גיל הזהב – המפתח ל-Float הזהב – חלק 1

כפי שכתבתי בפוסט הקודם, Float הוא מכשיר נהדר, אחד המכשירים החשובים והחזקים ביותר בעולם ההשקעות. הוא מציע מינוף חינם ולפעמים יותר טוב מחינם. חברות ביטוח נלחמות עליו עד זוב דם. בעזרתו באפט הגיע לאן שהגיע – בסיכון מאוד מאוד נמוך. אני ממליץ בחום לקחת חצי שעה ולעבור על המצגת "Float and Moats", מצגת מעולה המסבירה את הסגולות של ה-Float בשפה פשוטה ומאויירת.

לדעתי, יש Float טוב מאשר Float של חברות ביטוח: Float של בתי אבות.

בחלק הזה אשפוך את הגיגי ואסביר מדוע לדעתי בית אבות הוא אחד המכשירים הנהדרים ליצור Float להשקעה. בחלקים הבאים נראה איך המפעילים בשוק אינם מבינים מהו Float ואיך הם מתייחסים אליו (ועל זה נאמר Do'h!).

לקראת הסוף צרפתי סימולציה שמראה את שינויי ה Float בבית האבות תחת הנחות שונות, אך לפני כן – נבין איך העסק הזה עובד.

נסביר

לראשונה נחשפתי לעניין של בתי אבות כשחקרתי את דנאל כוח אדם, חברה פנטסטית לכשעצמה (אין עניין אישי, לצערי, ואני מקלל את עצמי יום יום בשל כך). כמו כן אחד המשקיעים שלנו (תודה דני!) דיבר איתי על הרעיון של Float של בתי אבות, ומאוד התלהבתי ממנו. בנוסף, סבתא שלי התגוררה במשען עד ינואר השנה וגם דרכה נחשפתי לפיננסים של בית אבות.

כאשר אדם מבוגר או תשוש נכנס לבית אבות, הוא משלם פקדון או דמי כניסה בסכום של מאות אלפי שקלים. מהסכום הזה מחלטים לו ערך קבוע בכל חודש, עד שנגמרים דמי הכניסה או שהפקדון יורד לערך מסויים. במידה והאדם נפטר או עוזב את בית האבות בטרם חילוט מלא של דמי הכניסה, הוא או יורשיו מקבלים את היתרה חזרה. אם שילם פיקדון, הוא או יורשיו מקבלים את הפיקדון חזרה, פחות מה שחולט. בנוסף לדמי הכניסה או הפקדון, אותו אדם נדרש לשלם שכירות או דמי ניהול, או שניהם, עבור התקופה בה הוא מתגורר בבית האבות. כמעט תמיד התשלומים החודשיים צמודים למדד וכפופים להעלאות כאלה ואחרות.

הפקדון הגדול או דמי הכניסה שמשלמים על מנת להכנס לבית האבות מהווים פלואוט (Float), אבל לא סתם Float, אלא Float קבוע, יציב וכמעט חסר סיכון. למשל, כדי להכנס לבית אבות, סבתא שלי שילמה כמה מאות אלפי שקלים ועוד סביב 4,500 שקל בחודש שכירות ודמי ניהול. גודל הדירה שלה היה אפילו פחות מ- 10 מטר רבוע, והדירה כללה מטבחון בסיסי, מקלחת, מקררון קטן, מיטה וארונות. זה נשמע קטן, אך היה לה הכל שם, אנו נהננו לבקר אותה שם ולא היה חסר לה כלום.

חשוב לציין שבית אבות איננו בית רגיל, וחלים עליו מספר חוקים, העיקרי שבהם הוא חוק הדיור המוגן תשע"ב 2012, ובנוסף ישנה הצעת חוק חדשה של ח"כ אלעזר שטרן שעברה בקריאה טרומית בקיץ האחרון שמקשיחה את הטיפול בכספי הדיירים.

עכשיו כשאנו בענינים, הבה נערוך השוואה של ה Float של בית האבות לזה של עסקים אחרים שהוזכרו בתגובות לפוסט הקודם וגם כמובן, לביטוח.

דגשים

לפני שנצלול, ארצה להדגיש כמה כואב התהליך של כיווץ Float. כאשר ה-Float שלנו מתכווץ, עלינו למכור השקעות, לאו דווקא בעיתוי הנכון, הביזנס מרוויח פחות ואז עלויות התפעול הקבועות מפעילות את מינופן התפעולי ופוגעות בעסק הרבה מעבר לכיווץ שלו. בחברת ביטוח יתכן שה- Float יתכווץ ב 10% והרווח ירד בהרבה יותר. כמו כן, Float מתכווץ עשוי לגרום לרגולטור להתעצבן עלינו ועוד ועוד.

כמו כן ארצה להדגיש שה-Float הוא כסף שלא שלנו. כלומר גודל ה Float שלנו הוא גודל ההתחייבות במאזן. כאשר אנו מחלטים חלק מה-Float, הוא מתכווץ, כי חלק ממנו הופך להיות רווח, הון עצמי, וההתחייבות במאזן קטנה.

יתרונות של Float של בית אבות

ה-Float של בית אבות הוא בקירוב טוב קבוע בגודלו. אם נניח שכל בית האבות שלנו מאוכלס ויש לנו 100 דירות ושדמי הכניסה הם חצי מיליון שקל מופחתים על פני עשר שנים, יש לנו בתחילה 50 מיליון שקל Float. ה-Float מתכווץ לאט לאט (ע"י חילוט) והופך להון עצמי עד שמגיעים "למצב יציב" שבו מספר הנפטרים בכל שנה יהיה יחסית קבוע. כשחס וחלילה נפטר אחד הדיירים בבית האבות, אנו מחזירים לו את דמי הכניסה שלו (פחות החילוט, אם נשאר משהו) ומייד מגיע דייר אחר לתפוס את מקומו – שגם הוא משלם חצי מיליון שקל, לכן בממוצע, ה- Float לא מתכווץ. גם אם אף אחד לא מת עשר שנים, ה-Float שלנו פשוט הופך להון עצמי (כי העלות שלו שלילית), וסך תיק ההשקעות נשאר קבוע. בחברת ביטוח, אם יש תחרות עזה, חברת הביטוח עשויה לכתוב פחות פרמיות ולכווץ את ה Float ממש, מבלי להפוך להון עצמי. אם יש שנה עם המון נזקים, או אם החישוב האקטוארי שגוי – גם אלה יכולים לכווץ את ה-Float. בבית אבות אין קטסטרופות או סיכונים אקסוגנים. בעסקים אחרים שהוזכרו בתגובות, כמו למשל הכרטיס המשולם מראש – אני מניח שיהיו פלקטואציות חריפות בפלואוט – למשל בעונת החגים כשקונים מתנות למשפחה יהיה כווץ משמעותי בפלואוט, מה שעשוי להכריח את המנהלים למכור השקעות.

ה- Float של בית אבות מתחיל מעלות שלילית עבורנו, כלומר משלמים לנו להחזיק אותו מהיום הראשון. למשל, אם דמי הכניסה מחולטים על פני תקופה של עשר שנים, ה-Float שלי מכניס לי 10% בשנה מהיום הראשון. למען האמת Float שמחולט 10% בשנה מחזיר הרבה יותר מ 10% בשנה בממוצע כי הקרן קטנה בכל שנה. למשל אם שילמתי חצי מיליון שקל דמי כניסה שמחולטים 10% בשנה על פני עשר שנים, בתחילת השנה האחרונה ה-Float יהיה 50,000 שקל ובסוף השנה כל ה-Float יחולט להון עצמי, כלומר תשואה של 100% על התשלום האחרון וכל זאת מבלי שעשיתי דבר. בחברות ביטוח ה-Float הוא לרוב בעלות חיובית – למשל אם הקליימס והוצאות התפעול עולים על גודל הפרמיות. בעסקים האחרים שהוזכרו בפוסט הקודם – באף אחד לא שילמו לנו בכדי להחזיק את ה-Float. בשנים האחרונות באפט מקבל כסף כדי להחזיק את ה- Float, אבל הוא בטח לא מקבל 10%.

ה- Float של בית אבות לא דורש עלות תפעולית להחזיק אותו. בחברת ביטוח, חלק מהפרמיות הולך לתפעול החברה – עמלות לסוכנים, שכירות משרדים וכו'. בבית אבות, הדיירים משלמים שכירות ודמי אחזקה ולכן מממנים את העלות התפעולית שלי. ישנם בתי אבות שעובדים בעלות תפעולית שעולה על ההכנסות מדמי אחזקה ושכירות, להם ה-Float נותן פחות מ 10% ביום הראשון ואולי אפילו הם מאוזנים עליו, הן מאוזנות עליו, אך נקודת הפתיחה שלהם, פלוס 10%, היא הרבה יותר טובה מאשר בחברת ביטוח. בחברות כמו הכרטיסים הנטענים וכו' יש עלות תפעולית – יש עמלות לסוכנים שמחזיקים את המכשיר או עלות פריסת רשת קוראים אלקטרוניים, ועוד.

ודאות – ה- Float של בית אבות הוא ודאי כמעט כמו המוות. לא יכולה להיות קטסטרופה שתנשל אותנו מה- Float שלנו, כמו למשל שמישהו יחיה לנצח. בחברת ביטוח קטסטרופה וביטוח שלא נכתב כמו שצריך יכולים לנשל אותנו מה-Float שלנו. כמו כן, בחברת ביטוח המנהלים חייבים להיות מאוד מאוד ממושמעים ומאוד מאוד חכמים, עם המון ניסיון כדי להצליח לאורך זמן וכדי לכתוב ביטוח סטטיסטי נכון. בבית אבות – אין דרישות כאלה. יש 100% תמותה. השאלה היחידה היא מתי.

אחריות על ה- Float – בחברת ביטוח, אם אני אפסיד פתאום 20-30% מה-Float שלי, הרגולטור יסגור לי את השלטר. אני חייב להחזיק הון מסויים כנגד הקליימס העתידיים. לכן אני גם מוגבל במה אני יכול להשקיע את ה-Float שלי. גם אם לא היו קיימות מגבלות מהרגולטור, במקרה שבו ה-Float היה מתכווץ משמעותית כתוצאה מהשקעה כושלת או סתם משבר בשוק- יתכן וחברת הביטוח היתה נקלעת לקשיי נזילות. בבית אבות, אין כמעט רגולציה. הרגולציה היתה כל כך חסרה עד שבתי אבות פשטו את הרגל ולא הצליחו להחזיר לדיירים את הפקדון. כיום יש התעוררות, אבל הדרישות הן עדיין יחסית פשוטות ונמוכות. פועל יוצא הוא שגם אם לקחתי את כל ה-Float שלי ביום הראשון ועשיתי מדורת שטרות גדולה בחצר, זה לא נעים -אבל אין לי סכנה קיומית. הדיירים ממשיכים לממן לי את התפעול, ואם אחד רוצה לצאת או חס וחלילה נפטר, אני לוקח הלוואת גישור של חצי מיליון שקל כדי להחזיר לו את הפקדון וכשהדייר הבא נכנס ומשלם לי חצי מיליון שקל דמי כניסה אני מחזיר את הלוואת הגישור. לכן ה-Float של בית אבות הוא כמעט בטוח לחלוטין. אגב, חוק הדיור המוגן מאפשר לדייר לדרוש בטוחה, אך הבטוחה יכולה להיות למשל ביטוח הדירה או משכנתא על הנכס ורוב עלות הבטוחה על הדייר. מה שחשוב הוא שלא חייבים להחזיק מזומן. גם בתיקונים לחוק אין משום לפגוע באיכות ה-Float.

חברת ביטוח צריכה להשקיע המון מאמצים בשווק והיא מוכרת קומודיטי שכל אחד יכול לשווק. לעומתה, לבית אבות יש אלמנטים של נדל"ן. למשל, אני יכול לקנות פוליסה מחברת ביטוח שיושבת בקריית שמונה, אבל אני לא יכול לשים את סבתא שלי בבית אבות בקריית שמונה, זה פשוט רחוק מידי. לכן לבית אבות יש כוח תמחור הרבה יותר חזק מאשר לחברת ביטוח שנובע ממיקום ומוניטין. כמו כן, בחברת ביטוח אין שום נאמנות לקוחות. אם מחר חברה מתחרה מציעה לי ביטוח חיים זול יותר, אני עובר מבלי להניד עפעף, לא משנה כמה שנים הייתי בחברת הביטוח הנוכחית. סבתא שלי נכנסה לבית אבות וישבה שם 13 שנים. אחרי שהיא נכנסה לשם, לא נראה לי שמישהו היה יכול להעביר אותה בית אבות רק כי בית האבות ליד זול יותר, אפילו אם הפרש המחירים הוא 20% או 30%. גם אדם צעיר היה מוצא מעבר דירה קשה, קל וחומר זקן. זה פשוט לא אנושי, לא היינו עושים לה את זה. לנתק אותה מהחברים שלה, מהקומה שלה, מההרגלים שלה? לא אנושי. כך יוצא שהלקוחות הם "דביקים" יותר מאשר בביטוח. הסכומים לרוב צמודים למדד ולעוד תשומות שתלויות בעלויות התפעול של בית האבות.

החלק הכי פחות נעים, או דווקא הכי נעים (תלוי איך מסתכלים על זה), הוא המעורבות הרגשית של כל הצדדים – לא מדובר פה בסתם חוזה שכירות. בית האבות לא פעם מציע תוספות בשביל הדיירים, למשל פעילויות, חוגים, העשרות. כמו לילדים שלנו, מה, לא נממן להורים שלנו את הטוב ביותר? לא רק זאת, אפשר ומותר לומר שלא פעם הילדים רוצים שקט מההורים, רוצים לשמור אותם "עסוקים". כל אלה ביחד תורמים לכך שלא פעם משלמים על פעילויות נוספות, מעבר לדמי האחזקה. למשל, בבית האבות של סבתא שלי, היו דירות שהושכרו לרווקים צעירים, סטודנטים. דירה קטנה, במרכז העיר, הכל מוכן מראש – עם שכר דירה של פחות מ 2000 שקל. בתמורה לשכר הדירה הנמוך, הסטודנטים היו צריכים לערוך הפעלות לדיירים, ללמד אותם מחשבים, חוגי תפירה ויצירה ועוד. על החבילות הנוספות, דורשים תשלום נוסף מהדיירים. כך שבנוסף ל-Float הנהדר, יש גם עסק תפעולי עם אקונומיקס ממש טובים.

מי הם הלקוחות? לא פעם בגיל הזה אדם צבר כבר רכוש, מקבל פנסיות, רנטות, פיצויים מהנאצים – הלקוחות הם לא פעם אמידים והביקוש קשיח. אפשר לעשות מה שנקרא Cross-Sell שהזכרתי בפסקה הקודמת, ולמכור בקלות שירותים נוספים. בביטוח למשל, הביקוש איננו קשיח ולא פעם אנשים מוותרים על ביטוח. אי אפשר לוותר על בית אבות. כמו כן בביטוח המשימה של Cross Sell היא הרבה יותר קשה והלקוחות לא תמיד אמידים. הם מרגישים לא פעם שהם זורקים כסף. בבית אבות – ההפך. הם מרגישים שהם משקיעים בעצמם, או הילדים מרגישים שהם משקיעים בהורים. האקונומיקס של הלקוחות בעסק הזה טובים בהרבה מלקוחות ביטוח.

ועכשיו ממבט מלמעלה – אם יש משהו בטוח בעולם של היום הוא שיהיו יותר ויותר זקנים. בביטוח, אין מחסומי כניסה, יחסית, בבית אבות יש – צריך מיקום טוב. עם הזמן, ככל שהערים גדלות, המיקומים הטובים הולכים ונעלמים. בנוסף, אני חושב שמקומות כאלה עושים טוב לאנשים (אם כמובן עושים אותם נכון), גם לדיירים וגם לקרובי המשפחה שלהם. לאחר שסבא שלי נפטר, סבתא שלי גרה לבד לגמרי בבית גדול במושב והיה לה קשה לדאוג לעצמה. לאחר שעברה לדיון המוגן במשען בחולון, החיים שלה השתנו. היא מצאה חבר (וסבתא שלי היתה אישה לא חברותית במיוחד) ונשארה איתו מעל 10 שנים. היא היתה עצמאית לחלוטין – היתה לה האפשרות לאכול בחדר האוכל או לקפוץ לסופר לקנות לעצמה כמה דברים ולהכין לבד בבית, או לקפוץ לבית קפה בסביבה. היו שם חיי קהילה תוססים ולא פעם היו סיפורים ממש כאילו לקוחים מהתיכון. כמו כן דאגו לכל מחסורה שם – אם זה בתעסוקה או שמירה או כל דבר אחר. אני חושב שהסיפורים של פעם, שבהם ההורים היו חיים בדלות "בבית אבות" בסימני מרכאות כפולות ומכופלות הם נחלת העבר וכיום מדובר בדיור יוקרתי לא פעם המספק את כל צרכיהם.

חסרונות של Float של בית אבות

עם כל היתרונות, תמיד יש גם חסרונות.

כדי להגדיל את ה-Float של בית אבות יש לקנות בית אבות, משהו שהוא קפיטל אינטנסיב. הנכסים מאוד יקרים ולכן ה Float מאוד יקר (בחלק הבא נראה האם זה שווה). חברת ביטוח למשל יכולה פשוט לתפוס יותר נתח שוק (ע"י שווק למשל). לכן הגדלה של ה-Float היא יקרה ברוב המקרים. עם זאת, לאור כוח התמחור למשל, לדעתי זהו חסרון לא מספיק בכדי להפוך הקערה על פיה.

תוחלת החיים עולה ואיתה יורד ה-Float שלנו. במידה ותוחלת החיים תעלה, ה Float שלנו יתכווץ.

בתחילת הפעילות של בית האבות ישנו כיווץ של ה Float למשך 10 השנים הראשונות בערך. למשל, אם פתחנו בית אבות חדש בעל 100 דירות ודמי כניסה חצי מיליון שקל ואיכלסנו אותו, בתחילה יהיו לנו כאמור 50 מיליון שקלים Float. עם השנים ה-Float יתכווץ כי אנו מחלטים 10% ממנו בכל שנה. בממוצע, שיעור תחלופת הדיירים הוא סביב 10% בשנה, ולכן ה Float הממוצע יהיה 45 מיליון שקל. אך בתחילת הפעילות, ה Float יתכווץ וירד אף ל 30 מיליון שקל. הנה סימולציה גסה הלוקחת בחשבון תמותה והחזר פקדונות, חילוט, והכנסת פקדונות מדיירים חדשים. אפשר לראות שבתחילה ה-Float מתכווץ מ 50 מיליון ויורד אט אט עם השנים עד סביב 30 מיליון ואז עולה שוב לאיזור 45 מיליון. הסיבה לירידה ב-Float בתחילת פעולת בית האבות הוא שה 10% שנפטרים ב10-15 השנים הראשונות לתחילת הפעולה של בית האבות מקבלים החזר יחסית גדול מדמי הכניסה. לאורך השנים דמי הכניסה "מזדקנים" ואז ההחזר הממוצע לדייר הוא 10% מדמי הכניסה. מכאן שהחסרון הוא שה-Float שלנו תלוי בתוחלת החיים ואם נבנה בית אבות חדש בתחילה נספוג ירידה ב-Float. אפשר להתגבר על זה על ידי העדפה ללקוחות מבוגרים יותר בשנים הראשונות, אגב. בעיה זו אינה קיימת בבית אבות קיים.

סיכום

לדעתי ניהול בית אבות הוא אחד העסקים הנהדרים הקיימים כיום, שיהנה מרוח גבית עשרות שנים קדימה. ה-Float של בית אבות בניגוד לחברות ביטוח הוא יקר יותר, אך יציב ובטוח הרבה הרבה יותר.

בפוסט הבא ננתח חברות של בתי אבות בישראל ונגיע למסקנות מעניינות לגבי השקעה בבית אבות והערכת בתי אבות לפי ה-Float שלהם. נראה איך מסתכלים על Float ואיך לדעתי צריך לחשב את המחיר של Float שכזה.

אם למישהו יש רעיון נוסף שלא חשבתי עליו, אשמח לשמוע בתגובות.