בפוסט הקודם הבטחתי תשובות – והרי לכם.
לפני שאתחיל אני רוצה להסתייג מעט. הנתונים שאביא כאן הם ממוצעים. כנראה רוב רובם של המשקיעים בנדל"ן היו משיגים את התשואות הממוצעות ומטה, אבל מי שיודע מה שהוא עושה, כמו בכל תחום, כנראה היה עושה תשואה עודפת. כמו כן אסתייג ואומר שהשקעה בנדל"ן היא השקעה טובה ואפילו טובה מאוד ל 90% מהאנשים שבאופן אחר לא היו חוסכים. אני רואה את זה אפילו על החברים שלי, כמו למשל כאלה שקונים רכב למרות שלא יכולים להרשות לעצמם. אם הם היו כבולים למשכנתא, כנראה שבלי לשים לב יום אחד הם היו מתעוררים יום אחד ולפחות היתה להם דירה.
אחת הסיבות העיקריות שעדיף לרוב האנשים לקנות דירה היא המינוף. היתרון הזה אינו מגיע ללא חסרון, החסרון הוא כמובן הסיכון – המינוף מגדיל מאוד את הסיכון, אך מנגד המינוף מגדיל מאוד גם את הסיכוי. המינוף על דירה למגורים/השקעה הופך את ההשקעה להשקעה מניבה יותר, אך הוא עושה זאת רק לתחילת ההשקעה. זו נקודה שאנשים לא תמיד שמים אליה לב. ניקח דוגמא. אדם קנה דירה ב 1.5 מיליון שקל עם 375 אלף שקל הון עצמי ו 1.125 מיליון שקל משכנתא. נניח שהדירה מניבה נטו, אחרי תיקונים שיפוצים ומיסים 5% נומינלית בצורה של עליית מחיר ועוד 3% שכירות. אלו הנחות מאוד אופטימיות, כפי שתראו מייד, אך נמשיך עם הנחות אלה. מכאן שהתשואה על ה-1.5 מיליון שקל האלה הן 8%, פחות 2.5% על ההלוואה, ונקבל התשואה על ההון תהיה 24%. תשואה של 24% שנתי היא תשואה פנטסטית. אך מה יקרה בסוף התקופה? אחרי התשלום האחרון של המשכנתא התשואה על ההון (שעכשיו ההון הוא כל הבית) תהיה רק 8% נומינלית כאמור. מכאן שהתשואה הולכת ויורדת במהלך החזר המשכנתא על הדירה. לכן אנשים שקנו דירה רואים לפתע שבזקנתם זה פתאום לא מספיק להם. המספרים שלקחתי הם קצת אופטימיים, מייד נראה.
ביצענו את הניסוי רק משנת 1994 ולא מלפני כן היות והנתונים שמספק הלמ"ס הם משנת 1994. יש לי נתונים הסטוריים מאז קום המדינה אך הליקוט שלהם הוא עבודת נמלים. לדעתי כמעט 20 שנים זו תקופה לא רעה כדי לקבל פרספקטיבה. בשנים שלפני 1994 השנים היו שנים של עליה בהן אוכלוסית המדינה גדלה בקצב מהיר – מעל 2%. בשנים מסויימות האוכלוסיה גדלה אף במעל 4%. אלו שיעורים מאוד גבוהים, כיום האוכלוסיה גדלה בקצב של 1.8% בשנה בערך. זו גם הסיבה שבשנות ה80 ותחילת ה 90 מחירי הדירות עלו יפה מאוד באופן ריאלי, אך אלו שנים "יוצאות דופן" מבחינת הסייקל. אינני צופה גל עליה או גל יילודה ששוב יעלה את קצב צמיחת האוכלוסיה בישראל אל מעל 2%.
בחינת האגדה
המטרה של הפוסט הזה להראות שיש תקופות בהסטוריה המאוד אחרונה שבה מחירי הדירות לא עלו ואף ירדו. מחירי הדירות לא תמיד עולים. לפעמים הם עולים נומינלית אך יורדים ריאלית. לומר שמחירי הנדלן רק עולים זו אגדה. מכאן, בדומה לשוק המניות, המחיר בו קונים הוא מאוד מאוד חשוב. אי אפשר לקנות בכל מחיר ולומר "גם ככה הנדל"ן רק עולה". האפשרות להפסיד כסף על קניית דירה היא מאוד מאוד ממשית גם לאורך עשר שנים ומעלה. כמו כן הפוסט הזה מדגים עד כמה הזיכרון הקולקטיבי קצר – מחירי הדירות עולים ממש רק בכמה שנים האחרונות, אך כולם מאמינים שתמיד מחירי הדירות עלו. כשאני אומר לאנשים שמחירי הדירות ירדו לאורך רוב שנות ה 2000 אנשים לא מאמינים לי. כנראה הכותרות בעיתונים שלא מפסיקות לזעוק בנוגע למחירי הדירות, כל החברים שמתרברבים כמה כסף הם עשו על הדירות שהם קנו (כמו שבאפט אמר: don't confuse brains with a bull market), כל אלו משפיעים על הזיכרון שלנו. אז האם קניית דירה זו באמת ההשקעה הכי טובה שתעשו בחיים שלכם? תלוי, תלוי מאוד.
אני חושב שכשתתבוננו בתוצאות תוכלו לראות בבירור שלאורך 15 השנים החל מ 1994 הדירות היו השקעה גרועה. כמו שעדו אמר בתגובות לפוסט הראשון – כשהוא קנה דירה בשנת 2001 שאלו אותו אם הוא משוגע. הוא לא היחידי שאמר לי את זה. לעומת זאת, החל מ 2009 הדירות נתנו תשואה פנטסטית. מה שמדהים לראות הוא שככל שהמחירים עולים כך יותר אנשים רצים לקנות דירה. חברים שאני מכיר, שאמרתי להם שלדעתי שווה להם לחכות כמה שנים כדי שהריבית תעלה ותגמור את החגיגה – לא עמדו במתח ופשוט קנו, מפחד שמחר המחירים יהיו גבוהים יותר ובכך תורמים בעצמם לעליית המחירים. התסמונת מאוד מאוד מזכירה את שוק המניות.
ניתוץ האגדה
הנה התשובות לשאלות ששאלתי בפוסט הקודם. הפתרון של השאלות מבוסס על סקרי הלמ"ס.
תקופה שינוי נומינלי שנתי במחירי הדירות אינפלציה שנתית שינוי ריאלי שנתי
1994-1998 11.79% 9.72% 1.89%
1999-2003 2.31%- 1.43% 3.70%-
2004-2008 2.34% 2.13% 0.20%
2009-2012 (4 שנים) 11.92% 2.60% 9.08%
1994-2012 (19 שנים) 5.44% 3.99% 1.39%
אז מה רואים?
אפשר לראות שיש תקופות ממושכות של ירידת מחירים בארץ. תקופה מספר 2 היתה תקופה של 5 שנים שבה מחירי הדירות בארץ ירדו גם ריאלית וגם נומינלית, תקופה מספר 3 היתה תקופה של 5 שנים של קיפאון במחירי הנדל"ן. בשנות ה 90 בהן הסתיימה העליה, היו עדיין עליות ריאליות צנועות במחירי הנדל"ן.
אפשר לראות שמבין 19 השנים האחרונות שדי ברור לנו שהיו שנים של שגשוג בישראל, ב 15 השנים הראשונות הנדל"ן היה השקעה גרועה. רק בארבע השנים האחרונות הנדלן מנצנץ וכבר כולם קופצים ואומרים כמה שנדל"ן זו השקעה טובה ומדברים על הטווח הארוך. זיכרון ארוך הוא אחד התנאים ההכרחיים להצלחה בשווקים. לאבא שלי למשל יש זיכרון ארוך. הוא אמר לי "כשהמשפחה קנתה את הדירה בתל אביב אמרו שאנחנו מטומטמים, שדירות בארץ רק יורדות". כשאני מדבר עם אנשים שקנו דירות בעבר הרחוק ושומע איך דיברו הכותרות בעיתונים די מפליא אותי מה שקורה כיום בשיח ברחוב – אחרי שנים, שנים שבו הנדל"ן היה השקעה לא משהו לפתע הוא יקיר המשקיעים, כולם רוצים לקנות דירה. זה מאוד, מאוד דומה לשוק המניות – כולם רצים לקנות כשהשוק עולה ורצים למכור כשהשוק יורד.
בנוסף, לאור הזינוק המשוגע במחירי הדירות בשנים האחרונות וכל הרעש – די מפתיע אותי לראות שלאורך כמעט 20 שנים הנדל"ן הניב פחות מ1.5% ריאלי.
שאלה 6 – מדוע עולים מחירי הנדל"ן? מסתבר שרוב האנשים לא יודעים
עכשיו נגיע ללב העניין – שאלה 6. רואים לפי התשובות שהרבה אנשים חושבים שמחירי הנדל"ן בארץ עלו כתוצאה מחוסר בקרקעות, בירוקרטיה, חוסר בהיתרי בניה. אין ספק – כמובן שלכל הגורמים האלה יש יד בעליה של מחירי הנדל"ן. אבל תגידו לי – האם ישראל בשנת 2009 היתה ישראל עם יותר בירוקרטיה מאשר בשנות ה 90? או אולי עם קצב יילודה גדול יותר? או אולי עם פחות שטח (לא זכור לי שכבשנו עוד שטחים מאז 1994)? התשובה לכל השאלות האלה היא לא ולפעמים אפילו ההפך. כנראה שלא המון השתנה מאז 1994. בנוסף, מסתבר, שאם תקראו היטב את המסמכים של משרד השיכון, תראו שבישראל יש איזון יחסי בין הביקוש להיצע, בניגוד לקונספט הרחב "שאין מספיק קרקעות" ושבנו פחות או יותר מידי. אין מצב כמו באמריקה ששם באמת בנו יותר מידי.
אז מה כן השתנה? מה כן השתנה מאז 1994? למה עלו מחירי הדירות כל כך מהר החל משנת 2009? הסיבה העקרית, סיבה שכמעט אף אחד לא הזכיר באופן מאוד מפתיע, היא ירידת הריבית, כאשר את הזינוק הראשון במחירים בשנת 2008 גרמו הירידות בבורסה. הירידות בבורסה דחפו הרבה אנשים להאמין שהבורסה מסוכנת ולכן השקיעו בנדל"ן. מצב כזה היה גם בשנת 1994:
דוח בנק ישראל 1994
לאחר מכן, הריבית ירדה דרסטית ושפכה ליטרים של דלק למדורה, מה שדחף את המחירים מעלה. בדוח של משרד השיכון תוכלו לראות שירידה של 1% בריבית לטווח ארוך מעלה את מחירי הנדל"ן בערך ב 6%:
קצת הפתיע אותי שכמעט אף אחד לא ציין את הריבית הנמוכה הסטורית בישראל כגורם לעליית מחירי הנדל"ן.
הכנתי לכם גרף נחמד:
אפשר לראות את המתאם היפה בין ירידת הריבית בשנת 2009 לעליה המאסיבית במחירים.
ועכשיו הפתעה קטנה.
חשבתי שאולי במקום להשתמש בריבית בנק ישראל, שהיא רק חצי הסיפור, אחשב את הריבית הריאלית במשק – שהיא הריבית של בנק ישראל מחולקת באינפלציה. שהרי הריבית של בנק ישראל נועדה, בין השאר, בכדי להכתיב למשק מהי הריבית הריאלית. הריבית הריאלית היא גורם מאוד מאוד רועש ולכן ביצעתי עליו החלקה של 10 תקופות (הקו הצהוב). אפשר לראות מיידית שכאשר הריבית הריאלית במשק שלילית, הנדל"ן מטפס. ההתאמה היא מושלמת (ריבית ריאלית שלילית = ריבית בנק ישראל נמוכה מהאינפלציה). אפשר אפילו לראות שבשלב מסויים הריבית הריאלית נגעה באפס בשנת 2012 ואז באמת נעצרה העליה במחירים, ולאחר מכן המשיכה שוב כאשר הריבית הריאלית שוב ירדה אל מתחת לאפס. זהו המסמר האחרון בארון של השאלות – הנדל"ן בארץ מטפס כי הריבית הריאלית שלילית (אפשר גם לראות זאת באגחים הצמודים של הממשלה – הם בתשואה שלילית).
השינוי במחירי הדירות מ 1994 עם הריבית הריאלית
לכן אמור מעתה – לא הריבית המוניטרית משנה למחירי הנדל"ן כי אם הריבית הריאלית ! לאנשים אין איך לשמור על ערך הכסף שלהם ולכן הם תוקעים אותו בקירות…
יהיה מאוד מעניין להמשיך את הגרף הזה בעוד כמה שנים כאשר הריבית תחל לעלות, ואז הריבית הריאלית תהיה חיובית.
פיו… כמה קראתי בשביל הפוסט הזה. אני מאוד ממליץ למי שמעוניין לקרוא את דוח בנק ישראל לשנת 2012. אגב, לדעתי אין בישראל בועת נדל"ן מהסוג שיש בסין או שהיתה בארה"ב.
