בפוסט הקודם הבטחתי תשובות – והרי לכם.
לפני שאתחיל אני רוצה להסתייג מעט. הנתונים שאביא כאן הם ממוצעים. כנראה רוב רובם של המשקיעים בנדל"ן היו משיגים את התשואות הממוצעות ומטה, אבל מי שיודע מה שהוא עושה, כמו בכל תחום, כנראה היה עושה תשואה עודפת. כמו כן אסתייג ואומר שהשקעה בנדל"ן היא השקעה טובה ואפילו טובה מאוד ל 90% מהאנשים שבאופן אחר לא היו חוסכים. אני רואה את זה אפילו על החברים שלי, כמו למשל כאלה שקונים רכב למרות שלא יכולים להרשות לעצמם. אם הם היו כבולים למשכנתא, כנראה שבלי לשים לב יום אחד הם היו מתעוררים יום אחד ולפחות היתה להם דירה.
אחת הסיבות העיקריות שעדיף לרוב האנשים לקנות דירה היא המינוף. היתרון הזה אינו מגיע ללא חסרון, החסרון הוא כמובן הסיכון – המינוף מגדיל מאוד את הסיכון, אך מנגד המינוף מגדיל מאוד גם את הסיכוי. המינוף על דירה למגורים/השקעה הופך את ההשקעה להשקעה מניבה יותר, אך הוא עושה זאת רק לתחילת ההשקעה. זו נקודה שאנשים לא תמיד שמים אליה לב. ניקח דוגמא. אדם קנה דירה ב 1.5 מיליון שקל עם 375 אלף שקל הון עצמי ו 1.125 מיליון שקל משכנתא. נניח שהדירה מניבה נטו, אחרי תיקונים שיפוצים ומיסים 5% נומינלית בצורה של עליית מחיר ועוד 3% שכירות. אלו הנחות מאוד אופטימיות, כפי שתראו מייד, אך נמשיך עם הנחות אלה. מכאן שהתשואה על ה-1.5 מיליון שקל האלה הן 8%, פחות 2.5% על ההלוואה, ונקבל התשואה על ההון תהיה 24%. תשואה של 24% שנתי היא תשואה פנטסטית. אך מה יקרה בסוף התקופה? אחרי התשלום האחרון של המשכנתא התשואה על ההון (שעכשיו ההון הוא כל הבית) תהיה רק 8% נומינלית כאמור. מכאן שהתשואה הולכת ויורדת במהלך החזר המשכנתא על הדירה. לכן אנשים שקנו דירה רואים לפתע שבזקנתם זה פתאום לא מספיק להם. המספרים שלקחתי הם קצת אופטימיים, מייד נראה.
ביצענו את הניסוי רק משנת 1994 ולא מלפני כן היות והנתונים שמספק הלמ"ס הם משנת 1994. יש לי נתונים הסטוריים מאז קום המדינה אך הליקוט שלהם הוא עבודת נמלים. לדעתי כמעט 20 שנים זו תקופה לא רעה כדי לקבל פרספקטיבה. בשנים שלפני 1994 השנים היו שנים של עליה בהן אוכלוסית המדינה גדלה בקצב מהיר – מעל 2%. בשנים מסויימות האוכלוסיה גדלה אף במעל 4%. אלו שיעורים מאוד גבוהים, כיום האוכלוסיה גדלה בקצב של 1.8% בשנה בערך. זו גם הסיבה שבשנות ה80 ותחילת ה 90 מחירי הדירות עלו יפה מאוד באופן ריאלי, אך אלו שנים "יוצאות דופן" מבחינת הסייקל. אינני צופה גל עליה או גל יילודה ששוב יעלה את קצב צמיחת האוכלוסיה בישראל אל מעל 2%.
בחינת האגדה
המטרה של הפוסט הזה להראות שיש תקופות בהסטוריה המאוד אחרונה שבה מחירי הדירות לא עלו ואף ירדו. מחירי הדירות לא תמיד עולים. לפעמים הם עולים נומינלית אך יורדים ריאלית. לומר שמחירי הנדלן רק עולים זו אגדה. מכאן, בדומה לשוק המניות, המחיר בו קונים הוא מאוד מאוד חשוב. אי אפשר לקנות בכל מחיר ולומר "גם ככה הנדל"ן רק עולה". האפשרות להפסיד כסף על קניית דירה היא מאוד מאוד ממשית גם לאורך עשר שנים ומעלה. כמו כן הפוסט הזה מדגים עד כמה הזיכרון הקולקטיבי קצר – מחירי הדירות עולים ממש רק בכמה שנים האחרונות, אך כולם מאמינים שתמיד מחירי הדירות עלו. כשאני אומר לאנשים שמחירי הדירות ירדו לאורך רוב שנות ה 2000 אנשים לא מאמינים לי. כנראה הכותרות בעיתונים שלא מפסיקות לזעוק בנוגע למחירי הדירות, כל החברים שמתרברבים כמה כסף הם עשו על הדירות שהם קנו (כמו שבאפט אמר: don't confuse brains with a bull market), כל אלו משפיעים על הזיכרון שלנו. אז האם קניית דירה זו באמת ההשקעה הכי טובה שתעשו בחיים שלכם? תלוי, תלוי מאוד.
אני חושב שכשתתבוננו בתוצאות תוכלו לראות בבירור שלאורך 15 השנים החל מ 1994 הדירות היו השקעה גרועה. כמו שעדו אמר בתגובות לפוסט הראשון – כשהוא קנה דירה בשנת 2001 שאלו אותו אם הוא משוגע. הוא לא היחידי שאמר לי את זה. לעומת זאת, החל מ 2009 הדירות נתנו תשואה פנטסטית. מה שמדהים לראות הוא שככל שהמחירים עולים כך יותר אנשים רצים לקנות דירה. חברים שאני מכיר, שאמרתי להם שלדעתי שווה להם לחכות כמה שנים כדי שהריבית תעלה ותגמור את החגיגה – לא עמדו במתח ופשוט קנו, מפחד שמחר המחירים יהיו גבוהים יותר ובכך תורמים בעצמם לעליית המחירים. התסמונת מאוד מאוד מזכירה את שוק המניות.
ניתוץ האגדה
הנה התשובות לשאלות ששאלתי בפוסט הקודם. הפתרון של השאלות מבוסס על סקרי הלמ"ס.
תקופה שינוי נומינלי שנתי במחירי הדירות אינפלציה שנתית שינוי ריאלי שנתי
1994-1998 11.79% 9.72% 1.89%
1999-2003 2.31%- 1.43% 3.70%-
2004-2008 2.34% 2.13% 0.20%
2009-2012 (4 שנים) 11.92% 2.60% 9.08%
1994-2012 (19 שנים) 5.44% 3.99% 1.39%
אז מה רואים?
אפשר לראות שיש תקופות ממושכות של ירידת מחירים בארץ. תקופה מספר 2 היתה תקופה של 5 שנים שבה מחירי הדירות בארץ ירדו גם ריאלית וגם נומינלית, תקופה מספר 3 היתה תקופה של 5 שנים של קיפאון במחירי הנדל"ן. בשנות ה 90 בהן הסתיימה העליה, היו עדיין עליות ריאליות צנועות במחירי הנדל"ן.
אפשר לראות שמבין 19 השנים האחרונות שדי ברור לנו שהיו שנים של שגשוג בישראל, ב 15 השנים הראשונות הנדל"ן היה השקעה גרועה. רק בארבע השנים האחרונות הנדלן מנצנץ וכבר כולם קופצים ואומרים כמה שנדל"ן זו השקעה טובה ומדברים על הטווח הארוך. זיכרון ארוך הוא אחד התנאים ההכרחיים להצלחה בשווקים. לאבא שלי למשל יש זיכרון ארוך. הוא אמר לי "כשהמשפחה קנתה את הדירה בתל אביב אמרו שאנחנו מטומטמים, שדירות בארץ רק יורדות". כשאני מדבר עם אנשים שקנו דירות בעבר הרחוק ושומע איך דיברו הכותרות בעיתונים די מפליא אותי מה שקורה כיום בשיח ברחוב – אחרי שנים, שנים שבו הנדל"ן היה השקעה לא משהו לפתע הוא יקיר המשקיעים, כולם רוצים לקנות דירה. זה מאוד, מאוד דומה לשוק המניות – כולם רצים לקנות כשהשוק עולה ורצים למכור כשהשוק יורד.
בנוסף, לאור הזינוק המשוגע במחירי הדירות בשנים האחרונות וכל הרעש – די מפתיע אותי לראות שלאורך כמעט 20 שנים הנדל"ן הניב פחות מ1.5% ריאלי.
שאלה 6 – מדוע עולים מחירי הנדל"ן? מסתבר שרוב האנשים לא יודעים
עכשיו נגיע ללב העניין – שאלה 6. רואים לפי התשובות שהרבה אנשים חושבים שמחירי הנדל"ן בארץ עלו כתוצאה מחוסר בקרקעות, בירוקרטיה, חוסר בהיתרי בניה. אין ספק – כמובן שלכל הגורמים האלה יש יד בעליה של מחירי הנדל"ן. אבל תגידו לי – האם ישראל בשנת 2009 היתה ישראל עם יותר בירוקרטיה מאשר בשנות ה 90? או אולי עם קצב יילודה גדול יותר? או אולי עם פחות שטח (לא זכור לי שכבשנו עוד שטחים מאז 1994)? התשובה לכל השאלות האלה היא לא ולפעמים אפילו ההפך. כנראה שלא המון השתנה מאז 1994. בנוסף, מסתבר, שאם תקראו היטב את המסמכים של משרד השיכון, תראו שבישראל יש איזון יחסי בין הביקוש להיצע, בניגוד לקונספט הרחב "שאין מספיק קרקעות" ושבנו פחות או יותר מידי. אין מצב כמו באמריקה ששם באמת בנו יותר מידי.
אז מה כן השתנה? מה כן השתנה מאז 1994? למה עלו מחירי הדירות כל כך מהר החל משנת 2009? הסיבה העקרית, סיבה שכמעט אף אחד לא הזכיר באופן מאוד מפתיע, היא ירידת הריבית, כאשר את הזינוק הראשון במחירים בשנת 2008 גרמו הירידות בבורסה. הירידות בבורסה דחפו הרבה אנשים להאמין שהבורסה מסוכנת ולכן השקיעו בנדל"ן. מצב כזה היה גם בשנת 1994:
דוח בנק ישראל 1994
לאחר מכן, הריבית ירדה דרסטית ושפכה ליטרים של דלק למדורה, מה שדחף את המחירים מעלה. בדוח של משרד השיכון תוכלו לראות שירידה של 1% בריבית לטווח ארוך מעלה את מחירי הנדל"ן בערך ב 6%:
קצת הפתיע אותי שכמעט אף אחד לא ציין את הריבית הנמוכה הסטורית בישראל כגורם לעליית מחירי הנדל"ן.
הכנתי לכם גרף נחמד:
אפשר לראות את המתאם היפה בין ירידת הריבית בשנת 2009 לעליה המאסיבית במחירים.
ועכשיו הפתעה קטנה.
חשבתי שאולי במקום להשתמש בריבית בנק ישראל, שהיא רק חצי הסיפור, אחשב את הריבית הריאלית במשק – שהיא הריבית של בנק ישראל מחולקת באינפלציה. שהרי הריבית של בנק ישראל נועדה, בין השאר, בכדי להכתיב למשק מהי הריבית הריאלית. הריבית הריאלית היא גורם מאוד מאוד רועש ולכן ביצעתי עליו החלקה של 10 תקופות (הקו הצהוב). אפשר לראות מיידית שכאשר הריבית הריאלית במשק שלילית, הנדל"ן מטפס. ההתאמה היא מושלמת (ריבית ריאלית שלילית = ריבית בנק ישראל נמוכה מהאינפלציה). אפשר אפילו לראות שבשלב מסויים הריבית הריאלית נגעה באפס בשנת 2012 ואז באמת נעצרה העליה במחירים, ולאחר מכן המשיכה שוב כאשר הריבית הריאלית שוב ירדה אל מתחת לאפס. זהו המסמר האחרון בארון של השאלות – הנדל"ן בארץ מטפס כי הריבית הריאלית שלילית (אפשר גם לראות זאת באגחים הצמודים של הממשלה – הם בתשואה שלילית).
השינוי במחירי הדירות מ 1994 עם הריבית הריאלית
לכן אמור מעתה – לא הריבית המוניטרית משנה למחירי הנדל"ן כי אם הריבית הריאלית ! לאנשים אין איך לשמור על ערך הכסף שלהם ולכן הם תוקעים אותו בקירות…
יהיה מאוד מעניין להמשיך את הגרף הזה בעוד כמה שנים כאשר הריבית תחל לעלות, ואז הריבית הריאלית תהיה חיובית.
פיו… כמה קראתי בשביל הפוסט הזה. אני מאוד ממליץ למי שמעוניין לקרוא את דוח בנק ישראל לשנת 2012. אגב, לדעתי אין בישראל בועת נדל"ן מהסוג שיש בסין או שהיתה בארה"ב.
מאוד מעניין ומלמד. עכשיו האוצר רוצה להטיל מס על המשקיעים. מעניין מה יהיה האפקט של זה. זה יכול לעודד קניית דירה מהכיוון ההפוך – השכירות תהפוך ליקרה מדי.
כיף לקרוא את הגיגיך!
כבר לפני עשר שנים ויותר הנחת העבודה שלי מידע כללי הייתה שמחירי הדיור בישראל בממוצע רב שנתי עולים באחוז אחד לשנה ריאלי וזו בערך גם המסקנה שלך.
הערה סמנטית: ציינת באחד מראשי הנושאים שהמטרה היא ניתוץ האגדה… ובכן, המטרה היא בחינת האגדה והמסקנה היא ניתוץ.
לא הבנתי את הריבית הריאלית. אתה מחלק את הריבית באינפלציה? אתה לא מפחית? הרי חלוקה של אחוז באחוז תיתן מספר "חסר מימד"
רציתי לערוך את התגובה שלי ולתקן אותה… אך לא מצאתי דרך.
ובכן, קראתי בויקיפדיה את ההגדרה המדויקת לריבית ריאלית, אז נא להתעלם מהתיחסותי לנושא זה בתגובתי הנ"ל
שורה מויקיפדיה:
בניגוד לטעות רווחת, ריבית זו איננה ההפרש החשבוני כי אם היחס בין הריבית הנומינלית לבין שיעור האינפלציה. יחד עם זאת, כקירוב בלבד (מסדר ראשון), אפשר להשתמש בהפרש החשבוני (R-M) לחישובה
אממ, אני כתבתי שהגידול מ2008 הוא בגלל ירידת הריבית. 🙂
אכן פוסט מעניין והנתונים מעט מפתיעים אותי.
העלייה הריאלית של ה9% מ2008 זה ממוצע ארצי? אני חשבתי שהמחירים עלו הרבה יותר וחבר שהתווכחתי איתו אתמול הגדיל לטעון ואמר שהמחירים עלו ב100%
ולגבי הריבית השלילית על האג"ח, איך תופעה כזאת קורת באמת? כלומר איזה משקיע מייצר ביקוש ברמת מחיר שתניב לו תשואה שלילית?
יהונתן – זה בדיוק מה שאמרתי לנתי השותף שלי לפני כמה ימים.
גולי – תמיד עושים חלוקה / הכפלה בחישובי ריביות, לא רק בריבית ריאלית. ריבית היא סוג של אחוז. אחוז הוא חלק משלם, גורם שבו מכפילים. למשל כדי להעלות מספר ב 4% מכפילים ב 1.04. כדי להוריד ב 2% מחלקים ב 1.02 (או מכפילים ב0.98, תלוי מה אתה רוצה לעשות). אז כדי להוריד 2% ממשהו שעלה 4% מכפילים ב 1.04 ומחלקים ב 1.02 (או מכפילים ב 0.98, תלוי). אם תעשה את זה במחשבון, תראה שהתוצאה אינה 2% בדיוק, אבל יחסית קרוב. ככל שהאחוזים המדוברים גדולים יותר וככל שעושים את זה יותר פעמים כך השגיאה בחיבור וחיסור פשוטים גדולה יותר.
אבישי – אני מצטער 🙂 אמרתי "כמעט אף אחד". בנוסף, החבר שלך לא כל כך טועה, בטבלה אני מראה ריבית *שנתית* כלומר שבכל שנה מהשנים בתקופה 2009-2012 המחירים עלו ב 9.1 אחוזים ריאלית. אם המחירים עלו 9.1% במשך 4 שנים ברצף הם עלו 42%. נומינלית הם עלו 11.92% שנתי, או במשך 4 שנים 57%.
כמו שאמרתי בהתחלה- המספרים הם ממוצעים. ברור שיש מקומות שמחירי הדירות עלו ב 100% ואפילו יותר, כנראה החבר שלך ראה דירות באיזור מסויים כזה. אבל בממוצע ארצי הדירות עלו 57%. אני מניח שרוב האנשים שקנו דירה ראו את עליה בשיעור הממוצע ולא 100%.
לגבי האג"ח – דבר כזה קורה כאשר מפחדים מאינפלציה עתידית. אנשים כה מפחדים מאינפלציה שהם מוכנים להפסיד כמות ידועה של כסף כדי להתגונן מפניה – קצת דומה למה שדוחף אנשים לקנות דירה. אני חושב שכשהריבית במשק תחזור להיות חיובית נראה את מחירי הדירות משתחררים כמו קפיץ ולדעתי הם ירדו.
אבישי, עלייה של 9% ריאלית לשנה במהלך 4 שנים מהווה עליה כוללת של 41%. זו עליה מטורפת במונחי נדל"ן, במיוחד בהשוואה לשאר התקופות. מה שצריך להבין הוא שלא מדובר רק בהורדת הריבית במשק, אלא בנורמליזציה של ריביות ארוכות. נראה שהשוק מניח שהאינפלציה בישראל לא הולכת לחזור לאינפלציה של מדינה מתפתחת (7-10%)אלא תהיה דומה לאינפלציה של מדינות מפותחות (1-3% בהתאם למטרה של בנק ישראל). כתוצאה מזה יש ירידה מאסיבית בריביות הארוכות במשק שגוררת איתה גם את ריבית המשכנתאות.
מכיוון שאנשים אינם קונים מחיר אלא קונים החזר חודשי, התוצאה מאפשרת לאנשים לקנות דירות יקרות יותר ויותר ע"י הקטנת ההון העצמי הנדרש. כמובן שזה חושף אותם לסיכוני ריבית אדירים בטווח הרחוק יותר. זו גם הסיבה שבנק ישראל התערב במתן האשראי לדיור בשנים האחרונות ועם הצלחה מוגבלת ביותר.
יופי של פוסט!
אני חושב שזה הניתוח היסודי ביותר שקראתי על הנושא עד עתה ומה שאני יותר אוהב זה שהוא מסתדר עם הפוזיציה שלי – Disclosure long RENT
רק נקודה אחת שנראה לי ששווה להזכיר היא נושא השכירות – את כל נושא עליית\ירידת המחיר הנומינלית כיסית בצורה מאד ממצה אבל כדי להגיע לכדאיות ההשקעה אני חושב שצריך לבחון גם את ההכנסות משכירות – כי אם מדובר פה בהשקעה זה חלק עיקרי ממנה, לצורך העניין בחינה של עליית המחיר מבלי התייחסות לתשואה משכירות היא כמו בחינת מנייה ללא התייחסות לדיבידנדים.
חג שבועות שמח.
פוסט מצוין
תודה
ברק – תודה. יהיה מעניין לעשות ניתוח של עקום הריבית אל מול מחירי הדירות.
ערך מוחלט – תודה, אתה צודק, רציתי להכניס גם שכירות אבל לא רציתי להעמיס על הרשומה.
הריבית הריאלית אכן מסבירה יותר טוב מריבית נומינאלית את העלייה אך עדיין לא במידה מספקת לדעתי. שים לב שהריבית הריאלית הייתה נמוכה מאוד בין 2005 ו-2006 והמחירים לא זזו כמעט.
המחירים מתחילים להמריא החל מסביבות ספטמבר 2008, בדיוק בזמן שהמשבר היכה ובנק ישראל הוריד את הריבית במהירות לשפל חסר תקדים וכך נוצר שילוב של בריחה ממניות והזרמת הכסף שנותר לדירות כיוון שהריבית על המשכנתאות ירדה לשפל חסר תקדים, במיוחד במונחי ריבית פריים.
עד ספטמבר 2008 רוב המשכנתאות נלקחו כשחלק הארי שלהם היה צמוד מדד ולרוב זו הייתה ריבית של מעל 4% פלוס ההצמדה וכך יוצא החזר חודשי גבוה שמגביל את סכום ההלוואה שניתן לקחת. אך מאז ריבית שיכולת לקחת משכנתא צנחה פלאים ולכן היכולת לקחת משכנתא גדולה יותר עם אותו סכום החזר הובילה לזינוק במחירי הדירות.
חבל שאין אפשרות להשיג נתונים היסטוריים על ריבית המשכנתאות הממוצעת לתקופה שעשית את הניתוח כי אני די בטוח שריבית זו תסביר הכי טוב את העלייה במחירי הדירות החל מספטמבר 2008.
ד', אם תסתכל קרוב על הגרף תראה שבתקופה המדוברת בין 2006 ל 2007 כשהריבית הריאלית היתה נמוכה באמת היתה עליה במחירי הדירות, לא ענקית אך יש "גבעה" בגרף.
למה אתה אומר שאי אפשר להשיג ריבית משכנתאות ממוצעת לתקופה? דווקא יש לי את הנתונים על ריביות משכנתא ממוצעות לתקופה עד לקום המדינה, אם אינני טועה. זה לא קשה להשיג את זה, בד"כ זה נמצא בדוח בנק ישראל.
כשהתבוננתי בדוח בנק ישראל לשנת 1986 וגם לשנות ה-70 ראיתי את הסדרה הזו, אני בטוח שאם תתאמץ תמצא.
לדעתי הטענה שלך מאוד מעניינת והגיונית, ולדעתי באמת נראה מתאם גבוה בין הריבית הממוצעת למשכנתא לעליה על מחיר הדירה. אבל המתאם בין מחירי הדירות לריבית על המשכנתא יהיה דומה למתאםם של הריבית הריאלית למחירי הדירות, ולו כי הבנקים גם מחשבים את הריבית הריאלית וכך הם מתמחרים את המשכנתאות. כלומר בנק לא יתן משכנתא אם הוא מפסיד עליה ריאלית !
זה לא בדיוק נכון, תמחור הבנקים של המשכנתאות לא תמיד מתחשב בריבית הריאלית.
עובדה שהבנקים "חילקו" המון הלוואות בריבית פריים פלוס 1% או 2% שזה יוצא ריבית ריאלית אפסית או קרוב לשלילית.
אין פה חוכמות, זה לא שפתאום עם ישראל קיבל המון כסף מהאוויר בסוף 2008 והשקיע אותו רק בדירות, גם לא התחתנו פתאום 80 אלף זוגות בשנה שיצרו ביקוש אדיר או גל עלייה גדול….
השינוי היחיד הוא ירידה חדה לרמות שפל חסר תקדים של ריבית המשכנתאות וכך שבאותו החזר מקודם של 3000-4000 ש"ח יכולת לקחת משכנתא גדולה יותר בכמה מאות אלפי שקלים.
סה"כ הגיוני. המצב העכשווי הוא אבסורדי לגמרי, הבנקים מחלקים כסף כמעט בחינם לצרכיי רכישת נדלן (ניתן לקבל פחות מ5% לא צמוד לכלום).
לא שמישהו לוקח מסלולים כאלו , כי על הנייר זה נראה יקר יחסית לאופציות האחרות.
שאלה: אם אני מניח שהריבית עכשיו היא בשפל ומתישהו בשנים הקרובות היא תתחיל לעלות. האם יש השקעה (או ספקולציה, ההגדרה לא משנה לי) שמאפשרת לי להרוויח במידה והתסריט הזה אכן יתממש?
או במילים אחרות, מהי הדרך הקלאסית להרוויח מהימור על עליה בריבית?
.אני יותר מחפש השקעה שאני יכול לשבת עליה כמה זמן שאני רוצה ולא איזה אופציה עם תאריך תפוגה חקוק בסלע
משהו שמזכיר קניה של מניה שאתה חושב שהיא תעלה אבל אתה לא יודע בדיוק מתי אז אתה קונה ויושב ומחכה
ההנחות לגבי חזרה של הריבית במשק לרמותיה ההיסטוריות הן נהיגה על בסיס המתרחש במראה האחורית.
זה עולם חדש. יש מלחמת מטבעות והמשק הישראלי חשוף במיוחד גם משום שהוא הופך ליעד יותר ויותר מעניין להשקעות זרות וכן עקב השפעות הגז.
אין לי מושג מה תהיה ריבית הפריים בשנים הקרובות, אבל ברור לי שלא ניתן להסתמך על כך שתעלה משמעותית.
עומרי, תמיד כשאומרים לי את הביטוי: "זה עולם חדש" או "זו כלכלה חדשה" יש לי צמרמורת. כמעט בכל שנה יש כלכלה חדשה ועולם חדש. בד"כ אומר את זה מישהו שרוצה לומר שההסטוריה לא תחזור על עצמה במקרה כזה או אחר. אני דווקא אומר שמי שלא מכיר את ההסטוריה נידון לחזור עליה. בכל הפעמים ששמעתי את הביטוי הזה בלי יוצאים מן הכלל, האומר טעה. לדעתי גם המקרה הזה אינו יוצא דופן.
לדעתי הריבית לא תישאר נמוכה לנצח. אני אפילו מוכן להמר על כך שהריבית תתחיל לעלות ונתחיל לראות אינפלציה הרבה לפני "נצח". אני מהמר שזה אפילו יקרה לא בעוד הרבה זמן, באיזור 2014-2015 – מתי שהאבטלה בארה"ב תרד מספיק. הריבית שם תעלה ותסחוף את העולם. זה סתם הימור כמובן ולכן אני מוכן להתערב איתך על שקל. לא סתם שקל, אלא שקל עם תמונה של הרמב"ם מאחורה – אני אוסף כאלה ואני חייב לומר לך שהם די נדירים. 🙂
TreasuryYield30Years (^TYX)
לאסף: אני חושב שעומרי מתכוון שייקח יותר זמן מבעבר לריבית לעלות.
אי אפשר לבטל כל כך מהר את האמרה "הפעם זה שונה". אני לדוגמא חשבתי אחרי המשבר ב-2008 שהריבית תעלה הרבה יותר מהר אך אנו כבר כמעט 5 שנים בתוך המשבר והריבית בישראל ממשיכה להיות ברמה הרבה יותר נמוכה מהריבית ההיסטורית וקשה לראות אותה עולה חזרה לרמה ממוצעת של 4% בשנה הקרובה, אם לא שנתיים וזה כבר אומר כ-7 שנים מתחילת המשבר.
שלא לדבר על ארה"ב שרמת ריבית של 4% נראה במרחק של עוד כמה שנים לפחות…..
יפן לדוגמא: משנת 1960 ועד שיא הבועה ב-1991 הריבית הממוצעת הייתה 5.6% (לפי הבנק המרכזי היפני) ומאז ועד היום הריבית הממוצעת היא 0.8% בלבד!!!!
30 שנה היו רגילים היפנים לריבית גבוהה מ-5.5% ואני בטוח שרובם חשבו שהריבית תחזור מהר לשם. הם מחכים כבר יותר מ-30 שנה….. ואיך שזה נראה הם יחכו עוד הרבה שנים לפני שהם יראו ריבית כזו חזרה….
כל משבר הוא שונה, המשבר האחרון שונה מאוד ממשבר האינטרנט בתחילת שנות ה-2000 למשל מהמון בחינות. העולם משתנה כל הזמן.
הגלובליזציה בתצורתה הנוכחית היא תופעה חדשה, ומלחמת המטבעות היא תוצאה ישירה שלה.
לכן אני אומר שקשה לחזות לאן זה יוביל ובעיקר במשק קטן כמו בישראל.
גם אם ברור שהריבית תעלה אפשר רק לנחש מתי זה יקרה ובטח שבעייתי להסתמך על כך שזה יוריד את מחירי הדירות מתחת למחירם היום
אגב לאבא שלי יש תמונה עם שטר שקל של הרמב"ם בחדר העבודה עם הכיתוב – 'לשבור בעת חירום' 🙂
אם אפשר יש לי שאלה שמטרידה אותי בנושא זה, לקוחה (כמעט) מהחיים האמיתיים. המספרים עצמם דימיוניים לחלוטין.
נניח עולם ללא אינפליצה, מיסים ועליות ערך במחירי הבתים בכלל. נניח שיש לי כיום דירה שערכה 200 אלף שקל ואני מקבל עליה 1000 שקל בחודש בצורה של שכירות.
מצד שני אני יכול לקנות דירה בשווי 400 אלף שקל, עם 50% הון עצמי, וגם עליה אני מקבל (בניכוי הוצאות ריבית ותשלומי קרן) 1000 שקלים בחודש. נניח ואני מסלק את כל המשכנתא עליה תוך 20 שנה.
לכאורה התשואה על שתיהן זהה (6%), אבל איך מכמתים את העובדה שבאפשרות השניה אני "קונה" 200 אלף שקל ב"חינם" ובתום 20 שנה יש לי דירה ששוויה 400 אלף שקל? האם אני מפספס משהו מאוד יסודי באופן שמחשבים תשואה?
לא הבנתי את השאלה…
באפשרות הראשונה אתה עושה 3% תשואה שנתית. באפשרות השניה אתה לא יכול להתעלם מכך שיש לך תשלומי ריבית. אתה מגדיל את התשואה בכך שאתה ממונף. התשואה ב 2 האפשרויות איננה זהה. אתה לא קונה אותה בחינם כי אתה משתמש בחוב כדי לרכוש אתה דירה. הדבר יקטין את התזרים שלך, אבל יגדיל את התשואה.
ב 2 האפשרויות יש לך בסוף התקופה את הדירה כי באפשרות השניה בסוף 20 השנים יש בידך דירה ששולמה והמשכנתא נפרעה. אז למה ללכת על האפשרות השניה ולא הראשונה? כי מינפת "מעט" כסף לקנות נכס. ובכך יש לך תשואה יותר גבוהה ותאירוטית כך אתה יכול לרכוש יותר מנכס אחד באותו הון.
סליחה, לא שמתי לב שהתייחסת ל2 מחירים שונים:
1. באפשרות הראשונה אתה עושה תשואה של 6%
2. באפשרות השניה בהנחת ריבית של 2%, אתה משלם 2% על החוב שהוא 200 אלף, כלומר תשלום ריבית שנתי של 4000 שקל. לכן התשואה שלך תהיה: הכנסה של 12 אלף בשנה פחות תשלום ריבית 4000 בשנה, כלומר רווח של 8000 בשנה חלקי הון של 200 אלף, סה"כ תשואה שk 4%
ברור שבאפשרות השניה התשואה תהיה יותר נמוכה, כי יש לך ריבית על החוב
איתי, לא שמת לב עד הסוף 🙂 בשתי האפשרויות אני מרוויח *נטו* 1000 שקל בחודש (רשמתי שם שזה בניכוי הוצאות ריבית ותשלומי קרן – כלומר דמי השכירות מכסים את התשלומים ומותירים לי נטו 1000 שקל). בשני המקרים אני מרוויח 12 אלף שקל בשנה על הון התחלתי של 200 אלף, והתשואה היא לכאורה זהה (לפחות בזמן 0). אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שבגישה השנייה אני "קונה בחינם" חלקים מהקרן (חלק הקרן בתשלום החודשי שמכוסה על ידי ההכנסה ברוטו).
או במילים אחרות, אם נחשב תשואה לפי הון סופי (שווי הדירה בסוף התקופה פלוס כלל תקבולי השכירות נטו) פחות הון התחלתי לחלק לאותו הון התחלתי, האופציה השניה תציג תשואה גבוהה יותר, הלא כן? או שאני מפספס פה משהו תהומי…
מה שכן, אסף הראה בפוסט הזה שצריך מדי חודש לחשב מחדש את ההון העצמי במקרה השני אז אולי צריך לעשות חשבון אחר… זו שאלה טכנית לחלוטין, כן? זה פשוט מעניין אותי מבחינה חשבונית.
בעולם שבו מחלקים כסף בחינם אז זה אותה תשואה.
איפה אתה יכול לקנות דירה בחצי מההון ולא לשלם עליה ריבית?
מבחינה חשבונאית אתה צריך להתחשב בעלות המימון שלך.
אני אנסה פעם אחרונה, ברשותך.
אפשרות 1. קניתי דירה במימון עצמי מלא בשווי 200 אלף שקל. הדירה מכניסה נטו 1000 שקל בחודש. אחרי 20 שנה הדירה שווה אותו הסכום, וסה"כ הרווחתי משכ"ד 240000 שקל. סה"כ הון בסוף התקופה 440000.
אפשרות 2. קניתי דירה ששווייה 400 אלף שקל, כשחצי מההון הוא עצמי. מדי חודש אני מקבל שכ"ד ברוטו כלשהו, וצריך לשלם במקביל את הריבית + הקרן (נניח בלוח סילוקין עם תשלום קבוע למשך 20 שנה), כך שבנטו נותרים לי 1000 שקלים חדשים בחודש. בסוף התקופה יש לי הון עצמי של 400+240 = 640 אלף שקל.
עכשיו, מה אני שואל? יצא לי לשמוע כל מיני דיונים על השקעות נדל"ן, שבהן חושבה התשואה על ההון העצמי, באופן ששתי האלטרנטיבות לעיל נותנות את אותה התוצאה. לי זה לא מסתדר בראש, כי אם אני עושה את החישוב של "הון סופי פחות הון התחלתי לחלק להון התחלתי" מן הסתם יש לי תוצאות שונות. נניח שאתה איש שיווק של השקעות, ואתה צריך לתת ללקוח מספרים של תשואות, מה המספרים שאתה נותן לו כדי לשקף את השונות הזו?
אם לא הובנתי כראוי הפעם, אז אולי אני הוזה דברים 🙂
מבחינת תשואה על ההון, ROE, התשואה על ההון תהיה זהה.
אבל עוד פעם, אתה מניח שדירה אחת שעולה X ותשלם עליה X, תיתן אותה הכנסה כמו דירה 2X שעליה תשלם 1/2X.
איתי, קודם כל תודה על ההתייחסות בכללי 🙂 שנית, ציינתי שהמצב המתואר הוא (לכאורה) דמיוני, ומה שמעניין אותי הוא החישוב.
שלישית, בתור קורא של בלוג למשקיעי ערך, אתה לא יכול להתעלם מכך שיש נכסים (ואפילו כאלה שמאוד דומים זה לזה) שנסחרים ברמות שונות ומשונות ביחס לערך שלהם 🙂
ועדיין זה נראה לי מוזר. אם נסתכל על ההשקעות כקופסא שחורה, דהיינו כסף נכנס לקופסא ויוצא כסף בתוספת רווח אחרי זמן מה, הרי שיש כאן תוצאות שונות.
בכל אופן, לא אטריד אתכם יותר 🙂
תודה.
רונן, אני אנסה את כוחי.
אם הבנתי נכון את השאלה אתה שואל על יחס שיתפוס את ההבדל בין העסקאות למרות הדימיון שיש ביניהן לכאורה על בסיס התשואה על ההון העצמי. אני מקווה שעד כאן אני מבין אותך נכון.
היחס שיתפוס את ההבדל הוא תשואה להון מושקע. כלומר, הרווח לפני הוצאות ריבית ואחרי מס חלקי סך ההון שהושקע בעסקה (הון עצמי+הון זר). במקרה הזה, ברור שההשקעה השנייה תיתן תוצאה הרבה יותר נמוכה כי קיבלת ממנה תמורה דומה אבל בשביל לקבל את התמורה הזאת השקעת הרבה יותר הון (הון עצמי+הלוואה, סך ההון למימון העסקה).
בשביל להשוות תשואות על ההון העצמי כמו שעשית חשוב לדאוג שיהיה מבנה הון דומה. במקרה הזה השוות תשואה להון העצמי בין עסקה שכולה בהון עצמי לעסקה שבה יש 50% מינוף ולכן זו לא השוואה הוגנת. בכדי להתגבר על כך, או שתשווה תשואה לסך ההון כמו שתיארתי או שלחילופין, תבצע את העסקה הראשונה (הדירה של 200 אלף) במימון דומה לעסקה השנייה: 100 אלף הון עצמי ו100 אלף בהלוואה ואז תראה שזאת עסקה הרבה יותר טובה, במיוחד אם אפשר "לשכפל" אותה ולעשות כמה כאלה. למשל, לקחת 200 אלף שקל הלוואה ולקנות שתי דירות מהסוג הראשון במקום דירה אחת מהסוג השני.
אני מקווה שהבנתי נכון את השאלה.
אכן כתבה שנועצת כמה נעצים בתיאוריות שמסתובבות באויר כבר לא מעט זמן, אבל לא מחדשת כמעט כלום למי שעוקב בדריכות אחר בועת הנדל"ן של שלוש השנים האחרונות.
הטענה שהריבית היא הדלק שמניע את הבועה היא לא חדשה, ולמרות הכחשות פה ושם של כל מיני גורמים אינטרסנטים, מרבית המבינים מסכימים עם קביעה זו.
מעבר לזה, ברור שהריבית היא לא המסבירה היחידה לנושא הבועה. אין ספק שיש כאן "תופעת עדר" ברורה, כמו שברור שישנם רוכשי דירות רבים שלא מבינים כלום בריבית, אבל הטיפטופים השונים על זה שמחירי הדיור רק עולים שולחת אותם לשוק הנדל"ן
יאפ. מספיק שיש 10% מהקונים שמבינים שמינוף זול זה "ה-דבר" וקונים, מחירי הדירות עולים קצת, ואז מצטרפים אלה שמבינים פחות וכו' ואז מתחילה תופעת עדר.
מישהו יודע איפה למצוא נתונים על שערים שנתיים של ריבית בנק ישראל לפני 1988?
אני מכין עבודה סמינריונית בנושא.
לדעתי תוכל לדלות את כל הנתונים מכאן, אך בעבודה סיזיפית.