אספן הדירות והמקמפנד, חלק ראשון

דבר ראשון, סליחה על הכותרת. כן, זו מילה שהמצאתי, או, לא בדיוק. נגיע אליה.

ראשית, אני רוצה לספר סיפור.

השתחררתי מהצבא בשנת 2001, מספר חודשים לפני אסון התאומים. אני זוכר שישבתי בבית וראיתי את האסון בשידור חי, איך שני הבניינים בוערים. לפתע היה ענן ענקי של עשן – אף אחד לא הבין מה קורה, אני זוכר שרק אני צעקתי – לבד בבית (ולאחר מכן בטלפון למפקד שלי בצבא) "הבניין נפל! הבניין נפל!", בעוד שהשדרן בטלוויזיה המשיך בשידור האירוע, וכנראה לא הבין שזה מה שקרה. רק אחרי רבע שעה או יותר, כשקצת התפוגג ענן העשן הענק, הבינו גם ב CNN שהבניין אכן נעלם מהאופק. בערך חצי שעה לאחר מכן נפל גם הבניין השני.

נפילת מגדלי התאומים גרמה לבלגן שלם בעולם, רבים מהקוראים בוודאי לא זוכרים איך היו החיים בעולם לפני אסון התאומים – למשל ויזה לארצות הברית היתה ניתנת "לכל החיים", לא היו בידוקים כמעט בכניסה למטוס, וראבאק, אני זוכר שאנשים עישנו במטוס וכשירדתי ממנו הרחתי כמו מאפרה…

אך אחת ההשפעות של אסון מגדלי התאומים והמלחמה שפרצה בעקבותיו היתה דיכאון קליני בשוק הנדל"ן, בעולם, אבל גם בארץ. תחילת שנות ה 2000 היו בין השנים הבודדות שמחירי הנדל"ן ירדו בישראל, נומינלית וגם ריאלית (תראו את הכתבה הזו). ב 2002, מספר חודשים אחרי, השתחרר מהצבא חבר שלי, שעליו אני רוצה לספר סיפור.

כיאות לילד בן 21, הוא עדיין גר אצל אמא ואבא. כחלק מהמרה השחורה בשוק הנדל"ן בארץ, הוריו מצאו "מציאה" – דירה ברעננה שהמוכרים היו חייבים למכור כחלק מתהליך עזיבה של ישראל. קשה למכור דירה בשוק מת, וכשהריבית בארץ היתה 7-11% (כן, זו היתה הריבית אז), היה גם קשה לקבל מימון סביר. לכן מחיר הדירה היה באמת מציאה. אותו חבר לקח משכנתא, נעזר בהורים, וקנה את הדירה. בעודו שה רך ותמים, המשיך לגור אצל הוריו, מצא עבודה מכניסה בשכר גבוה (דאז), והחל לנתב את כל המשכורת להחזר המשכנתא. נטל המשכנתא בתחילת חייה היה כבד מאוד, אבל הוא תוכנן כך שבתוך סביב 5 שנים ירד משמעותית. אך עם השנים, השכירות המתקבלת בגין הדירה עלתה משמעותית וגם המשכורת של אותו חבר, כך שיכל להחזיר אף יותר ולקצר את 5 השנים.

לאחר מספר שנים ולאחר שנטל המשכנתא המחניק ירד משמעותית, אותו חבר החליט ליטול משכנתא שניה ולקנות דירה שניה, בפתח תקווה. עדיין גר אצל אמא ואבא, עתה הוא השכיר שתי דירות – אחת ברעננה והשניה בפתח תקווה, והמשיך לנתב את משכורתו בשביל להחזיר את המשכנתא של הדירה השניה. החזר המשכנתא על הדירה ברעננה היה נמוך, כך שבפועל כמעט כל ההכנסה משכר דירה של שתי דירות ומשכורת הלכו לשלם את המשכנתא של הדירה השניה. גם במקרה זה נטל המשכנתא הראשוני היה גבוה, אך הפעם כושר ההחזר היה משולש ולא כפול.

לאחר מספר שנים אותו חבר מצא בת זוג והם עברו לדירה שכורה, אך מצד שני התקדם בעבודה ולכן כושר ההחזר שלו באופן כללי לא נפגע, וכך היה יכול ולהמשיך לשלם את המשכנתא השניה.

באותו אופן, ההחזר על המשכנתא השניה צנח משמעותית לאחר מספר שנים, ועתה היו ברשותו שתי דירות עם משכנתא נמוכה והחזר נמוך. מייד אותו חבר ניגש ליישם את אותו מתכון, וקנה דירה שלישית, שוב עם משכנתא עם החזר גבוה בהתחלה, והפעם ניתב שכר דירה של שלוש דירות ועוד חלק מהמשכורת שלו להחזר המשכנתא.

עם השנים הוא התחתן, נולדו ילדים ראשונים, והיכולת שלו להקצות מהמשכורת שלו להחזר משכנתא ירד, אך לא נעלם. והמשכנתאות אט אט סולקו.

לאחר שגם הדירה השלישית הגיעה לשלב בו ההחזר עליה נמוך, ניגש אותו חבר ליישם את השיטה בפעם הרביעית וכו'.

23 שנים לאחר שהשתחררנו מהצבא, בתחילת שנות ה40 לחייו, לאותו חבר יש מספר דו ספרתי של דירות, קצת מעל ל- 10, והוא שווה כמה עשרות מיליוני שקלים.

בלי חוכמה גדולה, בלי אקזיט, בלי לעשות 80 תארים ב20 אוניברסיטאות, בלי להתחכם, בלי להסתכן יותר מידי.

ישנם שיגידו "נו מה מחירי הנדל"ן עלו בעשרים השנים האחרונות", אבל בכך הם יפספסו את הפואנטה. מסתתר פה תהליך שנראה יחסית פשוט, אבל תהליך שיוצר עושר מאוד גדול לאורך זמן. נראה גם שהתהליך הזה היה עובד גם אם מחירי הדירות לא היו עולים לאורך עשרים השנים האלה. למען האמת, עליית מחירי הדירות לא ממש עוזרת לצבירת העושר הזו, כי אמנם הדירות שקנינו עולות בשוויון, אך כאשר ניגשים לקנות את הדירה הבאה צריך לשלם יותר. לכן עליית מחירי הדירות יחסית ניטרלית לתהליך, אולי קצת חיובית.

כן, העזרה מההורים היתה תנופה משמעותית בתחילת הדרך, זה נכון. אבל גם זה לא היה דרוש לתהליך – ללא העזרה מההורים התהליך היה לוקח יותר זמן, אבל התוצאה היתה זהה.

הדגמה מספרית

בואו נעשה סימולציה מספרית כדי לראות איך הוא עשה את זה. כל המספרים אינם מדוייקים אך נותנים סדר גודל. זוהי סימולציה – אין קשר לאותו חבר.

נניח לצורך העניין שאותה דירה התחלתית ברעננה עלתה בשנת 2002 מיליון שקל:

נניח שאמא ואבא עזרו ב 250,000 שקל, סכום מכובד לאותה תקופה, והמשכנתא היתה על סך 750,000 שקל. נניח שעלות המשכנתא היתה בערך 8%. אותו חבר השתכר סביב 8,000 שקל נטו דאז, והשכירות דאז היתה סביב 6% תשואה ברעננה (מדהים לא?), דהיינו בערך 5,000 ש"ח בחודש. מכאן שכושר ההחזר שלו היה כ 13,000 ש"ח בחודש.

אותו חבר לקח משכנתא של 550,000 שקל בריבית משכנתא 8% (פריים פלוס 0%) לחמש שנים בהחזר חודשי של 11,000 שקל, ועוד 200,000 בריבית 8% ל 15 שנה בהחזר חודשי של 1,900 שקל. מכאן שאחרי חמש שנים נטל המשכנתא יורד דרמטית.

אחרי חמש שנים מחירי הנדלן עלו משמעותית, מחירי השכירות עלו משמעותית, והמשכורת של אותו חבר אף היא עלתה. אנו בשנת 2007, מחיר אותה דירה עלה כבר ב 15%, ונניח שהתשואה עליה נשמרה 6%. מכאן ששכר הדירה הוא 5,750 ש"ח- נעגל ל 6,000, ואותו חבר משתכר כבר כ 11,000 ש"ח נטו. תשלום המשכנתא שלו הוא רק 1900 שקל כאמור, מה שנותר מההלוואה הקטנה בריבית 8% ל 15 שנה. מכאן שכושר ההחזר של אותו חבר לאחר אותן חמש שנים הוא 15,000 ש"ח בערך – 11 נטו + 6 שכ"ד פחות 2 משכנתא.

עתה, כאמור, הוא פנוי לקנות את הדירה בפתח תקווה. היא עולה 1.1 מיליון שקל, ותשואת השכירות עליה אף היא 6%, דהיינו 5,500 שקל בחודש. איתה, כושר ההחזר עולה ל 20,500 שקל בחודש. אותו חבר ממשכן את החלק הנותר של הדירה ברעננה לטובת הדירה בפתח תקווה, ממשכן את הדירה הנקנית בפתח תקווה, וכך בהון עצמי מינימלי שקיבל מבונוס בעבודה, לוקח משכנתא של מיליון שקל לרכוש את הדירה במימון כמעט מלא. שוב עושה את אותו התרגיל (הפעם בריבית 5.5%) – 200,000 פרושים ל 15 שנה (1600 שקל בחודש) ועוד 800,000 פרושים ל 4 שנים (18,600 שקל בחודש). בתוך תשע שנים, עם העליה בשכירות ובשווי הדירות, יש לו שתי דירות כמעט בבעלות מלאה (עם משכנתא מינימלית – על הראשונה 6 שנים נותרו ובשניה 11, בהחזרים זעומים) וכושר החזר של מעל 25,000 שקל בחודש. אם הוא עובר לדירה שכורה, כושר ההחזר יורד ל 20,000 שקל בחודש, מספיק בשביל לעשות תרגיל דומה בשביל הדירה השלישית. בשנת 2008 הריביות מתרסקות, אך מחירי הדירות עדיין לא עולים, מה שעוזר לו להתממן בקלות יותר ולשלם על הרביעית במהירות רבה יותר.

לאחר הדירה השלישית, בתוך מספר שנים מועט – 2-3 שנים הוא קנה דירה רביעית, ואז בתוך 1-2 שנים קנה דירה חמישית, ואז בערך כל שנה דירה נוספת. בתוך 23 שנים, בגיל 44, יש לאותו חבר עשר דירות כאשר פרט לאחרונה, כולן בבעלות מלאה או כמעט מלאה. כיום, הוספה של דירה נוספת לאוסף תיקח מספר חודשים.

עם 250,000 שקל שההורים נתנו לו בתור הון עצמי, ועוד נניח 9 שנים של משכורת ממוצעת של סביב 9 נטו שהשקיע (עוד מיליון שקל בערך, לאחר מכן עבר לגור בשכירות), הוא מצא את עצמו 23 שנים אחרי עם 10 דירות אשר שוות בממוצע 2 מיליון שקל, דהיינו 20 מיליון שקל, או סביב פי 20 על הכסף המושקע, ובכל כמה חודשים הוא קונה דירה נוספת.

איך זה קרה? מה הוא עשה?

1. מחירי הנדל"ן עלו. זה נכון – מחירי הנדלן עלו, והדירות הישנות שברשותו עלו במחירן מבלי שהשקיע גרוש בכך. אמנם עליית מחירי הנדל"ן תרמה לתוצאה הסופית, אך מצד שני הפריעה לתהליך עצמו, כי במשך התהליך החבר היה צריך לקחת משכנתא גדולה יותר.
2. הוא התמנף. נכון, הוא התמנף – מינוף עוזר פה מאוד. אבל לא רק זאת, במינוף הוא קנה תזרים יציב.
3. ההון שלו, כולו, הועסק כל הזמן, ובתשואה קבועה, גם אם לא גבוהה.

בסופו של יום, אותו חבר גרם לכסף שלו לעבוד בתשואה קבועה כל הזמן, על ידי תיבול תשואה נמוכה יחסית של כ-6% בשנה עם חוב יקר בתחילת הדרך וזול מאוד בסופה, מה שנתן לו בוסט רציני. מה שיפה הוא שהסיפור הזה עבד אפילו שהריבית על ההלוואה בתחילת הדרך (8-5.5%) היתה גבוהה מאשר התשואה על השכירות בדירה.

מדהים לא? כל אחד יכול לעשות את זה. אבל כמה אנשים בני 43 יש אשר שווים מעל 20 מיליון שקל? אולי יש לא מעט, אבל הם כנראה איפשהו אי שם גבוה בעשירון העליון, אם לא במאיון העליון.

אותו חבר רתם את הכוח של ריבית דריבית, או קומפאונדינג. ואם נשתמש במילה שהשתמשתי בה בכותרת, הוא "קימפנד" את הכסף שלו בתשואה בינונית-נמוכה עד נמוכה.

מסתבר, שיש משהו דומה בשוק המניות. ובתשואה גבוהה. בחלק הבא נראה איך.