החלטתי לחזור הביתה ולחפש מניות בישראל.
הרצתי סקרינר פשוט באתר של גביזי.
הנה תמונה של מה שקיבלתי. כל החברות הקשורות לנדל"ן (בינוי / השכרה) מסומנות בחץ אדום. למי שיסתכל בדקדוק, מתוך 32 חברות ברשימה, 9 חברות לא קשורות לנדל"ן.
לא יודע מה איתכם, אבל לעשות סקרין ולגלות שכמעט כל חברה היא חברת נדלן זה די מבאס.
התעמקתי בסיפור. מסתבר שנכון להיום, נסחרות בבורסה 460 מניות בדיוק (וואו איזו קריסה) ומתוכן 94 מניות מתעסקות בנדל"ן ובניה – כלומר 20%.
עכשיו תגידו לי שישראל היא לא מעצמה נדל"נית.
(שיעול שיעול בועת נדלן? שיעול שיעול).
בדיוק, גם אני מרחק מהן כמו מאש.
יש משהו אחד שאני רוצה לדעת עכשיו – מי מהן תהיה השקעה טובה אחרי הקריסה?
אני כל כך מתעב אותן שאני אפילו לא בודק את זה, אבל טוב יהיה לעשות שיעורי בית ולראות מי מתנהלת בזהירות עכשיו, שומרת עתודות ומנצלת הזדמנויות כשתגיע השעה.
בסופו של דבר שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק טוב בבסיסו, הדמוגרפיה והמחסור בקרקעות הם פלוסים, אז אחרי שהעסק יקרוס בגלל עודף היצע וריבית גבוהה והעודף היצע יתקזז זו יכולה להיות השקעה טובה.
צריך רק להזהר לא להכנס מוקדם מידי.
מה הערכים שחיפשת? יחס הון? מינוף?
לחלק מהחברות שברשימה יש אדמות ששוות הרבה כסף ולא נסחרות לפי שווים האמיתי.
למשל לוינשטין נכסים ויש שיגידו גם אפריקה נכסים (אדמות בחו"ל אבל באמת קשה לדעת כמה יוציאו מהם).
חלק יש פעילות עיקרית בחו"ל, זה מאוד תלוי כאן.
תצטרך לסמן גם את סינאל (#6). היא מחזיקה 80% מחברת דורסל (גם היא ציבורית), העוסקת בנדל"ן מניב 🙂
אם כבר סינאל, אז מסקנה מעניינת מהמעקב שלי היא שאם תוריד את השווי שוק של אחזקת 80% דורסל מהשווי שוק של סינאל, תגלה ששאר תחומי הפעילות (מערכות נוכחות ובקרת עובדים) מתומחרים קרוב ל-0 ש"ח…
ג.נ. יש לי אחזקונת בחברה האם
ואלסיק,
ייקח הרבה זמן עד שיהיה עודף היצע אם בכלל וגם מי אמר שהריבית תעלה מתישהוא?
בכל אופן אני מעדיף לשים את הכסף במקומות יותר טובים מאשר בחברות נדלן גם אם יקרסו למחירים מצחיקים.
השוק מניות בארץ די מבאס כרגע ולא נראה שיש מציאות גדולות. יש כמה חברות מעולות אבל כבר לא זולות ממש .
שלום, רציתי לשאול איך ניתן לבצע שורט על שוק הנדל"ן הישראלי למגורים.
לא באמצעות שורטים על מניות נדל"ן ולא באמצעות קניה ומכירה ישירה של נכסי נדל"ן פיזיים.
יש חיה כזו, מכשיר פיננסי כזה?
https://twitter.com/GabayDavid/status/704296896978878464
אם תחליט להתעלם גם מחברות אחזקה אפשר פחות או יותר לסגור את הבאסטה של הסקרינר שלך וללכת הביתה. טרנד בעייתי ביותר בבורסה שלנו.
מה שכן, מבין חברות הנדל"ן שהעלית יש אחת שאני אוהב מאוד, שבגלל תמחור המניה ומיקוד של הנכסים יש בה גם הגנת דאונסייד למי שחושש מבועה.
מתבשל גם מיני-קטליסט לחברות נדל"ן שכל או רובם המכריע של נכסיהן נמצא בישראל ויש להן התחייבויות מס נדחות, עם חוק הריטים (השערורייתי לדעתי) של ח"כ אלי כהן.
נועם "וגם מי אמר שהריבית תעלה מתישהוא" זה נשמע באיזור של "הפעם זה שונה", שמעתי שיש חברות אלגוטריידינג שעושות שורטים אוטומטיים לפי פוסטים באינטרנט אז אולי הנעת פה משהו..
ובקשר להיצע, עשיתי לפני שנה בערך תרגיל מעניין – שאלתי מלא אנשים שאני מכיר אם הם מכירים משהו שאין לו פתרון של דיור, כלומר שהוא לא מוצא דירה לקנות או לשכור, או שהוא מתקשה או משהו כזה (חוץ ממכרז ת"א כמובן) ולא מצאתי, מציע לכם לחשוב על זה ומעניין אותי אם אתם תמצאו משהו כזה.
מה לגבי חשיפה לענף ללא השקעה ישירה בחברות הנדלן? למשל השקעה במניות קליל, אינרום, תדיראן.
ואלסיק אני גם חושב שהשוק יירד אבל מי יודע מתי ואיך, אם הריבית תעלה ל1-2 אחוז בחמש שנים הבאות אני לא חושב שזה יגרום לקריסה.. בכל אופן אם תהיה קריסה אני מניח שגם מניות טובות יירדו. ככה שחברות הנדלן פחות מעניינות בכל מקרה.
אסף,
נראה לי שאתה מפספס פה משהו.
יש שני פרמטרים מאד חשובים שאתה מתעלם מהם: מגורים מול מסחר\תעשייה. והשקעות חו"ל מול הארץ.
אין ספק שיש בועת מחירים בנדלן למגורים, אבל רוב החברות שציינת בתחום הנדלן המסחרי (נורתסטאר, גזית, ביג, ארלון ועוד). האם גם שם יש בועה? יתכן שכן, אבל לא באותה הצורה של מגורים. אלו שווקים שונים לחלוטין.
דבר שני זה ההשקעות בחו"ל, עד כמה שזכור לי נורתסטאר וגזית-גלוב שייכות לאותה הפירמידה (נורתסטאר הבעלים של גזית), ועיקר נכסיהם באמריקה ואירופה, גם לגבי ארלון ידוע לי שעיקר הצמיחה שלהם באירופה, אפריקה נכסים גם באירופה, קרדן בסין, אספן בגרמניה, ואני חושב שאתה מבין את התמונה.
אתה יכול להתלונן על זה שישראל הפכה מרכז להשקעות נדלן בחו"ל, אבל אין לזה קשר הכרחי לבועת הנדלן למגורים בארץ.
אני יודע. אבל אני כן חושב שלנדלן מסחרי יש קשר, גם אם עקיף למגורים. אנשים שפושטים רגל לא יכולים לקנות מוצרים. כמו כן כנראה שיש בועת נדלן של משרדים במרכז הארץ.
אני גם חושב שהסיפור הזה מצביע על נטיה של ישראלים לחשוב שנדלן זה ה-עסק בהא הידיעה, בין אם בארץ או בחו"ל. וכפי שאני רואה בינתיים, מעט מאוד חברות ישראליות מצליחות בהשקעות הנדלן שלהם בחול, מה שלא מונע מהן להמשיך ולנסות (ולשרוף כספי משקיעים).
אני חושב שהריכוז הזה של חברות נדלן בבורסה הישראלית מראה משהו על הנטיה של האוכלוסיה.
לדעתי, הנדל"ן יפול מאחת מ2 סיבות:
1) העלאת ריבית לריבית ממוצעת של 4-5%, שעד שזה יקרה יכול לקחת כמה שנים טובות
2) מיתון עולמי שיכה גם כאן, גלי פיטורים, ולאנשים אין מאיפה להחזיר משכנתא (שממונפת על הפנסיה והדירה של ההורים), וזה התרחיש היותר סביר.
אני לא בטוח שהריכוז הזה מראה משהו על הנטיה של האוכלוסיה, לדעתי זה יותר קשור לתפיסה של הבורסה בישראל. רוב ההשקעות של הציבור (דהיינו – המוסדיים) בארץ הן באג"ח ולא במניות, ונדל"ן זה מוקד ברור והגיוני לגיוסי אג"ח. מנגד, אין כאן תרבות של שיתוף הציבור באקוויטי, אפשר לראות את זה בכך שלרוב החברות יש גרעיני שליטה של 50-80%, הרבה יותר חברות נמחקות מאשר נרשמות למסחר, חלק מהחברות בוחרות להירשם בחו"ל או לבטל את הדואליות, והמון חברות שלא זקוקות לגיוסים שוטפים לא שמות ז– על המשקיעים ומתעלמות בהם בבוטות.
ובנוסף על כל הכיף הזה, הרגולטורים שצריכים להצדיק את המשכורת שלהם ממציאים כל יום הוראות ותקנות שונות, שגם אם מטרתן המוצהרת היא להגן על המשקיעים, בפועל הן הורגות את החברות הציבוריות ואת המוסדיים.
אם הייתה ברשותי חברה והייתי צריך לגייס כסף, הבורסה בישראל לא הייתה האפשרות הראשונה שלי.
כן אני מסכים. אגב רוב השקעות המוסדיים הן באגח כי שוק האגח תמיד היה (ותמיד יהיה) פי כמה גדול משוק האקוויטי. גם אם הבורסה בישראל היתה פורחת זה היה המצב, קל וחומר במקרה שהבורסה בארץ גוססת.
גם אני לא חושב לגייס בישראל. צריך להיות משוגע להכנס פה לבורסה. פעם שקלנו להנפיק את הקרן בבורסה – רצינו להנפיק ב AIM בלונדון, ברור שלא בישראל. גם פלוס 500 היא דוגמא לחברת ענק ישראלית שיושבת בישראל ומשלמת מס בישראל, אבל לא נסחרת בישראל. להסחר בישראל זה לא ציונות זה פשוט לתת להאוזר להתעלל בך.
לדעתי בקצב הנוכחי, אם מישהו בממשלה לא יתעורר כנראה שנהיה כמו מדינות חשוכות שאין בהן בורסה. ככה הרגולטור יהיה מרוצה – הוא לא יצטרך לדאוג שהגברת מחדרה תסחור במידע פנים ולא יצטרך לאמלל את כל הדירקטורים בחברות הציבוריות – פשוט כי אין חברות נסחרות, והפנסיה של אותה גברת כנראה תשיא הרבה פחות ממה שמחשבים באוצר. ואז כולם יהיו יותר עניים, אבל מה – יותר שווים.
נועם מסכים אתך לגמרי, חשבתי אולי למצוא חברה לאחרי הנפילות לכשיהיו.
בגדול יש שלושה מאגרים של נכסים – תוכניות חיסכון, בורסה ונדלן.
הריבת הנמוכה גרמה למאגר הראשון לתייבש ורוב התוכן שלו זרם בארץ לנדל"ן.
כאשר הריבית תעלה המאגר הראשון יחזור לחיים, וימשוך בחזרה את מה שנלקח ממנו ממאגר הנדל"ן.
הבעיה היה שההיצע כבר יהיה גבוה מדי בשוק הנדל"ן, וככל שזה ימשך זה יהיה פחות מאוזן.
כרגע נבנות בארץ בערך 100 אלף דירות, והצפי הוא להגדלה משמעות של ההיצע בשנים הקרובות כשהבירוקרטיה תכנע ללחצים הפוליטיים.
"In economics things take longer to happen than you think they will, and then they happen faster than you thought they could"- אולי זה יכול להתאים גם כאן
לגבי נדל"ן למגורים – ה*הימור* שלי הוא שאין בועה. לחזות שתהיה ירידה במחירי הדירות במקרה של מיתון עולמי שיביא לגלי פיטורים רחבים זו לא חוכמה כזו גדולה. צריך לבסס טענות יותר ספציפיות וייחודיות למצב השוק בישראל. גם לכפות על המודל חזרה לריבית של אפילו 4% זה ווישפול ת'ינקינג בימינו.
בנדל"ן מסחרי – הוא יסבול ממגמות צרכניות מהם סובלים קניונים ברחבי העולם. יש מחדל תכנוני בו כל ראש עיר של 90,000 איש מונע מאינטרס צר להקים כמה שיותר מרכזי מסחר מיותרים. בוודאי שיש עודף היצע משמעותי באיזורים מסוימים, אבל קשה לקרוא לו בועה כי זה סוד גלוי מאוד שגם קיבל ביטוי אצל הגורמים הכי חזקים בענף כמו עזריאלי שהפחיתה משוויו של קניון ב"ש, מה שקורה במתחם שרונה וכו'.
נדל"ן למשרדים – יש כידוע מעל מיליון מ"ר באיזור המרכז שנמצאים בשלב כזה או אחר של בנייה/קבלת היתרים. אבל גם זה לא מבטיח שיש בועה. הכל שאלה של התחשיבים לפיהם מוקמים הפרויקטים. חלקם מוקמים על קרקעות בבעלות היסטורית של החברות, כשגם אם יגבו בהם שכ"ד של 2013 זה בסדר גמור. לוקחים מעבר של חברות ביטוח ובתי השקעות מחוץ לתל אביב ומלבישים עליו טענות בועה. אבל ההיפך הוא הנכון במקרה הזה – תל אביב הפכה להיות יקרה מדי עבור רוב מי שאינו הייטק. אם בנק לאומי מעדיף לעזוב את דרום יהודה הלוי משום שאין היגיון מבחינת הקצאת הון שבנק יהיה הבעלים ויישב במטה שממוקם 3 דק' הליכה ממטה פייסבוק זו עדות לחוזקה של תל אביב, לא לחולשתה.
כאחד שדווקא כן משקיע במניות הנדלן שנסחרות בארץ אני חושב שהיו ויש הזדמנויות טובות בשוק הישראלי.
היי אסף. מעניין מאוד.
האם יצא לך לבדוק גם אחוז חברות נדל"ן מסך החברות הנסחרות בבורסאות שונות בעולם?
מעניין מאוד.
בדקת אולי מה המצב בבורסאות אחרות בעולם?
מעניין אם זו תופעה גלובלית מאז 2008
מעניין מאוד.
בדקת אולי גם בורסאות אחרות?
מעניין אם מדובר בתופעה עולמית מאז 2008
אתמול נתקלתי לראשונה בשם של Michael Burry (אני מניח שכבר שמעת על האיש).
האיש הימר כנגד שוק הדיור בארצות הברית (בערך) לפני המשבר של 2008.
מצאתי הרצאה חצי מעניינת שלו:
https://www.youtube.com/watch?v=1CLhqjOzoyE
מה שמשך את תשומת ליבי היה הציטוט שלו ב 11:07:
why are home prices diverging up and away from the household income trendline?
answer: if its not income its leverage
VRX מעניינת עכשיו (47$) מחיר שנראה נמוך יחסית לתחזית ל2016
עכשיו קראתי שיש שם בעיות בדוחות, תשכחו מ-VRX בינתיים 🙂
מה לגבי מניות הבנקים הישראלים?
חזרתי לקרוא כמה מאמרים ישנים בבלוג.
1. כתיבה מעולה ומאוד מעניינת. מצריך הרבה אומץ לבצע תחזיות כלכליות ועסקיות.
2. מעניין לחזור ולקרוא על כמה נבואות שלא התגשמו כמו הנדל"ן או השורט על קטרפילר. אני מניח שאתה עשית את זה עם עצמך. יצא לך לחשוב באופן אנליטי האם הנחות המוצא שלך היו שגויות?
3. מקווה שתחזור לכתוב יותר. יש כרגיל הרבה חברות מעניינות כרגע, ובמיוחד חברות מהסוג שקל לטעות בחזיית העתיד שלהן.
תודה.
מצריך אומץ וקצת קורטוב של טפשות, לא? הרי כולנו יודעים למי ניתנה הנבואה. למשל מייקל ברי עשה את זה ממש בעוצמה וחזה תחזיות מאקרו קודרות שנים – ואף אחת לא קרתה.
הנבואה על הנדלן לא התגשמה ואפילו עברתי לצד השני של המתרס לאט לאט – אני לא מתכוון לסחור בנדלן אבל יש בבעלותי דירה ולאחרונה התעניינתי ברכישת קרקע ספקולטיבית במקום שאני מכיר טוב. אחד הדברים שלמדתי במרוצת השנים הוא שיש הרבה דרכים לעשות כסף, ורק משום שבחרת בדרך אחת זה לא אומר שהדרכים האחרות לא נכונות או שהאחרים טועים. אני חושב שבמרוצת השנים ירדתי מפודיום המטיף וקיבלתי שיעור בצניעות ששוק ההון אוהב ללמד את כולם. בסקיוריטי אנליסיס כתובה בפתיחה האימרה המפורסמת של הוראס:
“Many shall be restored that now are fallen and many shall fall that now are in honor.”
המקבילה העברית היא אולי מאיגרא רמא לבירא עמיקתא.
עם השנים ראיתי הרבה אחרים עולים לאיגרא רמא בשביל ליפול לבירא עמיקתא, וגם היום יש תהליך שקורה ללא מעט משקיעים.
לגבי הנחות המוצא שלי – בנוגע לנדלן זה מאוד קשה כי הבעיה לא ליניארית. יש כל כך הרבה משתנים – הבירוקרטיה של ממשלת ישראל, קצב גידול הילודה, הריבית במשק, העדפות הצרכן הישראלי לרכוש או לא לרכוש דירות, המשקיעים מחוצלארץ, אחוז הבניה בפריפריה, הגירה שלילית או חיובית, שיעור החסכון של הציבור, פרוייקטים של התחדשות עירונית, קצב הפשרת קרקעות חדשות, מצב תשתיות התחבורה – כל אלה תורמים לפה או לכאן בכל מה שקשור למחירי הדירות והנדלן ולדעתי לנסות ולחזות את זה זו משימה של שוטים.
בקטרפילר טעיתי – צדקתי בכוון של הביזנס אבל טעיתי בתגובה של השוק להן. ובזמן שחלף והשוק לא הגיב, העסק נכנס לחלק החיובי של הסייקל. בכל מקרה שורטים, באופן כללי, זו משימה של שוטים לדעתי, וגם מומחים לא מצליחים שם לאורך זמן – ע"ע ג'ים צ'אנוס שעושה 2% בשנה. מיותר לבזבז זמן על משהו שבמקרה הממוצע תעשה 20-50% ברוטו בלי לקזז עלויות ועלויות נפשיות, עדיף למצוא לונגים שיכולים לעשות פי 10.
אני אשתדל לכתוב יותר, ובהחלט שוק ההון מעניין ומלא בחברות מעניינות נכון להיום.
1. אני לא חושב שלתת תחזיות בקורלציה עם טיפשות, רק להתייחס לתחזיות ברצינות גדולה מדי זה בעייתי.
2. לגבי נדל"ן מסקרן אותי לדעת איך המחיר יושפע מגידול בריבית אם זה יקרה עוד בדורנו.
3. לגבי חברות – מאוד קשה לתת תחזית כמו שכתבת, מפני שמעבר לפרמטרים העסקיים (רווחים, הכנסות) יש גם את דעת הקהל. לפני כמה שנים חשבתי בוודאות גדולה שטסלה תיעלם מחיינו בקרוב, מבחינת תמחור זה נראה מצחיק להסתכל על זה היום. יתכן ובפועל הם היו קרובים לזה. קשה לדעת. אלון מאסק יזם מאוד מרשים זה בטוח.
אני לא יודע אם זו דעת הקהל או חלק מהניתוח העסקי. האהבה של הצרכנים למוצר היא חלק בלתי נפרד מהתזה. אני מאוהב בטסלה שלי ומעולם לא "אהבתי" רכב. לפעמים בא לי לרדת למטה בערב ולנסוע סתם באוטו. לדבר הזה יש מחיר. אם טסלה מתומחרת יתר – סיכוי גבוה מאוד שכן, אבל פעם אמרו את אותו הדבר על אפל.
לדעתי דעת הקהל על המניה היא גם סיפור שצריך לקחת בחשבון – למשל אם השוק אוהב לשנוא חברה מסויימת יתכן שמגיע לה מכפיל נמוך יותר. אבל צריך לקחת בחשבון שדברים כאלה "רכים" גם יכולים להתהפך.
דוגמא טובה היא XPEL שהחזקנו בקרן עד 52 דולר למניה. כשמכרנו בתחילת השנה היה לנו מודל לשנת 2021, בוא נגיד שהמודל שלנו פספס וכבר ברבעון 2 החברה עשתה כמעט את כל האביטדה של כל שנת 2021 שמידלנו. קשה למדל דברים בעלי גדילה מתפוצצת עם לקוחות נאמנים. לא פעם חברות טובות ממש נראות מאוד יקרות רק כדי שהחברה תגדל לתוך הואליואציה שלה. כמובן שזה משחק קשה וצריך לדעת לבחור נכון, אבל אם בחרת נכון הואליואציה, אם גבוהה, זו רק פאזה זמנית בחיי החברה. את אקספל אני מכיר מ1.2 והיו לה תקופות שהמחיר נראה שערורייתי מאוד. אז מה? החכמה היא להכי את החברה ואת השוק ולדעת לאן היא יכולה לצמוח, רק ככה אפשר להחזיק את הסוג הזה של המניות.
רבים מאוד חוזים שטסלה תרד 90% לואליואציה של פיאט או GM, מזכיר לי את כל אלה שחזו שאפל תהיה נוקיה. האם ההיקש דומה? ימים יגידו, בטח שיהיה מעניין לצפות. כרגע נראה שהכוון הוא שה nay sayers טועים, אבל זה עוד מוקדם.
תודה על ההתייחסות. תהנה מהרכב.
לגבי טסלה ממש קשה לי לנחש מה יהיה העתיד שלה מבחינת תמחור, אבל נראה שכבר אין ספק שהיא תשרוד בכבוד. אני מנחש שיעלמו לא מעט חברות רכב ותיקות ב-15 השנים הקרובות.
לי באופן אישי מאוד קשה להצמיד לה תג מחיר, ואף ליצור תחזית עסקית 5 שנים קדימה שארגיש איתה בנוח אפילו בסבירות של 20%.