אני הולך להיות אמיץ הפעם. אולי אני טועה, אבל לא נראה לי. טוב… (לוקח אוויר). הנה זה בא:
כיום אתם רואים את סוף בועת הנדלן בישראל.
כן כן, זו דעתי.
בחודשים הקרובים, אולי חצי שנה-שנה, תראו את השיא… משם, הירידה תהיה ממושכת וכואבת, עם המון פשיטות רגל של "זוגות צעירים" ששאול אמסטרדמסקי יהנה לראיין.
מדוע אתם שואלים? הרי לא קמתי בבוקר עם איזו תחזית שחורה, משחתי ראשי בשמן והנה לכם אני משיח (לא בא). יש סיבה.
אז ככה: כפי שאתם יודעים, לא מזמן התשואות על אגחי מדינת ישראל ירדו אל מתחת התשואות על אג"ח ממשלת ארה"ב. למי שלא שם לב, מספר ימים אחרי שהחילוף הזה קרה, משהו מעניין מאוד החל לקרות לשקל אל מול הדולר. משהו שכבר דיברתי עליו הרבה בבלוג הזה: הדולר התחזק, אבל לא רק שהדולר התחזק – השקל נחלש, אל מול הרבה מטבעות, לא רק הדולר. קטונתי לדעת אם ההחלשות הפתאומית בשקל קשורה לנושא, אבל זה נראה לי שכן (דעתי הצנועה והלא מלומדה).
תוסיפו לכך את החולשה הפוליטית, פופוליזם מטומטם מכל כיוון, מלחמה שהיתה זה מכבר, משק במיתון עקב עודף רגולציה והרי לכם מרקחה!
כפי שכתבתי בתחילת השנה הזו (בתגובות):
כי בנק ישראל עובד בטווח הקצר, והגידור הטבעי בטווח הארוך. אם בנק ישראל לא היה קונה דולרים התהליך היה קורה יותר מהר. לדוגמא, הדולר היה נופל לשער של 2 שקלים לדולר, כל התעשיות בארץ היו נמחקות, ואז האבטלה היתה ב 20%, מה שהיה מביא את השקל חזרה לשער של 5 שקלים. לתעשיות שנעלמות לוקח שנים לחזור, אם לא עשורים.
עוד סיבה טובה היא שבנק ישראל מנסה להאט את התהליך כדי לנסות ולגרום למשק להסתגל לשער דולר נמוך יותר.
לדעתי בקרוב נראה את "הגידור הטבעי" בפעולה – לא הייתי סומך על כך שהשקל ישאר חזק לאורך זמן.
לאחר מכן כשהסיפור הסתובב, מיהרתי לכתוב את הפוסט הזה ו-… וואו, זה קרה הרבה יותר מהר ממה שציפיתי! תוך שמונה חודשים השקל חזר 5 שנים אחורנית. כל הדברים שקרו לאחרונה הזכירו לנו למה לישראל לא יכול להיות מטבע חזק לאורך זמן: מיתון, חוסר יציבות פוליטי, רגולציה מעקרת, ועוד ועוד ועוד. מסכן מי שגידר את התיק שלו לשקל, מטבע צעצוע של מדינה עלומת שם במרכז המזרח התיכון העוין, שאך סיימה מלחמה וכבר אצה טסה לבחירות באמצע מיתון מעשה ידי הבירוקרטיה. אך לפני שאני טופח על החזה כמו גורילת מלכת היער, אומר שכמו בפורקס – היה לי מזל. כן כן, פגעתי, אבל יאללה – בואו נודה, זה סתם היה פוקס. גם אני הופתעתי מהעוצמה של השינוי ובטח היו עוד הרבה גורמים שגרמו לשקל להחלש.
לא בשביל לדון בחולשת השקל או בתחזיות של עבדכם הנאמן נתכנסנו כאן וחלקכם כבר בטח רוטן וחושב לעצמו די להשתחצן, תגיע לעיקר. צודקים – אז עכשיו מספיק עם היוהרה וניגש לסיבה שבגללה קמתי עליז ושמח היום.
כשהשקל נחלש משמעותית אל מול המט"ח, קורים שני דברים מרכזיים במשק:
1. מחירי מוצרי ייבוא עולים – מכוניות, מחשבים, מדפסות, מוצרי אוכל מיובאים, רהיטים, חיתולים, פורמולות לתינוקות – כמעט כל המוצרים בבית שלנו מיובאים.
2. היות והייבוא הופך לפחות כדאי, מיבאים פחות, מייצאים יותר, מייצרים יותר, ואז יש יותר דרישה לעובדים בישראל.
כאשר מחירי המוצרים המיובאים עולים, האינפלציה מתחילה להרים ראש. בנוסף, כאשר יש דרישה לכוח עבודה בישראל במשק שגם ככה האבטלה בו חיכוכית, השכר צריך לעלות. שני הדברים האלה במשולב ירימו את האינפלציה – להערכתי נראה את התופעות האלה עד סוף 2015. כשהאינפלציה תרים ראש, הריבית תעלה. וכשהריבית תעלה …. נראה מי "מהזוגות הצעירים" שחה עירום.
זו דעתי, אך יתכן גם שעקב עלויות המחיה שיקפצו המשק יגלוש למיתון ואז הריבית לא תעלה עד סוף 2015, מי יודע.
זו התחזית שלי, אך כמובן שהנבואה ניתנה לשוטים. אני חושב שאני בעצמי שוטה שבכלל כתבתי את הפוסט הזה, אבל הייתי חייב לשתף בהגיגי ונתנאל לא היה זמין בטלפון. 
גילוי נאות: לא שמתי שקל על התחזית שלי ואני מפציר בכל הקוראים לא לשים שקל על התחזית שלי גם כן, הכל נכתב לשם הדיון!
אסף, למה אתה לא מנצל את זה לעשות שורט על אג"ח ממשלתי של ישראל? לדעתי זו הלוואה כמעט כמעט בחינם בתשואות המצחיקות של היום ובהתחשב שהן אינן צמודות מדד. כל הסיכון (והוא גדול מאד) הוא על מי שבלונג על האג"ח הזה.
הניסיון של השנים האחרונות לימד שכל ניבוי אינפלציה נכשל.. הלחצים הדפלציוניים מאוד חזקים וכשרואים את הקריסה במחירי הנפט והסחורות האחרות ואת הבחינה הדקדקנית של כל העלאת מחיר בסופר, זו נראית מגמה חזקה.
תמריץ – אתה צודק בהחלט. מה שבטוח שכאשר האינפלציה תגיע, היא לא תודיע מראש ותפתיע את כולם.
אגב – קשה לדבר על לחצים דיפלציונים במשק שבו האוכלוסיה גדלה במעל 1.6% בשנה.
בשל הפיחות שכר המינימום החדש זהה דולרית לשכר המינימום של לפני חצי שנה.
אכן , קשה להתנבא , במיוחד לגבי העתיד –>
אבטלה שיורדת משפיעה על מחירי הדירות כלפי מעלה.
ריבית שעולה כלפי מטה.
שכר ממוצע שעולה כלפי מעלה.
מחירי ברזל וחומרי גלם שיורדים בעולם (בנתיים יותר משיעור הפיחות) כלפי מטה.
גיא, דווקא למחירי חומרי הגלם יש פחות השפעה על מחירי הדירות – מחירי הקרקע הם המשמעותיים. למשל אם ניקח כלל אצבע (גס מאוד) של 1000 דולר למ"ר בנוי, תקבל מחיר בניית דירה 100 מ"ר בהרצליה בסך של 400 אלף שקל, למרות שהן נמכרות כיום בשני מיליון. אז די ברור שחומרי הגלם לא משחקים תפקיד משמעותי פה, גם אם טעיתי ב 50% במחיר הבניה.
לעומת כל מה שאמרת, הריבית משפיעה בסדרי גודל על מחירי הדירות בהשוואה לגורמים האחרים, היות וההשפעה שלה ממונפת. אם השכר שלך עולה ב 2% והריבית עולה בעקבות אינפלציה ב-2%, ההחזר בגין משכנתא ממוצעת יעלה בהרבה יותר מאשר 2%. ההפרש מודגש במיוחד במשכורות הגבוהות שם יש מיסוי שולי מאוד גבוה.
אתה כמובן צודק. קל לשכוח את ההשפעה המכרעת של מחירי הקרקע והריבית עליהם.
אני יותר דיברתי על רוכשים שלא יכולים בלי:
חלונות בלגיים,נברשות צרפתיות,פורצלן איטלקי,מטבח שולר גרמני,סאונה פינית ומוסך אמריקאי.
גם אז מחיר הפיינשמקריות לפרט נמוך ממחיר הספסור בקרקעות המדינה.
יהיה פה שמח…
מה זאת אבטלה חיכוכית …?
הנה או בפירוט
הערה קטנה בקשר למחירו של השקל אל מול שאר המטבעות:
המטבע היחיד שהשקל נסחר מולו הוא הדולר (רגע, רגע, אני אסביר).
כלומר צמד המטבעות הרשמי היחיד הוא: USD/ILS.
תשאלו כמובן: אבל אנחנו רואים שינויים של השקל אל מול רשימה שלמה של מטבעות.
תשובה: נכון, מחשבים את השינוי של השקל אל מול הרבה מטבעות אבל השינויים שם נובעים מהשינוי של הדולר *בעולם* אל מול המטבעות האלה ואז אפשר לחשב כמה השקל השתנה. אין מסחר ישירות בצמדים של השקל אל מול שאר המטבעות אשר נותן מחיר "שוק". זה 2 משוואות עם 2 נעלמים.
למשל:
נניח הדולר מתחזק אל מול השקל.
ונניח לצורך הדיון שהדולר-אירו לא השתנה בכלל.
החישוב יראה שהשקל נחלש גם אל מול האירו, למרות שבתאוריה אולי אם השקל היה נסחר ישירות אל מול האירו היו מגיעים למחיר אחר.
אותה דוגמא מכיוון אחר:
נניח שהדולר לא משתנה כלל לעומת השקל בימים הקרובים.
אבל הדולר התחזק בעולם אל מול האירו.
החישוב יראה שהשקל התחזק לעומת האירו.
מה שאני מנסה להגיד זה שהשינוי של השקל אל מול סל של מטבעות תלוי בשינוי של הדולר בעולם אל מול אותם מטבעות. שינוי שנובע מסיבות עלומות אבל לא ממה שקורה בישראל. אקיצר, הדולר-שקל הוא האינדקציה לחוזקו של השקל ולא סל המטבעות.
אני לא מתווכח פה על כלום, רק מספר לכם משהו שאולי לא ידעתם…
אסף מעניין מאוד,
אני גם מהמר שתהיה פה קריסה במחירי הנדל"ן -אני הכנתי פוסט בנושא אבל עוד לא שלחתי אז ככה:
1) הציבור בישראל חי מתחת לאפס. חובות שלא לנדל"ן גדלו למימדים אסטרונומיים של מעל 120 מיליארד.
2)לפני אינפלציה היה פה מצב שאנשים לא סגרו את החודש ולקחו הלוואות בריבית אסטרונומית של פריים +10 (כן זו הריבית שנותנים בבנק למי שנמצא בבעיה)
3)יש המון משקיעים שקנו דירות להשקעה בפריפריה. רק בשביל העניין סיירתי לא מזמן בעפולה וראיתי את תנופת הבנייה שם. צריך לזכור שדירות שנמכרו בשנת 2011 רק עכשיו מסיימים את תהליך הבנייה שלהם. המון דירות יצאו בשלוש השנים הקרובות לשוק במיוחד בפריפריה -אני מהמר שלא יהיו קופצים לשכירות שמה
4) מתי שהוא נראה עליית ריבית. האם זה יקרה ב2015? זה בכלל לא משנה, אולי למי שמשקיעה בוורנטים של בנקים בארה"ב שמועד הפקיעה שלהם ב2018 יש חשיבות למועד עליית הריבית אבל זה בכלל לא משנה למי שלוקח משכנתה ל30 שנה
מרק ,
עשיתי חיפוש על המילה [קריסה] ואסף לא השתמש בה. הוא דיבר על "ירידה תהיה ממושכת וכואבת".
בסייקל הקודם בשלב הירידה (בערך) בין 1996 ל 2006 מחירי הדיור מחירי הדיור כמעט ולא ירדו נומינלית למרות שריאלית הם ירדו בכ20-25% ( אל תשפדו אותי – הנתונים נשלפו מזיכרוני ואני מהמר שהם קרובים למציאות) . כמובן שבעלי משכנתאות צמודי פריים ואחרים יסבלו
כמו שציין אסף. אם הדברים אכן ידמו לסייקל הקודם אז נראה שבעלי דירות או משפרי דיור זוכרים את המחיר הנומינלי שקנו ולא יורדים ממנו הרבה. בקיצור , אני מהמר שהתהליך יהיה דומה ואכן אנו בתחילתם של שבע השנים הרעות בנדל"ן.
בכל מקרה אני מחזיר איפשהו מגזין של דה-מרקר מדצמבר 2006 שמתעסק רובו בנדל"ן ואומר שזה לא הזמן הכי טוב לקנות.
גם אני לא חושב שנראה קריסה. וגם לא נראה לי שלזה אסף התכוון. יותר סביר שנראה סטגנציה ושחיקה ריאלית של מחירי הדירות בטווח של 3-7 שנים. החלשות השקל מחזקת את הייצוא ומביאה עמה משרות איכותיות. האינפלציה הייתה לאחרונה הרבה מתחת לרף התחתון של בנק ישראל, גם אם תרים ראש לרבעון או שניים זו תהיה 'התישרות' של הסטטיסטיקה מבחינת פלוג. תידרש מגמה ממשית של אינפלציה כדי שהריבית תעלה דרסטית.
צריך לזכור שכבר היינו בתרחיש של העלאות ריבית רצופות של פישר לפני 3-4 שנים שלא השפיע במאום על הנדל"ן.
אנחנו לא בארה"ב ערב המשבר. כבר תקופה שהמשכנתאות מוגבלות כאן עם דרישת הון עצמי מחמירה למדי. אין נון-ריקורס. יש תכניות ממשלתיות (כרגע בהקפאה כמובן) שיעלו את הביקוש.
גם משקיעי נדל"ן אינם דומים לציבור המושקע בבורסה. רובם עשירון עליון ששואפים לתשואת שכ"ד של 3-4% מעתה ועד עולם. האם נראה אלפי דירות להשכרה באזורי ביקוש ללא ביקוש? מסופקני.
יואב,
על מה אתה מתבסס? האם יש מקור רשמי לפיו אין מסחר ישיר בין השקל למטבעות שאינם דולר? זו טענה חזקה מאוד.
המשק כבר במיתון אם למדוד לפי תוצר לנפש
יותר דרישה לעובדים בישראל תהיה כנראה רק בהייטק ולזה יקח כשנה
שאר המשק ימשיך להתמוטט תחת יוקר המחיה שיעלה עוד בעקבות ירידת השקל. רווחים נמוכים יותר של עסקים קטנים וגדולים (שלא מייצאים) יעלו כנראה את האבטלה בתווך הקצר והבינוני
הריבית תעלה כנראה (לצערי) לא בעקבות האינפלציה אלה כדי למנוע את קריסת השקל (בנק ישראל יתחיל לדאוג ב4.5 ? )
ירידה בנדל"ן זה די גרוע לצריכה הפרטית, כי הציבור מגלה שבמקום נכסים יש לו פתאום חובות. כלומר אין מקום לקניות לא נחוצות ויותר כסף פנוי הולך לסגירת החובות
שאלה חצי קשורה.
האם השינוי ביחס החליוםין משפיע על תהיל ההשקעות שלכם?
אני אסביר- נניח , בצורה מאד מאד פשטנית ולא ראלית, שאתם מחשיבים את האחזקה בחילן ובוואלס בעלת איכות זהה (שוב – פשטנות כן? רק בשביל הדיון)
כרגע חילן נעשתה הרבה יותר זול ביחס לוואלס. זה יגרום לכם לחשוב על לשנות אלוקציות?
אסף ג. – כן כמובן. אין לנו אילוצי מס כמו למשקיע רגיל.
התחזית שלך מניחה שישראל מנותקת מהכלכלה העולמית. הרי אף אחד בישראל לא רצה ירידת ריבית לאפס החל משנת 2007, זה קרה בגלל קריסת הריביות בארה"ב\ארופה\יפן. הדולר קרס מול השקל לא בגלל העוצמה של המשק הישראלי אלא בגלל הרצון של האמריקנים לשקם כלכלתם, דבר שגרר ריביות נמוכות בשאר העולם.
התחזית שלך הגיונית בהינתן מצב סביר בכלכלה העולמית. אני בכלל לא בטוח שהמצב הלכאורה סביר ימשך (ארה"ב היא לא כל העולם), המשק הסיני יכול בקלות לגרור אותנו לסבוב נוסף של לחצים דפלציונים ומלחמת ריביות\מטבעות.
היי שלומי,
רק לדייק: יכולה להיות המרה ישירה בין נניח אירו לשקל, כן? הבנק יכול למכור לך מה שהוא רוצה.
מה שאני אומר זה שהשער של (לדוגמא) האירו-שקל לא נקבע לפי המסחר בו ישירות, אלא לפי חישוב מתמטי של שער הדולר-שקל ושער הדולר-אירו בעולם.
הנה לינק:
http://www.boi.org.il/en/Markets/ForeignCurrencyMarket/Pages/appendix.aspx
תסתכל על הפיסקה האחרונה לפני הסוף.
יואב
1. זה שהם מחשבים את השער לפי הדולר לא אומר שאין מסחר ישיר. הלכת רחוק.
2. זה לא באמת משנה. אתה כתבת "נניח הדולר מתחזק אל מול השקל. ונניח לצורך הדיון שהדולר-אירו לא השתנה בכלל"
אין דבר כזה. אם הדולר התחזק מול השקל והדולר-אירו לא השתנה, האירו גם התחזק מול השקל.
עומרי:
אני מאמין שאסף לא התכוון לבעלי הון שמשקיעים בדירות אלא לזוגות צעירים שמינפו את עצמם בשיעור גבוה מאוד (כ-70% מערך הדירה היום, שזה המקסימום שהבנק מורשה לתת לפי הוראות בנק ישראל (הגם שהבנקים נותנים יותר מ-70% משכנתא בתנאים אלו ואחרים).
בעלי הון שהשקיעו בדירות אולי (בדגש על האולי) ירוויחו קצת פחות, כי הביקוש לא יירד משמעותית. אבל, ופה "קבור הכלב", זוגות צעירים, ויש לא מעט כאלה, שרכשו דירות באזורי הביקוש, במחירים שהם הרבה מעבר למחיר הריאלי ובמינופים מטורפים, ימצאו את עצמם בלי יכולת להחזיר את התשלום החודשי. חלקם יקחו הלוואות מההורים והבנקים "עד יעבור זעם". חלקם, יאלצו למכור את הדירה…כן, בתל-אביב, קרית אונו, פתח תקווה וכדומה.
אסף, צדקתי? 🙂
אני ממש לא רואה את זה קורה.
במידה והיו נותנים 100% אשראי או דברים כאלה אז אולי הדברים האלה היו יכולים להתממש.
אנחנו נמצאים במצב שבו חסרות כל כך הרבה דירות לאנשים במדינה שרוצים להתקדם ורוצים דירה משלהם.
בנוסף, תמיד תקח בחשבון שלרוב האנשים שיש להם דירות להשקעה אלה רק חלק מהנכסים שלהם וגם אם הריבית תעלה זה ממש לא מזיז להם.
אז במקום להרויח 80% מהשכירות הנכנסת (לרוב הם משתמשים בהלוואות) אז הם ירויחו 60%. וואו, ממש פגישה כואבת שאי אפשר לקום ממנה.
אני חיכיתי עד עכשיו למעמ 0 אבל התבדיתי כמו הרבה אנשים. אני חושב שללכת לרכוש דירה זה הדבר הנכון לעשות למי שיש את
ההון הראשוני.
הכי טוב לקחת את הביצים ולחלק אותם בין הסלים, אפשר להסתכל על זה שאתה קונה מספר מניות במספר שווים ובמספר תחומים
אתה בעצם מחלק את הביצים אבל אם תסתכל יותר מלמעלה אתה תראה שבעצם כל הביצים שלך בסל אחד – סל המניות.
צריך לשים את זה בעוד סלים. זו לפחות דעתי.
רועי
רועי – מי אמר לך שבישראל לא נותנים 100% אשראי? לא שמעת על זוגות צעירים שלוקחים הלוואה לשם "השלמת הון עצמי"? לפעמים ההלוואה הזו מהבנק ולפעמים מקרובים, זה לא משנה. כשבנק ישראל קובע 70% מימון מקסימום תהיה בטוח שזה אף פעם לא יהיה המקסימום.
לגבי החוסר בדירות – אני לא כזה בטוח שיש כזה חוסר בדירות. אני חושב דווקא שאין הרבה זוגות צעירים שגרים עם הילדים שלהם אצל ההורים. אתה מכיר כאלה? הם גרים בשכירות ורוצים לקנות. מכאן מגיע המחסור -מהרצון לקנות ולא מהחוסר בדירות. כשיהיו המון זוגות שיחיו בסלון של אמאבא עם הנכדים כמו שחיו בשנות החמישים אז אני אסכים שחסרות דירות.
לגבי מה שאמרת לגבי עליית הריבית והשכירות – אני מציע שתבדוק את המתמטיקה שלך. כשהריבית עולה בקצת ההחזרים למשכנתא יכולים לעלות בהרבה יותר מאשר 25% כפי שהמספרים שלך רמזו.
הלוגיקה בפסקה האחרונה שלך בעייתית – בשוק המניות אתה יכול להחשף לאיזורים שונים בעולם, לסקטורים שונים בעולם, להרוויח במקרה של שוק יורד, עולה או מדשדש, אם הנדלן מתרסק או מתרומם. הגמישות שלך אינסופית. להכניס את הכל לסל אחד מצביע על נקודת מבט די צרה. לעומת זאת, בקניית דירה בישראל, אתה קונה דירה אחת, באיזור אחד, במדינה אחת, שכפופה לרגולציה אחת ועוד מתמנף עליה. כמו שמאנגר אמר- invert, always invert – אז אם ניישם את ההגיון שלך על נדל"ן, זה אומר למשל שדירה בישראל, בית בארה"ב, דירה באוסטרליה, ביפן, בקנדה, בעיראק, בדרום אפריקה, בליבריה, זה אותו דבר – כולם תחת אותו סל – סל "הנדל"ן". אם כך, אני ממליץ לך לקנות דירה בליבריה…
אם תהיה עלית ריבית הרי שזה בגלל אינפלציה. אם תהיה אינפלציה למה שמחירי הדירות לא יעלו גם כן?
יש פה גם משוב שהוא בעייתי ולא ניתן לצפות איך הוא יתפתח שכן אם תהיה הרמת ריבית לדכא אינפלציה יכול להיות שזו תדוכא מהר וניכנס למיתון ויורידו ריבית שוב לאפס כך שנחזור לנק׳ המוצא. יותר מכך אין וודאות שהעולם וישראל איתו לא נכנס לריביות ריאליות נמוכות לטווח ארוך סטייל יפאן. אם זה ייקרה גם התיזה של ירידת מחירי דירות בסין ובשאר העולם יכולה להתמסמס.
הלוואי שאתה צודק ומחירי הדירות יירדו, אני. בחסר של דירה וחשבתי שזו בועה מאז סוף 2010 בערך. זה לא עוזר כשהשוק עולה.
עוד נקודה בקשר לצרכני המשכנתאות שקנו לאחרונה, אם לקחו ריביות קבועות לא צמודות הם לא יהיו חשופים לסכנה של העלאת ריבית ואינפלציה.
לאלו מאיתנו שלא קנו דירה לעומת זאת תהיה בעיה שהריביות ייתיקרו ומחירי הנדלן יהיו עדיין תלויים באויר ויושפעו מבריחת משקיעים מהבורסה לנכסים בטוחים וריאליים. אפילו אם המחירים יירדו בגלל שהביקוש ייחלש כנראה שמצבנו יהיה מאוזן מבחינת החזר על המשכנתא.
עוד תרחיש לא הזוי הוא עליה לארץ מאירופה שם האנטישמיות מתגברת ותתגבר יותר במקרה של מיתון דבר שיגביר את הביקושים לדירות בארץ ספציפית.
אז יש גם נראטיב שתומך במחירי דירות גבוהים או ירידות לא משמעותיות למי שחיכה שנים על הגדר.
יש גם תרחיש של היפר אינפלציה במוצרים שאינם דיור וריביות ריאליות גבוהות מאוד סטייל שנות השמונים ומחירי דירות מתרסקים.
במערכת (מוניטארית) לא יציבה כמו זו הנהוגה בכל העולם בשנים האחרונות לדעתי בלתי אפשרי לחזות את העתיד. כל תרחיש יכול להתממש.
אני שוכר דירה ולא קונה וחושש מהעתיד.
אגב, תיזמון מעניין. הביקושים העצורים בגלל מעמ אפס ישתחררו או השתחררו בקרוב / לאחרונה. יהיה מעניין לראות את ההשפעה בטווח הקצר.
Mnakash – הסיבה היא שמחירי הדירות הרבה יותר רגישים לריבית מאשר המוצרים שלפיהם מחשבים אינפלציה. אף אחד לא מתמנף לקנות עגבניה בסופר או זוג חדש של נעליים. אבל כן מתמנפים כדי לקנות דירה.
די ש 0.5% מהקונים לא יוכלו לשלם את המשכנתא שלהם ותראה ירידות מחירים בישראל.
לגבי האיום של יפן, מחירי הנדל"ן ביפן יורדים במשך 20 שנה, עם הריבית הנמוכה. אבל יפן לא רלוונטית פה מהסיבה שיפן נקלעה למצב שבו היא נמצאת בגלל החלטות שגויות של הממשל, עול אדיר של חוב ממשלתי ואוכלוסיה מתכווצת, תנאים שאף אחד מהם לא מתקיים בישראל (ישראל היא אחת המדינות המערביות עם גידול האוכלוסין הכי מהיר, אם לא המהיר ביותר).
בסך הכל, כפי שאמרתי, תחזיות נתונות לשוטים, אבל אם תשאל אותי, הסבירות שמחירי הדירות בארץ ירדו כתוצאה מעליית ריבית – אם זו תבוא מכיוון אינפלציה או מכיוון עליית ריבית בארה"ב שתגרור עלייה בישראל כדי לא לרסק את השקל היא גבוהה מספיק בכדי שלא ארצה לקנות דירה – נכס שמניב בקושי 3% בשנה ברוטו ועוד אתמנף עליו.
אסף, לפי הסטטיסטיקן הראשי לשעבר שהתפטר בזמנו הממשלה שלנו משחקת במספרים "כמו ברוסיה של שנות החמישים". מה שאומר שאם ירצו לא תהיה פה אינפלציה ולא משנה מה נרגיש בקופה בסופר…
פרופ' יצחקי: "במשך שנים הלמ"ס הוציאה נתונים לא נכונים".
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000812422
זיו – הסיפור הזה סיפור ישן ונכון לכל מקום בעולם. אני לא מכיר מקום שבו לא בוכים על האם האינפלציה כפי שיוצאת מהרשות הממשלתית היא נכונה או לא. העובדה היא שהאינפלציה היא מדד משוקלל על סל מוצרים ממוצע לאוכלוסיה. היות והוא ממוצע הוא לא מתאים לכל אחד (יש שיגידו שלא מתאים לאף אחד). תמיד תוכל לחשב בעצמך את סל האינפלציה הרלוונטי עבורך.
אסף, מסכים לחלוטין עם המסר המרכזי שלך, אבל נעלבתי בשבילה! בת 66, חתיכה, גמישה, חכמה ואלגנטית. אמנם היא עדיין חושבת שהיא תיכוניסטית אבל גם זה יעבור לה. כתבת עליה:
"מטבע צעצוע של מדינה עלומת שם במרכז המזרח התיכון העוין, שאך סיימה מלחמה וכבר אצה טסה לבחירות באמצע מיתון מעשה ידי הבירוקרטיה. "
ואני שואל:
מטבע צעצוע?
מתוך 234 מדינות בעולם, ישראל נמצאת בדירוגים הבאים:
• שטח: מקום 152
• אוכלוסיה: מקום 98
• תמ"ג: מקום 42
• תמ"ג לנפש: מקום 25
• פיתוח אנושי: מקום 16!! (שקלול של תוחלת חיים, השכלה והכנסה).
מדינה עלומת שם? ממש לא!! מובילה עולמית גם נומינלית וגם פר קפיטה במספר תחומים
מזרח תיכון עויין? איפה לא עויין? אירופה עוברת תהליך איסלמיזציה פונדמנטלית מפחיד, בארה"ב כמעט כל יום יש ארוע של נפגעים רבים וכו' וכו' ולנו יש הסכם שלום עם חוזים כלכליים עם שתי מדינות שכנות.
אמצע מיתון? לא נכון. שני הרבעונים האחרונים צמחו ב 2% ו- 1.2%
מעשה ידי הבירוקרטיה? הייתי אומר מעשה ידי שיטת הממשל ואני גם מעריך שבתחום הזה הולכים להיות שינויים מהותיים.
יוחזר כבודה ויעוגל פיי לשלוש!
אסף, אתה עדיין חושב שהאינפלציה בדרך אלינו עם התרסקות הנפט? נכון שאתה ברשומה הזו כותב שזה צפוי ל 2015 (או אולי צפונה מכך), אבל אני אשמח לשמוע את דעתך בהקשר של מחירי הנפט.
אני לא חושב שהנפט ישנה מהותית את העניין, אם כבר הוא רק יעצים את התחממות המשק האמריקאי.
אינפלציה יכולה להיות בגלל קריסה בערך השקל, למשל בגלל שבנק ישראל ינסה להשאיר ריבית נמוכה בזמן שבארה"ב מעלים ריבית. זה לאו דווקא יגרור העלאות שכר ולכן לאו דווקא ילחץ לעליית מחירי הדירות. (אולי במגזר היצוא יהיו העלאות שכר, אבל גם הוצאות המימון של החברות יעלו כשהריבית תעלה אז לא בטוח שיהיה להם יותר כסף). יבואנים ימכרו מוצרים ביוקר גדול יותר אבל לא בטוח שזה ישאיר להם רווח גדול יותר (שיתגלגל לעובדים בצורת העלאת שכר) כי אם הדולר יהיה חזק הם גם יקנו את הסחורה יותר ביוקר.
אגב אם יעלו ריבית ויתחיל מיתון בישראל בגלל זה, אני לא רואה איך יורידו ריבית כדי להאיץ שוב את הצמיחה. הרי אם יתחיל מיתון משקיעים זרים יברחו מפה כמו שבורחים מרוסיה היום. ואז בנק ישראל יצטרך להרים ריבית עוד יותר גבוה כדי לשמור על המטבע. במילים אחרות, ההתנהגות תהיה בדיוק הפוכה לארה"ב, שקובעת לעצמה את הכללים והחליטה להוריד ריבית כי אצלה יש מיתון ולא מעניין אותה כלום.
תום, חלק מהדרישות לאינפלציה הן עליה בשכר. אם תהיה קריסה בערך השקל והמדינה תיכנס לסחרור של עליית מחירים, המשכורות יעלו לפי חוק – למשל ע"י תוספות יוקר שתהיה בצו הרחבה. ואז הריבית תעלה.
בסך הכל כל מה שאמרת תואם למה שאני אמרתי – בסופו של יום תבוא עליית ריבית בישראל, כנראה מוקדם מכפי שאנשים חושבים.
הי אסף,
הניתוח שלך לגבי המט"ח קצת מוטעה. קודם כל עיקר ההיחלשות של השקל הגיעה מול הדולר. מול סל המטבעות כמעט ולא נרשם שינוי בחודשים האחרונים וזו הסיבה להורדת הריבית המפתיעה של בנק ישראל (בכל זאת הדולר היה ברמה של 3.85 לפני ההורדה ביחס לשער של 3.45 כמה חודשים קודם לכן). שאר המטבעות, אפילו נחלשו מול השקל, בעיקר האירו.
בכלל התחזקות הדולר היא כלל עולמית מול כל המטבעות בעולם, ביניהם גם מול השקל מהסיבה שארה"ב היא המדינה המערבית היחידה כיום שצופה העלאת ריבית בחודשים הקרובים וזאת בניגוד למתרחש בכל העולם שם אנו רואים המשך הורדות ריבית ומלחמת מטבעות. אין קשר לבחירות, פוליטיקה, או מצב גיאו פוליטי. ללא הורדות הריבית החדות של בנק ישראל, היית רואה את השקל היום ב-3.0
זה שהעקום הישראלי נמצא מתחת לזה של האמריקאי נובע גם פה מציפיות ריבית של השוק האמריקאי מול זה הישראלי.
בנוגע לשאר הדברים שאתה מדבר עליהם,
המטבע העיקרי ממנו מייבאת ישראל היא דווקא גוש האירו, שם השקל נמצא ברמות שיא, כך שדווקא היבואנים האירופאיים (מכוניות, חברות המזון) מרוויחות, כי היבוא זול יותר.
אחריה בעוגת היבוא היא ארה"ב, ואחריה יבשת אסיה.
בנוגע לכל עניין השכר, אינפלציה וכדומה – הניתוח שלך פשטני מדי לדעתי. אתה לא נותן את הדעת למחירי האנרגיה שנמצאים בשפל, מחירי הסחורות שנמצאים בשפל, המשך רגולציה והורדת יוקר מחיה בסקטורים רבים כגון תקשורת ומזון. כל אלו ישמרו את האינפלציה ברמות שפל גם בשנה הקרובה. העלאת ריבית השנה היא מופרכת לחלוטין, ומה שאתה מציג זה ניתוח כלכלי שלמדנו באוניברסיטה, אבל כשמסתכלים על מה שקורה בארה"ב שרק אחרי 6 שנים של ריבית 0 חושבת/שוקלת להעלות ריבית והאינפלציה שם עדיין נמוכה ממרכז היעד (2%).
העולם עובד תהליך של הורדת מינוף – קרי פחות אשראי, פחות צריכה, שכר ריאלי בכל העולם תקוע וכך גם בישראל. ישראל בסופו של דבר קשורה בראש ובראשונה עם הצמיחה העולמית , ואם אירופה וארה"ב ימשיכו לצמוח בקצבים של 2.5% (ארה"ב) ו-1% (אירופה) אז לא יהיה גידול משמעותי ביצוא.
בקיצור, לדעתי את מפספס יותר מדי נקודות אחרות בניתוח, הוא פשטני מדי. בכלל אם תנתח את רמות ה-LTV של משקי הבית שלוקחים משכנתא אתה תראה שזה נמצא ברמה נמוכה מאוד, המאפשרת ספיגה של העלאות ריבית.
מעניין.
מה השתנה?
מדוע התחזית (ספקולציה?) שלך לא התממשה ב- 2015?
אשמח לשמוע.