית (8.5 מיליון ₪ במקום 7.137).
ניתן לומר באופן שמרני שהטבלה מציגה תוצאה טובה. במציאות הפער האלטרנטיבי כנראה גדול הרבה יותר.
מסקנה: העלות האלטרנטיבית של קניית דירה: לפחות 3 מיליון שקל בעוד 25 שנים או 1.17 מיליון שקלים בשקלים של היום (מתואמים אינפלציה 4%).
ישאלו חכמים: למה השקעה בדירה מניבה תוצאות לא טובות?
הסיבה היא שהעלות של ההון שלווים מהבנק על מנת לממן את רכישת הדירה גבוהה מהתשואה על הדירה. במילים אחרות, רוכש דירה משלם לבנק יותר ריבית מאשר הוא מקבל על הנכס. אם אדם קונה נכס המניב 4-5% בהלוואה שמניבה לבנק מעל 5%, זו עסקה גרועה לכל הדעות, בין אם הוא מתכוון לגור בדירה ובין אם לאו. הסיבה שלא משנה אם אותו אדם מתכוון לגור בדירה או לא, היא שאם נשכיר את הדירה, נקבל עליה תשואה של 4-5%, ואם נגור בה, היא תחסוך לנו שכירות בתשואה של 4-5%, כך שאין הבדל כלכלי בין שני המקרים.
בנוסף, אם קונים את הדירה "במזומן", העסקה אף הופכת גרועה יותר – כי עלות ההון למשקיע היא 10%.
בניגוד לאינטואיציה: ככל שמרכיב המזומן ברכישת דירה הוא גדול יותר, העסקה הופכת לגרועה יותר כלכלית. קניית דירה ב 100% מימון היא המשתלמת ביותר, אך גם המסוכנת ביותר.
אלו שקונים דירה במזומן משלמים את העלות האלטרנטיבית הגבוהה ביותר. לדוגמא, נניח אדם שקונה דירה ב 1.5 מיליון שקל מזומן, ומשתמש בכסף שמקבל מהדירה (אם הוא משכיר אותה, הכסף שמתקבל משכירות, אם הוא גר בה, הכסף שהוא חוסך מתשלום שכירות) כדי לקנות דירה שניה בשווי 1.5 מיליון שקלים, ואדם אחר המשקיע את אותם 1.5 מיליון בהשקעה האלטרנטיבית:
| קניית דירה במזומן, שימוש בהכנסה לקנית דירה שניה | השקעה אלטרנטיבית ומחיה בשכירות | |
|---|---|---|
| תקופה | 25 שנים | 25 שנים |
| תשואה על ההון שאינו מושקע בדירה | 10% | 10% |
| הון שאינו מושקע בדירה | 0% | 100% |
| הון עצמי | 1,500,000 ₪ | 1,500,000 ₪ |
| אנפלציה שנתית | 4% | 4%, אינו משפיע על החישוב |
| הכנסה מהשקעה בדירה (שכירות, או לחילופין, החסכון בתשלום שכ"ד) | 6000 ₪ (במקרה הטוב) | 0 ₪ |
| תשלום שכירות או השלמת משכנתא לדירה הנוספת | 1774 ₪ | 6000 ₪ |
| סה"כ כסף ששולם לבנק בתקופה / שכירות | 0.532 מיליון ₪ | 1.8 מיליון ₪ |
| שווי נכסים בסוף תקופה | שתי דירות בשווי 4 מיליון ₪, סה"כ 8 מיליון ₪ | תיק השקעות בשווי 17.9 מיליון ₪ |
אז … איך משיגים תשואה של 10% שנתי?
לאורך ההיסטוריה, השקעה במדד מניות בבורסה מניבה תוצאות טובות מכל מכשירי ההשקעה הקיימים במשק. כיום יותר מתמיד, קל להשקיע במדד בלי מאמץ בכלל, בעזרת תעודות סל. זה לא משהו שהמצאתי, זה משהו ידוע.
תעודת סל היא נייר ערך המייצג מספר חברות המרכיבות מדד מניות מסויים. למשל כל יחידה של תעודת סל על ת"א 25 מייצגת מאחוריה את המשקל היחסי של המניות במדד המניות, במקרה שלנו: 9.5% טבע, 9.5% החברה לישראל, וכו'. אם אדם יקנה 1000 תעודות סל, באפשרותו להתקשר לברוקר שלו ולהמיר את התעודות למניות (בעבור עמלה קטנה). אותו אדם יקבל עבור 95 יחידות של תעודת הסל מניות של טבע, עבור 95 האחרות מניות של החברה לישראל, וכו'.
תעודות הסל על המדדים המובילים אינן גובות דמי ניהול והן ניירות ערך פאסיביים, אין אדם המנהל אותן. הן פשוט… מחקות את מדד המניות !
לדוגמא, מדד ת"א 25 משנת 2000 ועד סוף שנת 2010 (11 שנים) השיג תשואה של 173%, כלומר כמעט מפי 3 על הכסף. 173% על פני 11 שנים מיתרגם ל 9.56% תשואה שנתית על פני 11 שנים שבהם היו לנו מפולת שנת 2000 ואינתיפאדה, ומפולת 2008. אגב התשואה כוללת דיבידנדים, בניגוד לחו"ל. בארץ מדדי המניות כוללים דיבידנדים (total return indexes). גם בטווחים רחבים יותר, ההחזר של הבורסה בארץ נע סביב 10% בשנה.
בארה"ב התשואה של שוק המניות כולל דיבידנדים ב 82 השנים האחרונות (1929- 2010) היא סביב 7% שנתי לפני דיבידנדים, הדיבידנדים מוסיפים עוד 2-3%.
בכלל, יש לצפות משווקי המניות בעולם לתת סביב 10% שנתי, הסטוריה של מאות שנים מוכיחה זאת. אותה הסטוריה מוכיחה שהשקעה בנדלן היא מסוכנת מאוד.
יתכנו 10 שנים של חוסר תזוזה בבורסה, אבל לאורך שני עשורים וחצי, תקופת משכנתא ממוצעת, השוק יתן 10% שנתי. בנוסף, גם בעבר היו 10-15 שנים שבהן המדד לא זז, אך בסוף התקופה עלה בצורה משמעותית. בנוסף, המשקיע לא צריך תזוזה על מנת להרוויח (נראה בפוסט הבא איך אפשר לנצח את המדד ע"י השקעה במדד עצמו… מוזר אבל נכון).
פיזור של ההשקעות על מדדים בעולם, כמו המדד של סין, הודו, ישראל, בריטניה, ארה"ב, יתן הגנה מעולה מפני אינפלציה ומפני סיכונים תלויי מדינה. ישנם משקיעים אשר משקיעים בתעודות סל על המדדים של 10 מדינות שונות. הגנה זו אינה אפשרית אם קנית דירה.
בפוסט הבא אדבר על איך מנצחים את המדד ע"י … השקעה במדד!
עריכה:
