שוק הדיור האמריקאי

אחת הסיבות המרכזיות להתאוששות האיטית וביצועי החסר של מניות הפיננסים בתקופה האחרונה היא חששות ממצב שוק הדיור האמריקאי. הדאגה נחלקת לשניים. בצד ההיצע, מתחילת שנות ה2000 ועד 2008 מספר הבתים שנבנה היה גבוה מהביקוש הגנרי ונוצר עודף מהותי של בתים ריקים. הדאגה השנייה בקשר לשוק הדיור אותה הזכיר מנכ"ל וולס פארגו היא האבטלה – אנשים ללא עבודה לא יכולים לקחת משכנתא.

האבטלה היא סיבה שאפשר לכנותה מעגלית – כשלא בונים אז הרבה תעשיות שקשורות לתעשיית הבנייה עוצרות: בנקאות משכנתאות, ביטוח, שירותים נילווים, קבלנים, יצרני חומרי בנייה, רהיטים ועוד מספר מעגלי משנה שקשורים במישרין או בעקיפין לבנייה. כלומר, האבטלה מעכבת את התאוששות שוק הדיור וזה שלא בונים מגביר את האבטלה. מכיוון שבאמריקה הביקוש הגנרי לדירות הוא כ1.2 מיליון בתים בשנה, במוקדם או במאוחר יצטרכו לחזור לבנות בתים באמריקה. נסתכל על כמה נתונים משוק הדיור ונסביר מדוע סביר להניח שההתאוששות קרובה.

הקו הכחול מראה את התפתחות המלאי העודף של בתים באמריקה. הקו האדום מתאר את מספר התחלות הבנייה. אמריקה זקוקה ל 1.2 מיליון התחלות בנייה בשנה בכדי לענות על צרכי הדיור שנובעים מריבוי טבעי, הגירה וכו'. כפי שאפשר לראות, מתחילת שנות האלפיים האמריקאים בנו הרבה יותר בתים מהדרישה הגנרית בשוק – 1.2 מיליון. עקב כך מלאי הדירות הריקות עלה בהתמדה.  מאז שנת 2005 חלה ירידה בהתחלות הבנייה אך רק בשנת 2008 נבנה מספר בתים שהולם את הדרישה הגנרית. מאז ועד היום מלאי הבתים הריקים הולך ומתנקה – אך תהליך זה אורך זמן.

כפי שאפשר לראות, בשנתיים האחרונות האמריקאים בונים פחות מחצי ממה שצריך ועקב כך המלאי של דירות עודפות הולך ומתנקה. המלאי שנותר כיום יתנקה תוך קצת יותר משנה (בהינתן קצב הבנייה הנמוך מהנורמל). בינתיים, שוק המשכנתאות מקרטע וזה מעיב על הבנקים. הבנקים הפחות טובים סובלים פעמיים: גם מחולשת שוק המשכנתאות וגם משיעור חדלות פירעון גבוה על הלוואות גרועות שהוענקו בעשור האחרון.

הגרף הנ"ל מציג את הערך הדולרי של משכנתאות שניתנו (משכנתאות חדשות ומיחזורים) ברבעון משנת 1998 ועד הרבעון הראשון השנה. כפי שאפשר לראות, שוק המשכנתאות כיום נמצא ברמות דומות לאלה של סוף שנות ה-90 אף על פי שמאז ועד היום אוכלוסיית אמריקה גדלה ביותר מ-30 מיליון נפש. בסוף שנות ה-90 שוק הדיור האמריקאי היה מאוזן יחסית מבחינת היצע וביקוש (ביחס לאוכלוסייה שהיתה אז). כיום נקודת שיווי המשקל צריכה להיות גבוהה יותר. בנוסף, המחיר החציוני של בתים כיום גבוה מהמחיר בתחילת העשור ולכן כשהשוק יגיע למצב נורמלי מבחינת עסקאות, היקף שוק המשכנתאות יגדל פעמיים: גם כתוצאה מגידול במספר העסקאות וגם כתוצאה מגידול בשווי של כל עסקה. הבנקים בכלל, והבנקים האיכותיים יותר בפרט יהנו מאד מהמגמה.

קצת על תחזיות… אחת הסיבות לתמחורים הנמוכים של המניות בענף היא תחזית מגופים ברי-סמכא לכאורה כמו איגור בנקאי המשכנתאות האמריקני. איגוד זה חוזה קיטון מהותי בהיקף המשכנתאות ובפעילות בשוק הדיור עד לסוף 2012. לדעתנו, צריך לקחת תחזיות כאלה עם הרבה מלח. מספיק לראות מה אותו איגוד שחוזה שפל מתמשך כיום חזה בשנת 2006 כלפי 2008. כפי שראינו, בשנת 2006 הבנייה היתה הרבה מעל הקצב הנורמלי וגם שוק עסקאות יד-שנייה היה ב40% מעל הממוצע הרב שנתי. למרות נתונים אלה, שברור שאינם ברי-קיימא לאורך זמן, אותו איגוד בנקאי משכנתאות חזה ששוק המשכנתאות ישאר חזק לתוך ועד סוף שנת 2008. את הסוף כולנו יודעים. מכאן, שמאד חשוב לגבש דעה עצמאית בהתבסס על עובדות וניסיון העבר.

מלאי הבתים העודף בשוק האמריקאי הולך ומתנקה והאור כבר נראה בקצה המנהרה. כמובן, שמי שישקיע אחרי ששוק הדיור יבריא יצטרך לשלם מחירים גבוהים בהרבה מהמחירים הנוכחיים. סביר להניח שמשקיעים בעלי אופק השקעה של מעבר לרבעון או שניים, ישיגו תשואה נאה בעתיד הלא רחוק. התאוששות שוק הדיור תעזור גם לסקטורים אחרים בשוק האמריקאי לחזור לרמות פעילות נורמליות ולכן יש מקום לאופטימיות לגבי שוק המניות בארה"ב בכלל ומניות הפיננסים בפרט.