רוב האנשים יכולים להסתפק בפוסט הראשון. בפוסט הזה, אוסיף הנחות מתקדמות ואחמיר עוד יותר עם השכרת הדירה, אקל עם קניית הדירה ונראה שעם כל אלו עדיין משתלם יותר לשכור מאשר לקנות, גם תחת הנחות מחמירות.
לפני הכל כמה הסתייגויות:
קיבלתי מהרבה אנשים תגובות על הפוסט שלי שאני טועה, וכו' וכו', אבל אני חושב שאינני טועה. ההפך. גם אם לא הייתי בטוח בתזה שלי, עצם העובדה שכל כך הרבה אנשים אמרו לי שאני טועה רק מחזקת את התזה גם בלי חיזוק מתמטי (שאביא מיד), כי בכלכלה, בד"כ כשעושים מה שכולם עושים, טועים.
בנוסף לכל, המספרים מראים זאת. לא צריך להיות גאון כדי להבין שהשקעה במשהו שמניב 10% תמיד טובה יותר ממינוף על השקעה במשהו שמניב 4% ברוטו. נכון, בעזרת מינוף אפשר להתקרב, אבל מינוף הוא מסוכן, ויש לו עלות.
הסתייגות נוספת היא שלדעתי, אכן, לרוב האנשים ההשקעה בדירה היא ההשקעה הנכונה. ל 95% מהאנשים ההשקעה בדירה היא כנראה ההשקעה הנכונה. היא לא השקעה מעולה, אבל היא בהחלט לא רעה. היא נכונה עבור רוב האנשים מסיבות פסיכולוגיות גרידא, למשל רוב האנשים לא יכולים לראות את התיק שלהם שחסכו במשך שנים מתכווץ ב 50% כמו שקרה במשבר האחרון, רוב האנשים חסרי משמעת עצמית, רוב האנשים מפסידים כסף לאינפלציה ולכן עבורם לקנות דירה, שברוב הפעמים תחזיר את האינפלציה, זו ההשקעה הנכונה, וכו'.
אך עדיין, לקנות דירה זו אינה השקעה כלכלית עבור אדם שסבור שהוא מסוגל להשיג 9% ומעלה באפיקים אחרים (לפני מס). עבור אדם כזה, משתלם בהרבה לשכור דירה. מי שחושב שהוא יכול אפילו 11%, זה משתלם עוד יותר. לשם השוואה, ההבדל בין 10% שנתי ל 11% שנתי בתוצאה הסופית הוא 1.81 מיליון שקל, וכמובן שזה עולה אקספוננציאלית ככל שעולים באחוזי התשואה.
ועכשיו נמשיך.
בפוסט הקודם היו מספר "שקרים לבנים" שחשבתי שיעברו ללא מישים. לשמחתי (זה מוכיח שקוראים בדקדקנות את מה שאני כותב) קיבלתי לא מעט תגובות בקשר לייצוגיות של הפוסט הקודם ונתפסתי בשקרי :). חלק מהתגובות העלו דברים שהשמטתי בכוונה וחלק באמת שכחתי. עבור כל אלו שכתבו לי אפרסם חידוד של הפוסט הקודם. תודה לכל מי שטרח לכתוב לי.
אתמצת את הטענות, כולן אינן נכונות וניתנות להפרכה בקלות:
טענה: "בפוסט הקודם הנחת ששכר הדירה הוא קבוע, אך שכר הדירה יעלה עם האינפלציה"
נכון. הזנחתי זאת. אמנם שכר הדירה יעלה עם האינפלציה, אך כך גם המשכורת וכך גם החלק הפנוי שיופקד לתיק המניות. לדעתי היה אפשר להזניח זאת, רבים טענו שלא, לכן חישבתי למטה מבלי להזניח. כצפוי, ההזנחה הזו החמירה עם המסקנה, כלומר שעם ההזנחה התוצאה טובה יותר לכיוון של קניית בית, ועדיין יצא לנו שכדאי לשכור. הסרתי את ההזנחה והתמונה הפכה אפילו בהירה עוד יותר – משתלם אפילו יותר מאשר קודם לשכור. מייד נראה.
טענה: "שכר הדירה שמשלמים הוא באיזור 4% שנתי תשואה על הדירה במקרה הטוב ולא 5%"
בסימולציה החדשה קבעתי שכר דירה המשקף לבעל הבית 3.9%, מייצג יותר עבור דירות בארץ.
טענה: "בניירות ערך יש מס של 20% בעוד שבדירה אין מס"
א. באופן ראשון – מס בניירות ערך הוא אלקטיבי. אם לא תמכור, לא תשלם מס. בתזה הקודמת לא טענתי שיש מכירה בסוף התקופה ולכן לא ישולם מס.
ההסבר לכך הוא, שאם לצורך העניין ברשותי תיק של 10 מיליון שקלים אשר חייב במס של 2 מיליון שקלים, ואני לא מוכר, אם התיק יעלה ב 1%, 1% האלו יחושבו מ 10 מיליון ולא מ 8 מיליון. זהו עיקרון פשוט מאוד של מינוף חסר עלות, שבאפט מסתמך עליו. בנוסף, דיבידנדים שאקבל מהתיק, אקבל לפי תשואה על 10 מיליון שקלים ולא לפי תשואה על 8 מיליון שקלים, גם אם הם חייבים במס.
לדוגמא, אני מכיר לא מעט אנשים (הממ מעל 5 🙂 ) שיש להם תיק מניות בבנק של מעל 4 מיליון שקלים. חלקם בני 70 ומעלה. האם הם מוכרים את התיק, אפילו כשהם בפנסיה? לא ולא. הם חיים ממנו. לכן אני טוען שלא חייבים לשלם את המס על ניירות הערך בכלל. במיוחד בשיטה שציינתי. בנוסף, לא רק שלא צריך לשלם את המס בתקופת החיים שלך, אפשר לא לשלם את המס כנראה גם לאחר המוות, ע"י העברה של תיק המניות בירושה, אבל בכך אני לא בטוח ואתן לעורכי הדין שביננו לענות על סוגיה זו. גם אם בסופו של דבר ניאלץ לשלם מס, המס בטח שלא יהיה 20%, אלא הרבה פחות, היות והתיק מורכב מהפקדות שנעשו בזמנים שונים והיות והמס בארץ מתואם לאינפלציה.
משמע שאם קניתי מניה ב 10 ₪ ואחרי 10 שנים האינפלציה עלתה ב 100% ומחיר המניה 20 ₪, כשאמכור, לא אשלם מס. כך שאני מקבל את היתרון שבדירה (שימור הערך שבקרן צמוד לאינפלציה) ועוד אפסייד.
ב. באופן שני – למה אנשים טוענים שאין מס על דירות? בקניית דירה יש לשלם הרבה מיסים ועלויות נוספות כגון: פתיחת תיק ביטוח משכנתא 8000 ש"ח (לפי מה שביררתי באינטרנט, אתם מוזמנים לתקן אותי), עמלת ערבים (לכל ערב למשכנתא) – 2% מגובה ההלוואה, ביטוח משכנתא שיכול להגיע ל 500 שקל בחודש, מיסי קניה בשווי 5% מערך הדירה, מיסי מכירה שיכולים להגיע ל 2-3% וכו, מיסים על שכירות שיש לשלם למדינה (כן כן, שכירות חייבת במס, ואם לא משלמים, אתה בגדר מעלים מס. אם טוענים שאין צורך לשלם מס על שכירות, באותה מידה אפשר לפתוח חשבון בנק בחו"ל ולא לשלם מס כלל על ניירות ערך).
טענה: "אחרי גמר תשלום המשכנתא מתפנה יותר הכנסה לעומת אותו אדם ששוכר דירה שיאלץ לשלם שכירות תמיד"
לא נכון. עדיין המצב של שכירות עדיף. ההוכחה מאוד פשוטה. אחרי 25 שנים, כפי שתראו למטה, לשוכר יהיו 2.5 מיליון שקלים יותר מאשר לקונה. אחרי 25 שנים יכול השוכר לקנות דירה במזומן, לחסל את תשלומי השכירות, ולהשוות את עצמו בדיוק לאותו אדם שלקח משכנתא לפני 25 שנים רק שהשוכר ישאר ביד עם 2.5 מיליון שקלים יותר. כמובן שאם הוא לא יעשה זאת, וימשיך לגור בשכירות, הרווח שלו אפילו יגדל עוד יותר.
אנשים גם שוכחים, שאם יש לך תיק מניות, אתה יכול למכור חלקים קטנים ממנו ולחיות באופן שוטף. לעומת זאת, אינך יכול לעשות זאת לבית.
סימולציה חדשה וכללית
ערכתי סימולציה חדשה. בסימולציה החדשה התחשבתי בעוד פרמטרים בנוסף על מה שכבר חושב בפוסט הקודם.
הסימולציה החדשה מתארת מצב של זוג בעל הכנסה נטו של 22,000 שקל בחודש, עם הון עצמי של 400,000 שקל, הרוצה לרכוש דירה ממוצעת במרכז הארץ בעלות של 1.5 מיליון שקלים. היות והם זוג שמרן, את הכסף המיותר שיוותר להם, הם ישקיעו באפיק סולידי המניב 4% שנתי.
לעומתם זוג הרוצה להשכיר דירה דומה במרכז הארץ ומעוניין להשקיע את ההון העצמי שלו בבורסה בתשואה של 10% ממוצע שנתי. את הכסף הפנוי הם משקיעים בבורסה בתשואה של 10% שנתי.
ההגיון היה להבדיל לחלוטין בין שתי החיות האלה – אלו שמוותרים על הנוחות שבבעלות על בית לטובת שכירות והשקעה בבורסה, לעומת אלו שלא מבינים בזה דבר וחצי דבר ואת כספם שמים במק"מ ובמקרה הטוב מרויחים אחוז מעל האינפלציה בשנה. אם מישהו מעוניין במה שקורה למי שקונה דירה ומשקיע את הכסף המיותר, אם יש לו, בבורסה, מבחינתי זהו משקיע היברידי, ואני לא יכול לכסות את כל האופציות. מה שבטוח הוא שהתשואה שלו תהיה בין שני המצבים הקיצוניים האלו – שכירות לנצח בצד הגבוה, לקנות דירות לנצח בצד הנמוך.
הנחות נוספות:
- אין מיסים או עלויות נוספות על דירות (הנחה מאוד מקילה. על דירה של 1.5 מיליון שקלים ההוצאות והמיסים יכולים בשקט להגיע ל 150,000 שקל או 10% מערך הדירה)
- יש מס 20% מלא על ניירות ערך בסוף 25 שנים (הנחה מחמירה מאוד עם שוכרים, אני טוען שלעולם לא ישולם המס הזה, או לפחות רובו לא ישולם. תיק מניות יכול לעבור גם בירושה)
- יש אינפלציה 4% קבוע
- משכנתא לזוג הקונה 7% בשנה (הנחה מקילה מאוד עם בעלי הדירות, לפי 4% שנתי ברוב המקרים הריבית תהיה גבוהה יותר, באיזור 8%, אבל ת'פדל)
- ההכנסה של הזוגות עולה עם האינפלציה
- ההוצאות של שני הזוגות דומות – למרות שבבעלות על דירה יש לשפץ אותה אחת ל 10 שנים שזו הוצאה נוספת שאין לזוג שוכר
- הכסף הפנוי של הזוג השוכר דירה מושקע בבורסה ב 10%
- הכסף הפנוי של הזוג הקונה דירה מושקע באפיק סולידי של 4% שנתי
- השכירות שמשלם השוכר צמודה לאינפלציה ומחושבת לפי 3.9% על מחיר הדירה (4875 ש"ח לחודש בחודש הראשון).
תוכלו לראות את התוצאות באקסל המצורף.
האקסל מתחשב באינפלציה עבור כל הפרמטרים: עלות תיק המניות, מחיר הדירה, ההוצאות שיש לזוג (עולות אינפלציונית), המשכורת של הזוג, השכירות שמשלם השוכר, וכו'. הערך אחרי המס מחושב ריאלית, כלומר אני לוקח בחשבון "מס אינפלציוני" ( =0 ).
שקר לבן קטן (שלא תגידו שלא אמרתי): שימו לב שכל האחוזים הם אחוזים שנתיים ולא אפקטיביים (ראו את הפוסט שלי על ריבית אפקטיבית). משמע 10% בבורסה שווה ערך ל 10.47% אפקטיבי, אינפלציה או תשואה סולידית של 4% שווה ערך לשיעור של 4.07% אפקטיבי. אם אתם רוצים באמת לראות 10% אפקטיבי, אפשר להכניס 9.5% שנתי (אפקטיבית זה יוצא 10%). המסקנה נשארת זהה.
בנוסף, נסו לראות מה יקרה אם האינפלציה תהיה 3% שנתי, כמו שהממשלה קבעה. מי מנצח אז?
מניות הן לא פעם הגנה לא רעה מפני אינפלציה גבוהה, במיוחד אם קונים מדדים של מספר מדינות, כך שאני מקווה שאנשים לא ישימו 10% אינפלציה ויגידו שלשכור דירה לא שווה. ב 10% אינפלציה צפה שהשוק יפצה אותך. מה שכן, בסביבה אינפלציונית גבוהה, הדירה שברשות הקונה כנראה תשמור על ערכה טוב יותר מאשר תיק המניות, אך תשלומי המשכנתא שלו גם יגדלו. ב 10% אינפלציה, הריבית על המשכנתא תהיה 13-14% כך שמיותר לציין מה יקרה לתשלומי המשכנתא (כמעט יוכפלו).
סיכום התוצאות אחרי 25 שנים:
מי שקנה דירה, סה"כ שווי הדירה שלו והכסף שחסך, לפני כל מס, שיפוץ צנרת, שיפוץ כללי וכל הוצאה אחרת שהיא: 6.37 מיליון שקל
מי ששכר דירה, שווי התיק שלו אחרי תשלום מס 20% מלא (מכר את כל התיק): 8.85 מיליון שקל
ההפרש הוא כמעט 2.5 מיליון שקלים, וזה הפרש של המקרה המחמיר עם שוכר הדירה ומקל עם קונה הדירה בכל המובנים. בכסף הזה בעוד 25 שנים אפשר יהיה לקנות דירה קטנה נוספת.
אחרי 25 שנים יכול השוכר לקנות דירה באותה רמה של לוקח המשכנתא ולהשוות לחלוטין את המצב הפיננסי שלהם מבחינת הוצאות, הכנסות, רמת הדירה שבה הם חיים ובעלות על הדירה, רק שלשוכר יהיו ביד 2.5 מיליון שקלים יותר מאשר לאדם שלקח משכנתא. זה גם עונה על טענה 4, שאחרי גמר תשלום המשכנתא מתפנה לך הכנסה. באותה נקודת זמן, לשוכר ולקונה יכולה להיות אותה הכנסה פנויה היות והשוכר יכול לקנות דירה.
אם נקל מעט ונניח שלא צריך לשלם את המס על ניירות ערך, אלא נהנים מהדיבידנדים, נקבל שלשוכר תיק מניות של 10.2 מיליון שקלים, ואז ההפרש בינם הוא 3.82 מיליון שקלים. כדי לסבר את האוזן, על תיק מניות של 10 מיליון שקלים, תשואת דיבידנד של 2.5% (תשואה ממוצעת) היא 300,000 שקל בשנה. אחרי כל מס ותשלום שהוא, נקבל 240,000 שקל נטו בשנה (שווה ערך ל 150,000 בשקלים של היום).
דירה לעומת זאת, תניב שכירות של 158,000 שקל בשנה (99,000 שקל בשקלים של היום), לפני מס והוצאות תחזוקת דירה (שיפוצים ואחרים).
בפנסיה, יהיה יותר קל לחיות מדיבידנדים מאשר מהדירה, והתיק ימשיך להניב פירות עד לסוף ימינו, בקצב מהיר יותר מאשר דירה.
לא ציינתי מה יקרה אם נשיג 11% או אפילו 12% בשנה. במקרה הזה, התיק שלנו יתפוצץ לסכומים אסטרונומיים. אם מישהו קרא בהמלצתי את הספר The little book that beats the market, הוא ראה איך ב 20 שנים אפשר להשיג תשואה מכובדת של 20% שנתי בסיכון נמוך מאוד בהרבה מעל השוק. ב 20% שנתי, אותו תיק מניות יגיע ל 70 מיליון שקל אחרי מס תוך 25 שנים, מספיק כדי לקנות 18 דירות באותה רמה.
גם לא ציינו מה יקרה אחרי 25 שנים. בעוד 25 שנים חלקנו נהיה בני 55-60 בסה"כ, כאשר תוחלת החיים אז יכולה להיות בקלות 90 שנה. מה יקרה להפרש הזה אחרי עוד 40 שנים? 🙂
שימו לב שבכל הפוסט לא דיברתי על הסיכון של להשקיע את כל הונך במיקום אחד, להתחייב לבנק ל 25 שנים, וכו' וכו'.
לדעתי (שימו לב, לפי דעתי בלבד), מבחינת סיכון מול תועלת וגם מבחינה כלכלית, התשובה היא ברורה.
עריכה – להלן אקסל "משוכלל" יותר שמאפשר לכם לשחק יותר עם הפרמטרים. איך שלא תשחקו עם זה, אתם יודעים מה התוצאה תהיה. 😆
