שנים רבות כתבתי על כך שלקנות דירה אם אתה משקיע בשוק ההון זהו לא מהלך חכם. כשכתבתי את הפוסט "המדריך השלם" אי שם ביוני 2011 לפני כשבע שנים, הייתי מאוד נחרץ. מסתבר שצדקתי, אעפ"י שמחירי הדירות המשיכו לזנק שבע שנים.
נתבונן במי שקנה דירה ביוני 2011, במינוף מקסימלי, אם נניח שהמינוף המקסימלי דאז היה 75% (לדעתי היה יותר, אבל תוך שימוש ב EMI ודומיהם – אני מזניח את אלה כי הם מעלים את עלות העסקה והסיכון הגלום משמעותית). נניח שמחירי הדירות (בהרצליה) עלו ב 35-40% מאז, ונניח הנחה אופטימית שמחירי השכירות כיסו את תשלומי המשכנתא ולא היו תשלומים נוספים לתיקונים וכו'.
יצא שאותו אדם נמצא עכשיו 7 שנים לתוך המשכנתא – סביב 30% פנימה במשכנתא של 20 שנים (נדרשות 20 שנים כדי שהשכירות תכסה המשכנתא). לפי הנתונים האלה, בערך 47.5% מהדירה היא שלו כיום – 25% הון עצמי ועוד תשלום של 30% מהמשכנתא בסך 75%. מכאן מקבלים 47.5% מדירה השווה 140% ממחיר הקניה. סה"כ ברשותו 66.5% ממחיר הקניה של הדירה, ובהתחשב שהוא השקיע בנכס 25% ממחיר הקניה, משמע שיש לו פי 2.66 יותר, עסקה בכלל לא רעה – תשואה של 15% שנתי. אך ה S&P500 באותה תקופה גם כן השיא 15% שנתי, ללא דיבידנדים. עם דיבידנדים, נקבל 17% שנתי. ובשוק המניות לא היינו צריכים להתמנף כלל.
כלומר ששבע שנים אחרי, המסקנה מהפוסט עודנה עומדת, לפי מספרים אמיתיים ולא תיאוריות. היה עדיף להשקיע את ההון העצמי בשוק המניות ולהנות מתשואה גבוהה יותר וללא מינוף. וזאת עוד בתקופה שמחירי הנדל"ן עולים! כפי שאתם יודעים, מחירי הנדל"ן לא תמיד עולים.
עבדכם הנאמן נפל בפח, האמנם?
ולמרות זאת – קניתי דירה בינואר השנה. אני, כן כן. אני.
איך זה יתכן? מדוע?
אם הייתי אומר לכם שברגע הקניה אני צריך לשלם רק 70% ממחיר הדירה במקום 100%, החישוב מעלה כבר הופך להיות מאוד אטרקטיבי, ועדיף אפילו לתשואת שוק המניות. כי אם הייתי צריך לשלם רק 70% ממחיר הדירה, מחיר הדירה עולה בעצם 40% ביום אחד (מ 70% ל 100% זו עליה של 42.8%), ביום קבלת הדירה, ולא בתוך 7 שנים. ואז התשואה היא איננה 15% שנתי, אלא היא 170% בשנה. זה כמובן לא מדוייק, כי המסירה של הדירה שלי תהיה רק בשנת 2021. אבל גם תחת נתונים אלה, אפשר לעשות פי 2.66 על הכסף בתוך שנתיים וחצי, תשואה מדהימה לכל הדעות.
מחיר למשתכן והבעיות בסובסידיות
כולנו מכירים את התוכנית הזו – "מחיר למשתכן". בתחילה, להצטרפות לתוכנית היו דרישות שונות ומשונות. בתחילה היא היתה רק לאנשים שעשו צבא, ואז קם קול זעקה של כל מי שלא עשה צבא מכל מיני סיבות, והדרישה הזו ירדה. היא היתה אחר כך לזוגות נשואים, ואז קמו כל הזוגות הלא נשואים, הגרושים, מה לא והדרישה הזו גם ירדה. אחר כך חשבו להגביל אותה לזוגות עם ילדים ואז קמו כל הזוגות חשוכי הילדים וגם שם התקפלו. חשבו להגביל את זה למצב סוציואקונומי נמוך תוך מבחן הכנסה להורים, אבל אז קמו כל אלה שהם עניים אבל ההורים שלהם עשירים והם לא בקשר, או עלו טענות איך בודקים בכלל מצב סוציואקונומי ואם זה יחסי לסביבה או לא… בקיצור, בלגן שלם.
אני זוכר שהתבוננתי בשעשוע בהתפתלות של המדינה ושר האוצר בתחילת התוכנית, זה היה נראה ממש כמו שני אנשים במיטה זוגית שמנסים להתכסות בשמיכה של תינוק. וזו היתה טרגדיה שסופה ידוע מראש. תמיד ישאר חלק חשוף. כל מי שמכיר טיפה כלכלה היה מבין זאת. היה ברור שלמדינה אין מוצא והיא תהיה חייבת לתת לכולם כדי "להיות צודקת". אכן, בסופו של דבר המדינה התפשרה כי ראתה שלא תוכל להגביל את התוכנית. לכן, מי זכאי להכנס למחיר למשתכן? מי שיש לו דופק (אה, וגם לא היתה בבעלותו דירה בשלוש השנים האחרונות).
זו הבעיה בסובסידיות. כולם רוצים את זה – כי זה כסף חינם. וברגע שמנסים לנווט את הסובסידיה לקהל מסויים בתור "מטרה צודקת" תמיד יקום מישהו בפינה ויגיד שזה לא צודק. צדק הוא לא אוניברסלי, ופרט לכך, תמיד יש יוצאי דופן. ברור שכדאי שלמשפחות עם ילדים תהיה דירה. אבל מה קורה עם זוגות שלא מצליחים להביא ילדים? הם לא מספיק מסכנים בכדי שתהיה להם דירה? ומה עם זוגות נשואים ולא נשואים – מה קורה עם אלה שלא יהודים או לא הסתדרו עם הרבנות, הם לא מספיק מסכנים לקבל דירה? ואלה ששירתו בצבא – הם שירתו את המדינה אז ברור ש"מגיעה" להם דירה. אבל מה עם אלה שלא שירתו בצבא כי הם פציפיסטים, נעניש אותם על אמונתם? ומה עם אלה שהם חולים או נכים או לא בריאים בנפשם? נעניש אותם על מוגבלותם?
מה שהתחיל בתור מטרה שנראית לגיטימית, ליצור דיור בר השגה לזוגות צעירים, המשיך להיות סובסידיה המונית וגלש לסובסידה לעשירים ולכאלה שבאמת לא צריכים אותה – כמוני. ככה זה עם יוזמות "חברתיות". הן תמיד, בלי יוצא מן הכלל, מגיעות לאוכלוסיה שלא צריכה אותה. השאלה היחידה היא באיזה שיעור נטפלים כאלה שלא צריכים את הסובסידיה לסובסידיה (כמוני). זה טבע הדברים – זה נובע מהצורך להיות "צודק" ו- "חברתי" משולב בחוסר היכולת לקחת החלטה וחוסר היכולת לחתוך את חתך האוכלוסיה המדוייק שאותו רוצים לתגמל. זה תמיד היה ככה, כי מי שמנסה לחתוך את חתכי האוכלוסיה האלה מלכתחילה רוצה להיות צודק, אך חיתוך שכזה באופיו הוא תמיד לא צודק, והפרדוקס הזה תמיד יגרום לכשלון או לפחות לחוסר יעילות של המהלך. אי אפשר לתת "לזוגות הצעירים" דירה כי אז יבואו הזוגות הזקנים, ניצולי השואה, אלה שהם בכלל לא זוגות, הנכים, ועוד אינספור "מסכנים" לא פחות. היות ואין חיתוך מדוייק "וצודק", כל התזה נופלת.
מחיר למשתכן בהרצליה
כשהתחילה התוכנית, הייתי בין הראשונים להרשם. נרשמתי למספר הגרלות, ולהפתעתי זכיתי בדירה בעפולה, בסכום מאוד נמוך. לאחר בדיקה החלטתי לוותר. אני לא מבין גדול בנדל"ן, אבל מהמעט שאני יודע, אני יודע שאני לא יודע להתעסק עם נדלן בעפולה. כך שמתי לב שהתוכנית פספסה עוד אחת מהמטרות שלה – ליישב את הפריפריה. רוב הזוכים, מטבע הדברים, הם במרכז, וקשה לי להאמין שאנשים יעברו לפריפריה בגלל שזכו בדירה.
לאחר מכן החלו הגרלות במודיעין, בראשל"צ ועוד ערים שאני מכיר לא רע ובהן התמודדתי. עד ששמעתי שמתעתדים לפתוח תוכנית בהרצליה. הרצליה היתה אם כל ההגרלות בשבילי – אני גם בן מקום בהרצליה ולכן יש לי סיכוי גבוה יותר "לזכות", וגם אני מכיר את האיזור מעולה.
התמודדתי בכל ההגרלות בהרצליה. לפי החישוב שלי (אני כבר לא זוכר איך חישבתי) הסיכוי לזכות בדירה בהרצליה היה נמוך מאוד, אבל לבני מקום הסיכוי היה בין 1:2 ל1:3. סיכוי לא רע בכלל! ואכן, זכינו בהגרלה, במחיר של 16,000 ש"ח למ"ר בנוי כולל מע"מ, כאשר דירות באיזור נמכרות ב 23,000-30,000 ש"ח למ"ר. כמו משקיע ערך – בדקתי את מרווח הבטחון: בדקתי עסקאות באיזור כדי לוודא שהמחיר גבוה מהמחיר שאותו אני עומד לשלם, בדקתי צילומי תצ"א ואחרות, הבנתי שהבניה תהיה באחד המקומות האחרונים לבנות במרכז, מה שעשוי לשמור על ערך הדירה לאורך זמן ומוריד את הסיכון. הסתמכתי גם על צמיחת האוכלוסיה במדינה וההגירה למרכז (כן, שמעתם נכון) המחזקת את הצפיפות ואת ההשערה שהמחירים לא ירדו מתחת ל 16,000 ש"ח למטר. בנוסף, הפרוייקט הינו בקרבת בית ספר חדש, פארק חדש, בקרבת הרכבת, הקניון, נתיבי איילון ועוד. כלומר שהמיקום ממש טוב – נדבך נוסף שעשוי להגן על ההשקעה.
המחירים של הדירות בהגרלה היו מחירים של המרכז – דירת גן למשל עלתה 3.2 מיליון שקל, דירת חמישה חדרים עלתה 2.2 מיליון שקל. אלה לא מחירים שזוגות "מסכנים" יכולים לשלם, הלא כן? נשאלת השאלה – מהי המטרה של מחיר למשתכן בהרצליה? הרי ברור שרק אנשים בעלי יכולת יכולים לשלם 2.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, הלא כן? מהו השיעור, לדעתכם, של אנשים עשירים, שלא צריכים אף סובסידיה, שהשתתפו בהגרלות האלה בהרצליה? (שימו לב שגם זו שאלה בעייתית, ולכן שאלתי – לדעתכם). זה עשוי למדוד את היעילות של אותה תוכנית בהרצליה.
הצעה שלי לתיקון
דיור בר השגה הוא לא משהו שהמציאה מדינת ישראל. ישנם פרוייקטים לדיור בר השגה גם בסינגפור והונג קונג למשל. שם הבעיה פי כמה יותר חמורה – דירת 4-5 חדרים רגילה בהונג קונג עולה במקרה הטוב 15 מיליון שקל (ובמיקומים קצת יותר טובים המחירים מגיעים בקלות ל 40-50 מיליון שקל לדירה).
שם התוכניות האלה עובדות כבר שנים רבות – למה לא לקחת דוגמא מהמדינות האלה? יש גם תוכניות שעובדות בניו יורק למשל, ביוסטון ובעוד הרבה מקומות אחרים. התוכניות האלה כוללות מעורבות של הממשלה מא' ועד ת', קריטריונים ברורים לזכאות, מחירים ועוד. והכי חשוב – הן עובדות. דיור בר השגה לא צריך להיות ססמא, הוא צריך להיות תוכנית רבת שנים. במקרה שלנו, מחיר למשתכן לבשה צורה של ססמאת בחירות.
בניגוד למשתתפים האחרים שאני רואה סביבי במחיר למשתכן, לי אין תלונות. נתנו לי מתנה ששוויה אולי יהיה קצת מתחת מיליון שקל. אני אף פעם לא מתלונן כשנותנים לי, במיוחד כשאני לא צריך. אבל מסתבר שאני בין המיעוט – מהזוכים האחרים בפרוייקט שלי ואחרים אני שומע לא מעט תלונות. זהו עוד אלמנט בעייתי בסובסידיה – זה אף פעם לא מספיק ומקבל הסובסידיה לעולם לא יהיה מרוצה ויגיד "יש לי די".
ההנאה מדירה בבעלות גבוהה בהרבה מדירה שכורה כי אפשר לשדרג ולשנות כאוות נפשך. אלו מוצרים חליפיים כמו שתחב"צ אופייני בישראל הוא חלופי לרכב פרטי.
בפוליטיקה נדיר שלומדים מניסיון של מדינות אחרות. כמעט תמיד צריך לעשות את השגיאות לבד. בעצם זה נכון גם לרוב האנשים רוב הזמן.
זו דעתך. אני חולק עליה. אני מציע שתקרא את "המדריך" שכתבתי לפני שבע שנים, ניכר שלא קראת אותו.
אתבל ואומר שסבא שלי חי 70 שנה בדירה שכורה. וגם אני בן אוטוטו 40 ומעולם לא היתה לי דירה ולא חסר לי שום דבר. יותר מכך, אני גם לא מתכוון לגור בדירה שקניתי. ההשוואה לתחב"צ ורכב פרטי לא נכונה, התמורה שמקבלים מדירה שכורה או דירה בבעלות זהה כמעט לחלוטין, ובמקרה שלי זהה לחלוטין, הכל תלוי בבחירת בעלי הדירה.
קראתי את כל האתר בעבר (כולל המדריך) ואני מסכים עם המדריך חוץ מנקודה 7.
לא מדובר על אישור פורמלי של בעל הבית אלא על הגישה שלך כשוכר לרכוש שנתפס מבחינתך בצדק כזמני, כי אתה יודע שתעזוב כשיהיו לך ילדים והדירה קטנה לזוג, או כבעל הבית ימות והיורשים יממשו, או שיעשו תמא 38 ולך אין זכות עמידה או שהבן שלו בא ללמוד באוניברסיטה הקרובה.
מעבר לצבע שזה זול וקל, בדירה שכורה היית משפץ חדר אמבטיה תקין בסטנדרט בן 40 שנה? מחליף את מתגי החשמל? מעביר כבלי רשת לנקודות בכל הבית? מתקין פרגולה על חשבונך שתוכל לשבת בחוץ? מתקין תריסים חשמליים? מתקין מערכת אזעקה? מתקין ריהוט קיר מותאם שאי אפשר לנייד לדירה אחרת? וכולי וכולי.
דירה להשכרה זה עסק כלכלי של בעל הבית שמסתכל בעיקר דרך החור של הגרוש. בדירה למגורים הבעלים עושה השקעות לא-כלכליות להפקת הנאה יתרה מדירה שכורה. זה לפחות הניסיון שלי וכל מי שדיברתי אתו על הנושא. מאמין שאחרי כמה שנים בדירה בבעלותך גם אתה תחווה את ההבדל, מה עשית בדירה שכורה ומה עשית בדירה בבעלות.
אמנם לא השקעתי בדירה השקעות כמו שאתה אומר, אך זה כי מלכתחילה לא הייתי עובר לדירה שצריך לעשות בה את כל ההשקעות האלה. לא אעבור לדירה שיש בה אמבטיה מלפני 40 שנה או שאין בה תריסים חשמליים וכו'. אולי זה יבוא לידי ביטוי בשכר הדירה אבל שוב – זה עניין של כסף ותמחור. לאשתי ולי לקח שנה וחצי לחפש דירה לעבור אליה. חיפשנו בניחותא ולקחנו את הזמן. וכשמצאנו משהו מתאים – אנו עוברים עכשיו. אם מתגי החשמל היו שבורים ומקולקלים, האמבטיה מרוסקת והכיור דולף – כנראה שלא היינו עוברים לשם.
אולי למישהו אחר היה מתאים לקנות חורבה ולשקם אותה ואז להתנהג בה כאילו היא שלו (והיא באמת שלו). יש כאלה שעושים את זה ונהנים מזה ואולי אפילו מרוויחים מזה. זה לא פת לחמי, אני עובר לדברים מוכנים ובסטנדרט שמתאים לי, בשבילי דירה מספקת צורך אחד- מגורים.
אגב, נתנאל, השותף שלי – הוא דווקא עבר לבית בן 40 שנה, בתור שוכר, וכן השקיע את ההשקעות שאתה אומר על חשבונו כאילו זה הבית שלו. כי הוא כנראה יגור בבית הזה מעל עשר שנים. זה מפריך לגמרי את הטענה שלך.
אני גר באותה דירה שכורה כבר 7 שנים. העברתי חוטים בקירות מידי פעם (כי אני מהנדס חשמל) ותיקנתי כל מיני דברים כאילו זה הבית שלי. כי זה הבית שלי, אני גר שם. עכשיו, אני מרגיש שהבית הזה קטן עלי, ואולי ישן מידי לטעמי. אז במקום להשקיע מאות אלפי שקלים לשפץ, אני עובר לדירה גדולה ויקרה יותר. הרבה יותר קל אם תשאל אותי.
בגדול – נסכים לא להסכים על הנקודה הזו. בסופו של דבר זו נקודת מבט – דבר ממה שאמרת לא הזיז אותי ממקומי, ואני מוכן להודות כשאני טועה, ואני לא מרגיש כלל שאני טועה, ההפך.
אני רואה את שורש העניין, ההשוואה צריכה להיות בין בעלות, שכירות טווח קצר ושכירות טוח ארוך.
המקרה הסטנדרטי בארץ של דירה להשכרה הוא חוזה לשנה אופציה לעוד שנה כאשר בעל הבית יכול לפנות את השוכר בסוף התקופה ולהעלות שכ"ד איך שבא לו. במצב הזה לא ממש שווה להשקיע והדירות בינוניות.
אתה מדבר על מקרה עם מאפיינים אחרים: דירה שכורה בחוזה לטווח ארוך עם התחייבות ליציבות שכ"ד. שם המעמד של השוכר דומה יותר לבעלות ויש יותר טעם להשקיע.
יש טעות בסיסית בגישה שלך yrnkrn:
הדילמה היא לא "לגור בדירה של המשכיר" מול "לגור בדירה שלך", הדיון הוא "לגור בדירה של הבנק" מול "לגור בדירה של המשכיר".
הדירה לא שלך בשום שלב בכל מקרה עד שאתה מחזיר את הההלוואה, אם אתה לא פורע את התשלומים בישראל זה recourse ולכן אתה מחזיר את הדירה לבנק *וגם* חייב את ההלוואה.
רק כאשר מגיעים לסוף המשכנתא הדירה שלך… אבל אז כבר יכול להיות לך מספיק כסף לשתי דירות אם היית משקיע אחרת וחי בשכירות (אולי, לא בהכרח).
איזה פוסט נפלא לקריאה.
אני שמח במתנה שזכית והשכלת לנצל. זו היא זכותך המלאה, ולא בחסד.
כמה עקום העולם ועד כמה עקומה המציאות – וזה כבר משהו אחר.
כל הכבוד. לא הייתי עושה אחרת.
אהבתי.
אני בדיוק במצבך (עיר אחרת, לצערי). גם אני לא התכוונתי לקנות דירה (גם כשההורים הציעו לעזור). גם אני ויתרתי על זכיה ראשונה, ולפני ההגרלה הגדולה הראשונה חישבתי שיש לי הסתברות זכייה של כמעט 70% באחת משלושת האופציות המועדפות עלי (זה די קל – כל הנתונים הנדרשים באתר). כמובן, כולם מתלוננים על הסיכויים הנמוכים…
לשמחתי, לא רק שקיבלתי אופציה בכסף בחינם, אלא שגם לא קראו לנו לבחור דירה במשך שנתיים בגלל דיונים של הקבלן עם העירייה על הגדלת זכויות. אני חושב שזה רק הפך את הזכייה ליותר כדאית כי הזמן שבו אני לא יכול למכור עובר ולא נדרשנו לשלם כלום למרות שמחיר מ"ר בנוי כבר ידוע וכל נתוני המאקרו בשכונה/עיר ידועים. חוץ מזה, הוודאות לגבי מחיר השוק עולה גם היא ומרווח הביטחון הולך וגדל (ורם היה קטן – לא חייבים לקנות). כמובן, כולם התלוננו על העיכוב, למרות שחלק גדול מהקונים בקבוצה קונים להשקעה…
הדבר היחיד שהיה יכול להיות טוב יותר מהעיכוב הזה היה אם הקבלן היה מחליט להתחיל לבנות לפני בחירת הדירות. למרבה הפלא גם זה קרה, ומנע ממני את הצורך לשים הון עצמי עד חצי שנה לפני האכלוס. כמובן, כל הזוכים לא הפסיקו להתלונן…
עכשיו יש טענות שתאריכי האכלוס שהקבלן התחייב אליהם לא ריאליים ויהיו עיכובים באכלוס. אז מה עם החוק מחייב את הקבלן בפיצויים. עדיין הרוב מתלוננים.
כמו שאמרת, פגשתי את האנשים שזכו וראיתי את אחוזי הנטישה של אלו שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה למרות ההנחה (30% בעשירייה הראשונה, עם מאות דירות טובות וזולות לבחירה).
לצערי, אנשים באמת לא יודעים לקבל מתנה של מאות אלפי שקלים בחיוך, גם כשממש אין סיבה טובה שמישהו ייתן להם את המתנה הזו.
תתחדש על הדירה!
תודה רבה!
אסף, כרגיל מענין ורהוט.
סוגיה אולי מינורית… קראתי לא פעם שהדירות בפרויקט למשתכן הן בסטנדרד נמוך יותר. זה שיקול? זה משפיע?
כן, לקחתי את זה בחשבון. הסטדנרט של הבניה נמוך יותר ולכן אני לא מצפה למכור במחיר השוק כשיבוא הזמן.
כמו שכבר אמר לי פעם איש חכם:
אישה
ילדים
ודירה
הן לא החלטות כלכליות….
יופי של פוסט!
וממש שמח שחזרת לכתוב לאחרונה… התגעגעתי
אחלה פוסט,
גם אני חושב שאנשים מתעלמים מהרבה דברים ברכישת דירה, אבל ספציפית בהשוואה הזאת, אני לא בטוח שנכון להשוות תשואה של סקטור כמו נדל"ן עם תשואת מניות בשוק לשוק המניות האמריקאי (ואם מניות, למה לא ישראליות, הן השיאו פחות מנדל"ן לדעתי באותה תקופה).
כלומר, רמת הסיכון שונה, רמת המיסוי שונה, וכמו-כן תשואה של 15% בשנה היא באופן משמעותי מעל הממוצע ההיסטורי של ה-S&P אז יש גם את העניין הבדיעבד.
היי, פוסט מעניין מאוד ואשמח למידע יותר מפורט. ברשותך יש לי כמה שאלות ונקודות שהייתי מעוניין אם תתייחס אליהן:
א. אז מהבנתי קנית דירת 5 חדרים ב-2.2 מיליון ש"ח דרך מחיר למשתכן בהרצליה?
ב. כמה מינוף לקחת לצורך רכישת הדירה?
ג. מה השתנה אם דירת 5 חדרים עלתה גם כן בסביבות המחיר הזה ב-2011? החלטת לקנות במחיר דומה בגלל שתנאי השוק (ריבית משכנתא נמוכה, תשואת שוק ההון) השתנו מאז, או רק בגלל הסובסידיה?
ד. הזכרת שהכניסה לדירה היא רק בעוד כשנתיים, ב-2021. האם זה לא אומר שתשלם שכירות במקביל לתשלומי משכנתא?
ה. ציינת שערך הדירה צפוי לעלות בכ-42% מיידית מאחר וההטבה היא בגובה 30% ממחיר השוק. מהבנתי לא ניתן למכור את הדירה במשך 5 שנים. האם ניתן להניח שאתה נמצא בפוזיציה לטווח ארוך ויכולת המימוש/נזילות שלך מוגבלת?
ו. מה דעתך על מצב ההאטה בשוק הנדל"ן שהיה ידוע בעליית ערך הנכסים במספר אחוז דו-ספרתי מדי שנה וכעת הוא מדשדש (שלא נאמר יורד ריאלית) מ-2017 (ע"פ הלמ"ס)?
ז. מעבר למחירי הדיור, האם בדקת את כמות העסקאות בגובה 3 מיליון + של דירות יד שנייה בהרצליה והאם לא חלה ירידה משמעותית בכמות?
ח. מה יחס המשקיעים לעומת הזוגות הצעירים מ-2011 ועד היום והאם אין לכך השפעות?
ט. אתה מודע למחירי "פרי סייל" שהם לרוב הנחה של קבלן המגלמת 10-20% ממחיר השוק בקנייה "על הנייר" בדומה למחיר משתכן ושהדבר נהוג שנים?
תודה על התגובה, נגעת בהמון נקודות חשובות, כל הכבוד. אני לא אפרט לגבי העסקה שלי כי היא שלי ופחות רלוונטית.
ג. בנוגע ל 2011- מה שהשתנה הוא שהמחירים עלו ועכשיו מציעים דירה באותו מחיר כמו שהיה ב 2011, כך שיש שולי בטחון לעומת קניה של דירה באותו המחיר כשדירות בסביבה עולות אותו הדבר. הסבירות שאמכור במחיר גבוה מהמחיר בו קניתי כיום, כאשר הדירות מסביב עולות יותר, היא גבוהה יותר מאשר ב 2011 שאז הדירות עלו אותו הדבר. תנאי השוק דומים לדעתי למרות שכנראה ריביות המשכנתא נמוכות יותר (אך תנאי המימון כנראה נוקשים יותר).
ד. כן, תתכן תקופה שבה אשלם שכירות במקביל לתשלומי משכנתא – הכל כתלות בכמה הון עצמי אני מוכן להביא לעסקה (שהרי על הון עצמי אין תשלומי משכנתא). תשלומים שכאלה מורידים את התשואה על העסקה אבל לא בהרבה היות ורוב התשלומים האלה הם תכלס הון עצמי וחלק קטן של ריבית. החלק של ההון העצמי מוריד את התשואה כי הוא מגדיל את בסיס ההון המושקע בעסקה (אבל אפשר לתכנן את זה ככה שבסוף התהליך יתקבל בסיס ההון הרצוי) והחלק של הריבית מוריד את התשואה על העסקה כי הוא עלות אמיתית של כסף שהולך לבנק. בכל מקרה התשלומים האלה פוגעים בכדאיות העסקה ולכן צריך לשקלל אותם בחישוב כדאיות העסקה.
ה. הזמן שבו לא ניתן למכור את הדירה נמדד מההגרלה, שהיתה במקרה שלי ב 2017. יעברו כנראה שלוש שנים עד שאוכל לממש את הדירה, כך שכן – יש סיכון של נזילות ההשקעה. יש עוד פרטים כמו איחור אפשרי של הקבלן שמאוד יתכן שיקרה במקרה הזה ואז מקבלים פיצוי בגובה 150% משכר הדירה הממוצע באיזור. הלוואי. בכל מקרה זה לא קריטי מאוד.
ו. זהו סיכון ממשי ולקחתי בחשבון שמאוד יתכן שאני קונה בשיא שוק הנדל"ן (מה שלא יפתיע אותי, אני מאוד גרוע בתזמוני שוק ובדרך כלל תופס שיאים מקומיים בקניה ושפלים מקומיים במכירה). מה שעזר לי להתגבר על הסיכון הוא המיקום של הדירה- הרצליה, והמיקום של הדירה בתוך הרצליה – קרוב לכל מה שכתבתי בפוסט. כך שגם במקרה של משבר נדל"ן, זו לא דירה בעפולה שמחירה יכול לרדת לאפס תכלס. כנראה שבמקרה קשה מאוד לא ארוויח על העסקה ובקטסטרופה יהיה לי הפסד שאפשר לשאת אותו, או, כמובן, לא למכור ולחכות. כמו שאמרתי, זה לא עפולה, זו הרצליה.
ז. אין ירידה במספר העסקאות בהרצליה לדירות בין 2.5 ל 3.5 מיליון שקל בשלוש השנים האחרונות. המספר זהה (125-123 עסקאות בשנה). באופן כללי, בונים באיזור שלנו המון והדירות מאוד מאוד יקרות (4-5 ולפעמים 6 מיליון שקל) ויש קונים, הבניינים נמכרים.
ח. אני לא יודע, לפי מספר הדירות שבונים פה הייתי מצפה שיהיו הרבה משקיעים אבל לפי מה שאני רואה ביד 2 אין הרבה דירות להשכרה.
ט. קשה לי להאמין שהנחה של 40-50% על מחיר הקרקע שהקבלן מקבל במחיר למשתכן יכולה להיות מגולמת במחיר פריסייל ששם משלמים מחיר מלא על הקרקע, אבל כמו שאמרתי – אני לא מבין בשוק הנדלן
פוסט מעניין ומעורר מחשבה כרגיל.
לדעתי יש טיעון נוסף בעד דירה שלא התמודדת איתו בפוסט המקורי והייתי שמח לשמוע את דעתך:
הקושי הגדול בניהול תיק השקעות הוא פסיכולוגי/רגשי. כתבו על כך כבר רבים ונדמה לי שגם אתה. הרבה ממליצים גם להשקיע רק את אותו סכום כסף שאדם יכול להרשות לעצמו גם להפסיד, בדיוק כדי לאפשר חוסן מול מצבים מלחיצים בשוק.
בדירה, שהיא נכס פחות נזיל וגם יש לו שימוש מלבד הערך הפיננסי, הסיכוי לפעולה פזיזה קטן מאוד, ואילו ניהול כל הכסף הפנוי בשוק ההון נראה לי משימה על סף הבלתי אפשרי לרוב האנשים מבחינת פסיכולוגית המשקיע.
בנוסף, אחזקה של SNP למשל ב100% מהתיק (שזה מה שנדרש כדי להשיא את תשואת המדד) היא לא בטוח המתכון הנכון מבחינת ניהול הפורטפוליו. כמעט כל תיאוריה ממליצה על תמהיל של נכס מסוכן ונכס חסר סיכון. אפילו אם תחזיק בתיק מזומן/אג"ח בשיעור 25% והשאר במניות, שזה עדיין אגרסיבי מאוד, התשואה שחישבת תתקזז בהתאם וההשוואה שעשית בסעיף הראשון אינה נכונה.
לכן אני חושב שבהחלטה לקנות דירה צדקת אפילו יותר ממה שחשבת. מה דעתך?
אני מסכים שיש לחצים בניהול הכסף בבורסה, כתבו על זה לפני – פיטר לינץ' על מבחן המראה למשל ועוד. צריך להתמודד עם זה כל הזמן – וכמובן שיש תגמול למי שמסוגל. לגבי תמהיל מדד + נכס חסר סיכון – זו תיאורית החזית היעילה של מרקוביץ', אני לא מסכים עם התיאוריה כי היא גורסת שאי אפשר לנצח את המדד. אבל לפי התיאוריה אפשר שיהיה 100% במדד ו 0% בחסר סיכון – זו נקודה אחת על החזית היעילה.
בגדול אני מסתכל על הרכישה כעוד השקעה נוספת.
שמע, יצאת גדול. גם אני הרצלייני (ועוד מילדות!), אבל לא חשבתי להשתתף בתכנית בכלל. אני עדיין מעדיף לעשות את הכסף בשוק ההון ומאמין שזה גם יהיה לי יותר משתלם.
היה מאוד מעניין אותי לשמוע יותר על התכניות דיור בר השגה במקומות אחרים בעולם שכן עובדות. הרי מצד אחד, אמרת בתחילת הפוסט שטיבה של סוביסדיה היא שהיא מגיעה בסוף לאנשים שלא צריכים אותה כי אתה לא יכול להיות "צודק לחלוטין" בקריטריונים, ומצד שני בהמשך הפוסט ציינת שיש תכניות דיור בר השגה בעולם (שזו סובסידיה במילים אחרות) שכן עובדות. איך הסתירה מתיישבת?
לדעתי הסיבה היא שבמדינות אחרות, שבהן זה כן עובד, יש פחות "פופוליזם". קובעים קריטריונים קשיחים וזהו. אין הפגנות של מחאות מילקי ואין שרי אוצר שמתחלפים בכל שלוש שנים. יש יכולת תכנון לטווח ארוך, יש פחות בירוקרטיה ויש שיתוף פעולה בין משרדי הממשלה.
הייתי שמח להסבר מתמטי מסודר ל פי 2.66
לדעתי ההסבר שלי די מסודר שם. תעשה את זה על דף נייר ותראה בעצמך.