רבים מאתנו מתחבטים בשאלה האם לרכוש דירה או לשכור דירה. זו שאלה שכל זוג צעיר בארץ שואל עצמו, במיוחד בימים אלו שבהם מחירי הדירות עולים. המוני מיתוסים וסברות מסתובבים סביב שאלה זו, כמעט כולם שגויים וכמעט כולם ללא ביסוס כלכלי. רבים מהמיתוסים האלו נובעים גם מבורות מוחלטת של האוכלוסיה בנוגע להשקעה בנדל"ן והשקעות בכלל.
בניגוד לסבור על ידי הכלל, לשאלה הזו יש תשובה ברורה מאוד. בפוסט זה נבחן קנייה של דירה, ולאחר מכן כל קורא יוכל להחליט כיצד לענות לשאלה בעצמו בסוף הפוסט.
במדריך הנ"ל השתדלתי לכלול כמה שיותר אינפורמציה רשמית (להבדיל מסיפורי סבתא במקורות אחרים). כמו כן, השתדלתי לערוך את הסימולציות בתנאים אמיתיים, בלי להניח הנחות (כמו "עולם ללא אינפלציה") וכו'.
מה רואים הקונים
רוב האנשים, כאשר קונים דירה, רואים לנגד עיניהם דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל שבעוד 25 שנים, אחרי הרבה מאוד תשלומים סיזיפיים, סיכון, פחד מאינפלציה, תהיה בסופו של דבר שלהם. הדירה היא נכס ממשי, קל לראות אותה ולמשש אותה. קל להתאהב בה, קל להשתכנע שעשית את הדבר הנכון כשקנית אותה כאשר כולם מסביבך עושים את אותו הדבר. אך לא פעם זהו תעתוע – פה מקור הטעות. בהתבוננות בדירה שכזו ורק בה, אותם אנשים מתעלמים מהעלות האלטרנטיבית.
עלות אלטרנטיבית
בכלכלה, גם אדם שמרוויח יכול להפסיד. נשמע מוזר נכון? נתאר מקרה: נניח ואדם אומר לכם שהוא משכיר את דירתו, בשווי 1.5 מיליון שקל, ב 1000 שקל בחודש, כבר 10 שנים. אדם אחר יצחק עליו ויגיד לו שהוא הפסיד הרבה כסף, כי באותן 10 שנים הוא השכיר דירה דומה ב 4000 שקל בחודש. שתי הדירות זהות ובאותו איזור.
שניהם הרוויחו כסף. אך בכלכלה, האדם השני צודק. האדם הראשון יכול היה להשכיר דירתו ברווח גבוה יותר. הוא הפסיד כסף שהיה יכול להרוויח אילו היה נוהג יותר בחכמה. זו בדיוק העלות האלטרנטיבית. העלות האלטרנטיבית מתארת מה יכול היה להרוויח משקיע חכם יותר בסיכון דומה.
מיתוסים ותירוצים
ראשית כל, הבה נפריך את המיתוסים הקשורים בקניית דירה על מנת שנוכל לבצע ניתוח נכון של המצב. בפעם הבאה שתתקלו באדם שיורה לעברכם את המיתוסים האלו, תוכלו לתת לו תשובה מלומדה וטובה. אני מציע לכל הקוראים לקרוא טוב טוב את התשובות למיתוסים האלה, גם לאלו שקנו כבר דירה, כדי לדעת היכן הם נמצאים. אמנה מספר מיתוסים ואפריך אותם אחד אחד:
1. לדירה יש ערך סנטימנטלי/רגשי, אי אפשר לכמת אותו בכסף
לדעתי, לכל דבר יש מחיר, גם לסנטימנט. אמנם אי אפשר לנקוב במחיר הזה ואי אפשר לחשב אותו, אבל אפשר לדעת היטב האם הסכום הנקוב הוא מעל המחיר או לא. למשל, לאדם יש סנטימנט לבית הוריו. נניח שבית הוריו שווה מיליון שקלים. במידה ומציעים לאותו אדם 10 מיליון שקלים, סביר להניח שהוא יוותר על אותו בית, מכאן שגם לסנטימנט יש מחיר. באותו אופן, אם אומר לאדם שאם הוא ירכוש דירה, בעוד 25 שנה תהיה לו דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל, ואם הוא לא ירכוש דירה יהיו לו 3 מיליון שקל בבנק, זה ישים את הסנטימנט בפרופורציה.
כנגד טיעון כזה אשאל אדם מה הוא מעדיף, שיהיה לו עוד 25 שנים כסף לקנות שתי דירות או לחילופין האם הוא מעדיף לקנות דירה עכשיו עם כל הסיכונים הכרוכים בכך (המשכנתא וכו', סיכונים מפורטים למטה). ההגיון עונה כמובן לקנות שתי דירות.
2. אני לא קונה את הדירה להשקעה, אני קונה את הדירה לגור בה, כך שהחישובים של התשואה לא רלוונטיים עבורי
זו טעות נפוצה. נניח מקרה התחלתי בו לאדם אין דירה.
אדם כזה חייב לשלם שכירות עבור הדירה בה הוא גר, במידה והוא בוחר שלא לקנות דירה או בחר לקנות דירה ע"מ להשכיר אותה, או לשלם החזרי משכנתא אם בחר לקנות דירה למגורים. אין הבדל אם אדם קונה את הדירה למגורים או האם קנה את הדירה כדי שתניב לו הכנסה משכירות.
במקרה שאותו אדם קנה את דירה על מנת להשכיר אותה, תהיה לו הכנסה משכירות שתכסה (חלקית) את תשלומי המשכנתא. בנוסף, יהא עליו לשלם שכירות לדירה שבה הוא גר כעת.
במקרה שאותו אדם קנה את הדירה על מנת לגור בה, הוא חוסך לעצמו תשלומי שכירות אך עליו להחזיר את המשכנתא.
בשני המקרים תשלומים יוצאים מכיסו של האדם, ולכן אין הבדל בין המקרים.
3. שכר דירה הוא כסף שנזרק לפח
במחשבה ראשונה מיתוס זה נשמע נכון, אבל הוא שגוי. אשבור את המיתוס הזה בשני הסברים. בראשון יהיה קל להבין את ההיגיון. בהסבר השני ניאלץ להשקיע קצת מחשבה, והוא מתאים לאילו שיש להם זיקה לכלכלה.
א. לרוב מיתוס זה מגיע להצדיק תשלומי משכנתא כנגד שכר דירה, היות ובתשלום משכנתא משלמים כנגד נכס או בשפת העם התשלום הולך "לבניית הקירות". אך הנוקבים במיתוס הזה שוכחים שגם במשכנתא יש כסף הנזרק לפח, שהוא הריבית, ביטוח המשכנתא, עמלות הבנק ואחרים. כמעט בכל המקרים, הכסף "שנזרק לפח" במשכנתא שווה ערך לכסף "שנזרק לפח" על שכר הדירה לתקופה של 25 שנים. כמו כן, לאורך 25 השנים האלו, אדם ששילם שכר דירה נהנה מהפירות שהכסף שלו הניב, לעומת אדם שלקח משכנתא וכל הונו עבר לבנק. ניקח דוגמא:
עבור דירה העולה 1.5 מיליון שקל, עם הון עצמי של 400,000 שקל (במימון שמרני של 75%) בריבית 6% (נמוכה לכל הדיעות) נקבל שהריבית היא מעט מעל מיליון שקל (1.1 מיליון שקל בריבית 6% ל 25 שנים). לא כללתי ביטוח משכנתא. האם מיליון שקל שנזרקים לפח אינם שקולים לשכר הדירה? במיליון השקלים האלו היינו יכולים לקנות דירה קטנה נוספת. מיליון שקל על פני 25 שנה שקולים לפחות לשכר דירה של 3333 שקל בחודש, ועוד לא לקחנו בחשבון הרבה דברים אחרים שמעלים מאוד את הכדאיות של לשכור דירה. כמובן שאם נבחר מספרים קצת פחות טובים, כמו 7-8% ריבית משכנתא (פחות מהממוצע לאורך 30 השנים האחרונות) ו 80-85% מימון, נראה שתשלום הריבית עולה מאוד, למשל: משכנתא 8%, 80% מימון, הריבית היא 1.6 מיליון שקל על דירה של 1.5 מליון, או שקולה לשכר דירה של 5333 שקל בחודש ל 25 שנה.
ב. האופן השני המסובך יותר להבנה: שכר הדירה אינו נזרק לפח, שכר הדירה הוא התשלום שאותו אתה משלם כדי שתוכל להעסיק את ההון העצמי שלך בפעילות שאינה קשורה לנדל"ן או לדירה. אם היית קונה דירה, התשלום הזה היה הולך להחזיר את ההלוואה על הדירה.
4. מחירי הדירות תמיד עולים
זהו מיתוס קל להפרכה. למשל: זו הייתה הסברה בארצות הברית. כל מחירי הדירות בארה"ב, אפילו במרכז מנהטן, ירדו משמעותית מאז החל המשבר. מחירי הדירות יכולים לנוע גם בכוון אחר חוץ מלמעלה. ישנן דירות בארה"ב שמחירן ירד ב 100%, כלומר הדירות שוות אפס. נכון שבטווח הארוך, במרבית המקרים הם עולים, אך זה נגרם בעיקר בגלל אינפלציה (ראה במיתוס הבא). דוגמא נוספת היא יפן, שם מחירי הנדלן ירדו במשך 20 שנים מעל 80%. גם באיזורים מרכזיים כמו מרכז טוקיו, בירת יפן, עיר בין הצפופות בעולם, המחירים ירדו ב 90%. יפן דומה לישראל בשיעורי החסכון של האוכלוסיה ובשמרנות של הכלכלה הבנקאית שם, ובחוסר השטח שבה. זה יכול לקרות גם בישראל. דוגמא שנראה בקרוב היא סין. גם בארצנו הקטנטונת, בין 2003 עד וכולל 2007, הייתה ירידה במחירי הדירות. לרוב, אנשים רואים לטווח המאוד קצר. מחירי הדירות בארץ עולים כבר 3 שנים, אך כשלוקחים משכנתא יש להסתכל על טווחים של 20-30 שנים.
5. מחירי הדירות עולים יותר מאשר האינפלציה
טעות גמורה. במקרה הטוב, מחירי הדירות עולים כמו האינפלציה. בואו ניקח את ישראל כדוגמא משנת 1984 ועד 2010 (27 שנים). כדי למדוד את מחירי הדירות השתמשתי במדד תשומות הבניה. מדד זה מראה עלות בניה למטר. בשנים מסויימות, כמובן שמחיר דירה יכול לעלות משמעותית בעוד שמחיר הבניה לא עולה משמעותית, אבל אז נכנסים חוקי הכלכלה למשחק, חברות הבניה בונות עוד דירות ובסופו של דבר או שמחירי הדירות ירדו או שמדד תשומות הבניה יעלה כתוצאה מדרישה לחומרי בניה. לאורך 25 שנים אפשר לומר די בבטחה שהעליה במדד תשומות הבניה מייצג את העליה במחירי הדירות. מהתרשים למטה אפשר לראות שמדד תשומות הבניה מתחילת שנת 1984 עד תחילת שנת 2011 (27 שנים) עלה ב 10186%, בעוד שמדד המחירים לצרכן (אינפלציה) עלה ב 10270%. כלומר שמי שקנה דירה בשנת 1984 וימכור אותה היום, בסך הכל הצמיד את הכסף שלו לאינפלציה והדירה שלו שווה בדיוק לערכה בשנת 1984, אולי אפילו מחירה המתואם ירד במקצת.
האינפלציה היתה אדירה בשנים האלו, ולכן בשנת 1985 הוחלף המטבע, כאשר 1000 שקל הוחלפו ב 1 ₪.
בואו נראה טווח רחב אפילו יותר, מתחילת שנת 1964 ועד סוף שנת 2010 – 47 שנים:
אינפלציה: 10,890,870% (אמאלה)
מדד תשומות הבניה: 9,858,952% (שוב פעם, אמאלה).
(המספרים גדולים מאוד עקב תקופת ההיפר אינפלציה בשנות השמונים וה 70 המאוחרות).
לא אלאה אתכם בפרטים, אך גם אם מורידים את טווחי השנים ל 20 ו- 10 שנים, בבירור אפשר לראות שמחירי הדירות מפגרים אחרי האינפלציה.
מסקנה: בישראל, מחירי הדירות מפגרים אחרי האינפלציה.
בנוסף, אם נחזור לטווח שלנו משנות השמונים, מאז שנות השמונים המיסוי בארץ ירד, ולכן מדד תשומות הבניה מציג חסם עליון לעלית מחירי הדירות. הסיבה היא שכאשר המיסוי יורד, מדד תשומות הבניה אינו משתנה, אך מחירי הדירות יורדים (יותר קל לבנות דירות ולסחור בהן). לכן העליה המדוברת במחירי הדירות של 10,186% הינה גבול עליון לערך העליה במחירי הדירות. סביר מאוד להניח שרוב הדירות עלו בשיעור קטן בהרבה.
מדד תשומות הבניה
6. הסיכון בנדל"ן נמוך מהשקעות אחרות
כאשר כל הונו של אדם מושקע בדירה, נכס בודד ויחיד, קשה לומר שהסיכון הוא נמוך. נניח ואדם קונה דירה במיליון שקל, ואחרי 10 שנים בנו מול דירתו מגרש חניה, או שהאוכלוסיה בשכונה התדרדרה, או שעובדים זרים החלו להתגורר בסמוך, או שהדירה נשרפה כליל (הביטוח אינו מכסה עלות הדירה, ולא פעם הדירה אינה ראויה למגורים אחרי שריפה), או שפתחו פאב רועש מול הדירה שמסרב להתפנות (כמו שקרה לרבים וטובים), או שסתם כך החלו מחירי הדירות לרדת, או שנתגלו ליקויים בבניה ויש לתקנם בעלויות של מאות אלפי שקלים. בנוסף, דירה דורשת תחזוקה שוטפת, כלומר צורכת כסף, מה שגם מגביר את הסיכון.
לאלו שמשכירים את הדירה, מתווסף סיכון של דייר שמחרב את הבית או מסרב לעזוב את הדירה.
לרוב, השקעות בנדל"ן הינן ממונפות. כך שלמשל מי שקנה דירה ב 1.5 מיליון שקל עם 75% מימון, כלומר הון עצמי של 400,000 שקל, יסבול מהפסד של כל כספו במידה ומחירי הדירות ירדו ב 25%, שיעור מתון למדי.
כמו כן ישנו סיכון אדיר מכוון האינפלציה. מה יקרה אם האינפלציה תחל להשתולל? כיום כל המשכנתאות צמודות לאינפלציה בדרך זו או אחרת: הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, או שהריבית צמודה לריבית במשק, שהיא בתורה נקבעת לפי האינפלציה (מדד המחירים לצרכן) במשק. גם "במשכנתא בריבית קבועה" הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. אם האינפלציה תשתולל ותגיע ל 10% שנתי כפי שהייתה לאורך כל שנות ה 80 וה- 90, אדם יכול בנקל לפשוט את הרגל, גם אחרי שהבנק לקח את הדירה לידיו, היות ובארץ בעל הדירה נושא בנטל החוב ולא הדירה עצמה. בארה"ב, אם המשכנתא מכבידה על פלוני, באפשרותו לבחור ולעזוב את הבית, להשאיר את הבית לבנק, וכפיו נקיות מחוב. בארץ, גם אם הבנק יעקל לאותו פלוני את הדירה וימכור אותה, יתרת ההלוואה תחול על אותו פלוני, עד שתסולק יתרת החוב.
סיכון נוסף הוא הסיכון התעסוקתי – לאורך 25 שנים יתכן (ואפילו סביר) שאדם יאבד את עבודתו, או חו"ח את יכולת העבודה שלו. במידה והוא כבול למשכנתא, דבר זה עלול לגרור פיגור בתשלומי משכנתא ועיקול הדירה ע"י הבנק. יש שיאמרו שניתן למכור את הדירה במצב כזה, אך לרוב אנשים מאבדים את עבודתם במשברים כלכליים, ובזמן כזה כולם רוצים למכור את הדירה, כך שלא בטוח שיהיה אפשרי למכור את הדירה בתנאים טובים. אדם השוכר דירה, יכול פשוט לעבור לדירה קטנה יותר, בלי סיכון כלכלי בכלל.
השקעה בנדל"ן הינה השקעה מסוכנת, לפחות כמו השקעות אחרות. המהדרין יאמרו שהשקעה זו מסוכנת אף יותר מרוב ההשקעות האחרות, בהתחשב בתשואה הנמוכה אותה מקבלים. בהשקעות אחרות הסיכוי שלך להפסיד את כל כספך הוא אפסי (כפי שנראה בהמשך), לעומת קניית דירה ששם הסיכון הוא ממשי. בנוסף, בקניית דירה אדם עלול להפסיד גם הכנסה עתידית היות והבנק יקח ממנו אישית את כל יתרת ההלוואה גם אחרי שנמכר הבית, כך שהסיכון הוא מעבר להפסד כל הונך.
7. אני רוצה דירה משלי כדי שאוכל לשנות בה דברים מבלי לשאול את בעל הבית
פה כבר נכנס עניין של טעם. כאשר זוגתי יורה לעברי את המשפט הזה, אני שואל אותה האם היא מוכנה לשלם לי מיליון שקלים במזומן, עכשיו, מעבר למחיר של הדירה, כדי שהיא תוכל לשים איזה ברז שהיא רוצה באמבטיה בלי לשאול את בעל הבית ואיזה צבע שהיא רוצה בחדר בלי לשאול את בעל הבית. באנליזה למטה נראה מדוע לקנות דירה עולה לקונה הממוצע מעל מיליון שקלים מעבר למחיר הדירה.
ברוב המקרים הדייר יכול לצבוע את הקיר בצבע שהוא רוצה, להחליף את הברזים וכו' בתנאי שהכל חוזר למקומו בסוף תקופת השכירות, כך שהטיעון הזה הוא טיעון מאוד חלש. בנוסף, לדיירים החותמים חוזים ארוכים של מספר שנים, הטיעון הזה נחלש אף יותר.
בעיות אלו יכולות להפטר ע"י בחירה בבעל בית נכון, לשם כך לא צריך לשלם מיליון שקלים, אפשר לחפש טוב. השאלה היא האם עצם העובדה שצריך לבקש אישור לבצע שינוי בנכס, מעמד שאינו נעים בעליל, שווה ערך להוצאה של מיליון שקל, מעבר למחיר הדירה.
8. מעברי דירה כל שנה עולים כסף
זהו טיעון חלש. פתרון: לא לעבור דירה. למשל אני, בתור שוכר דירות כבר 10 שנים, לא פעם נתקלתי בבעלי דירות שהציעו לי חוזה ל 10 שנים בתמורה להנחה של 10% בשכר הדירה. אחד מהם הגדיל ואמר ששכר הדירה לא יהיה צמוד לכלום למשך 10 שנים – קבוע (לא גאון הדור בכלכלה). אפשר למצוא כאלו וזה יותר זול מלשלם מיליונים על ריבית ולהסתכן בהשקעה גרועה שיכולה להרוס לך את החיים.
לדעתי, אפשר לצמצם לחלוטין את מעברי הדירה לתקופות של 5 שנים ויותר, ואף למטה מכך. גם אם נאלצים לעבור דירה מסיבה שונה ומשונה, אם מחפשים טוב אפשר למצוא דירה בקרבת מקום.
אם נתבונן בעלויות, גם אם כל שנה עוברים דירה, השאלה היא האם העלות הזו מסתכמת בכמעל מיליון שקלים לאורך תקופה של 25 שנים. כדי לסבר את האוזן, עלות של מיליון שקלים שוות ערך לאדם העובר דירה כל שנה במשך 25 שנים (לא מכיר מישהו כזה), וכל מעבר דירה עולה 40,000 שקל.
9. אישתי מכריחה אותי לקנות דירה
אחרי כל הטיעונים ההגיוניים, בסופו של דבר, לנשים יש את הדרך שלהן ללחוץ :). "ממי, אתה צודק והכל, אבל אני רוצה דירה וזהו." באותו מעמד, אני הייתי שואל אשתי האם בתמורה לכך שלא נקנה דירה והיא תסכים לגור בשכירות בבית שהיא תבחר, במקום שהיא תבחר, עם הסגנון שהיא תבחר, בחוזים קבועים ל 5 שנים בכל פעם, היא תוכל בעוד 25 שנה לקנות במזומן בית נופש בעיר נופש, או לקנות 4 מכוניות מרצדס E קלאס, או צמיד יהלומים גדול יותר מהיד שלה, או לקנות לה שיפוץ פלסטי כללי בכל הגוף שיחזיר אותה מגיל 50 לגיל 20. אם זה לא ישכנע אותה, שום דבר לא.
10. אם הכסף ישב אצלי בחשבון, אבזבז אותו. אני רוצה שהוא יהיה מושקע בדירה
אני באמת חושב שטיעון זה הוא לא רציני, זה טיעון שבא מפיו של ילד, אך שמעתי אותו לא פעם. אני הייתי עונה – האם ללמוד לנהל את עצמך כלכלית שווה לך מיליון שקל או לא. קורס אקסל למשל עולה 5000 שקל. בנוסף, זה לא רק שהכסף שלך מושקע בדירה, זה גם העתיד שלך.
אנליזה:
נתאר את המקרה הרגיל שלנו: אדם בעל הון עצמי בסך של 400,000 שקל המתלבט האם לקנות דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל.
נניח שיש לנו השקעה אלטרנטיבית במניות בסך של 10% שנתי נומינלי (לפני אינפלציה) על הכסף שלנו (נראה למטה כיצד). כמו כן, נניח שיש אינפלציה של 4% ושמחיר הדירה צמוד לאינפלציה. ההנחה שמחיר הדירה צמוד לאינפלציה גם היא הנחה מאוד מקילה. כאמור, אלו המניחים שמחירי הדירות עולים יותר מהאינפלציה, הנחתם אינה עומדת במבחן ההיסטוריה והמציאות והם מבצעים ספקולציה מסוכנת בכל ההון והעתיד שלהם. יתכן גם שמחירי הדירות ירדו משמעותית.
בטור הראשון בטבלה נוכל לראות מה יקרה לאותו אדם הבוחר לקחת משכנתא בסך 1.1 מיליון שקל על הדירה במשך 25 שנים ב 7% ממוצע שנתי (נניח והאינפלציה לא משתגעת במשך 25 השנים האלה). על המשכנתא הוא משלם החזר חודשי קבוע לבנק.
בטור השני נוכל לראות מה יקרה לאותו אדם שבוחר להשקיע את אותם 400,000 ₪ בהשקעה המניבה 10% שנתי. את ההפרש בין השכירות לבין ההחזר על המשכנתא מפקיד אותו אדם לאותה השקעה, בתור חיסכון קבוע. ההחזר על המשכנתא לרוב יותר גבוה מהשכירות, היות והריבית על ההלוואה שהבנק גובה (5-10%) תמיד גבוהה מהתשואה על הנכס (4-5%).
| משכנתא | השקעה אלטרנטיבית ומחיה בשכירות | |
|---|---|---|
| תקופה | 25 שנים | 25 שנים |
| תשואה על ההון החופשי (שאינו מושקע בדירה) | 10% | 10% |
| הון שאינו מושקע בדירה | 0% | 100% |
| הון עצמי | 400,000 ₪ | 400,000 ₪ |
| אנפלציה שנתית | 4% | 4%, לא משפיע על החישוב |
| ריבית על המשכנתא | 7% | אין |
| סך חוב לבנק בתחילת תקופה | 1.1 מיליון ₪ | 0 ₪ |
| החזר חודשי לבנק / שכירות* | 7,774.54 ₪ החזר משכנתא | 6000 ₪ שכירות |
| הפקדות חודשיות לתיק המניות (ההפרש בין שכר הדירה להחזר המשכנתא) | 0 ₪ | 1774.54 ₪ |
| סף ששולם לבנק לאורך 25 שנים | 2.332 מיליון ₪ | 0 ₪ |
| כסף "שנזרק לפח" | 1.23 מיליון ₪ | 1.8 מיליון ₪ |
| שווי נכס בסוף תקופה | דירה בשווי 4 מיליון ₪ | תיק השקעות בשווי 7.14 מיליון ₪ |
*שכירות חושבה לפי דרישה של 4.8% החזר שנתי על הדירה, שזו תשואה טובה מאוד, מעל התשואה הממוצעת של השכרה במרכז הארץ. ברוב המקרים התשואה היא 4% ומטה. בתל אביב התשואה היא 2-3%. לפי תשואה כזו תשלום השכירות על דירה בשווי 1.5 מיליון היה 3500 שקל.
התוצאות בטבלה מקלות עם קונה הדירה היות והאינפלציה הנקובה יחסית גבוהה. האינפלציה "עוזרת" לערך הנומינלי של הדירה. במידה והאינפלציה תשאר באיזור 3% שנתי, התוצאות עבור הדירה תהינה חמורות הרבה יותר (הדירה תהיה שווה רק 3.15 מיליון שקל).
כמו כן התוצאות מחמירות עם השוכר של הדירה, היות ולקחתי תשואה על הדירה המושכרת 4.8%, תשואה גבוהה במיוחד. במידה והתשואה היתה 4%, כלומר שכ"ד של 5000 ₪, התוצאה של שוכר הדירה היתה טובה משמעותית (8.5 מיליון ₪ במקום 7.137).
ניתן לומר באופן שמרני שהטבלה מציגה תוצאה טובה. במציאות הפער האלטרנטיבי כנראה גדול הרבה יותר.
מסקנה: העלות האלטרנטיבית של קניית דירה: לפחות 3 מיליון שקל בעוד 25 שנים או 1.17 מיליון שקלים בשקלים של היום (מתואמים אינפלציה 4%).
ישאלו חכמים: למה השקעה בדירה מניבה תוצאות לא טובות?
הסיבה היא שהעלות של ההון שלווים מהבנק על מנת לממן את רכישת הדירה גבוהה מהתשואה על הדירה. במילים אחרות, רוכש דירה משלם לבנק יותר ריבית מאשר הוא מקבל על הנכס. אם אדם קונה נכס המניב 4-5% בהלוואה שמניבה לבנק מעל 5%, זו עסקה גרועה לכל הדעות, בין אם הוא מתכוון לגור בדירה ובין אם לאו. הסיבה שלא משנה אם אותו אדם מתכוון לגור בדירה או לא, היא שאם נשכיר את הדירה, נקבל עליה תשואה של 4-5%, ואם נגור בה, היא תחסוך לנו שכירות בתשואה של 4-5%, כך שאין הבדל כלכלי בין שני המקרים.
בנוסף, אם קונים את הדירה "במזומן", העסקה אף הופכת גרועה יותר – כי עלות ההון למשקיע היא 10%.
בניגוד לאינטואיציה: ככל שמרכיב המזומן ברכישת דירה הוא גדול יותר, העסקה הופכת לגרועה יותר כלכלית. קניית דירה ב 100% מימון היא המשתלמת ביותר, אך גם המסוכנת ביותר.
אלו שקונים דירה במזומן משלמים את העלות האלטרנטיבית הגבוהה ביותר. לדוגמא, נניח אדם שקונה דירה ב 1.5 מיליון שקל מזומן, ומשתמש בכסף שמקבל מהדירה (אם הוא משכיר אותה, הכסף שמתקבל משכירות, אם הוא גר בה, הכסף שהוא חוסך מתשלום שכירות) כדי לקנות דירה שניה בשווי 1.5 מיליון שקלים, ואדם אחר המשקיע את אותם 1.5 מיליון בהשקעה האלטרנטיבית:
| קניית דירה במזומן, שימוש בהכנסה לקנית דירה שניה | השקעה אלטרנטיבית ומחיה בשכירות | |
|---|---|---|
| תקופה | 25 שנים | 25 שנים |
| תשואה על ההון שאינו מושקע בדירה | 10% | 10% |
| הון שאינו מושקע בדירה | 0% | 100% |
| הון עצמי | 1,500,000 ₪ | 1,500,000 ₪ |
| אנפלציה שנתית | 4% | 4%, אינו משפיע על החישוב |
| הכנסה מהשקעה בדירה (שכירות, או לחילופין, החסכון בתשלום שכ"ד) | 6000 ₪ (במקרה הטוב) | 0 ₪ |
| תשלום שכירות או השלמת משכנתא לדירה הנוספת | 1774 ₪ | 6000 ₪ |
| סה"כ כסף ששולם לבנק בתקופה / שכירות | 0.532 מיליון ₪ | 1.8 מיליון ₪ |
| שווי נכסים בסוף תקופה | שתי דירות בשווי 4 מיליון ₪, סה"כ 8 מיליון ₪ | תיק השקעות בשווי 17.9 מיליון ₪ |
אז … איך משיגים תשואה של 10% שנתי?
לאורך ההיסטוריה, השקעה במדד מניות בבורסה מניבה תוצאות טובות מכל מכשירי ההשקעה הקיימים במשק. כיום יותר מתמיד, קל להשקיע במדד בלי מאמץ בכלל, בעזרת תעודות סל. זה לא משהו שהמצאתי, זה משהו ידוע.
תעודת סל היא נייר ערך המייצג מספר חברות המרכיבות מדד מניות מסויים. למשל כל יחידה של תעודת סל על ת"א 25 מייצגת מאחוריה את המשקל היחסי של המניות במדד המניות, במקרה שלנו: 9.5% טבע, 9.5% החברה לישראל, וכו'. אם אדם יקנה 1000 תעודות סל, באפשרותו להתקשר לברוקר שלו ולהמיר את התעודות למניות (בעבור עמלה קטנה). אותו אדם יקבל עבור 95 יחידות של תעודת הסל מניות של טבע, עבור 95 האחרות מניות של החברה לישראל, וכו'.
תעודות הסל על המדדים המובילים אינן גובות דמי ניהול והן ניירות ערך פאסיביים, אין אדם המנהל אותן. הן פשוט… מחקות את מדד המניות !
לדוגמא, מדד ת"א 25 משנת 2000 ועד סוף שנת 2010 (11 שנים) השיג תשואה של 173%, כלומר כמעט מפי 3 על הכסף. 173% על פני 11 שנים מיתרגם ל 9.56% תשואה שנתית על פני 11 שנים שבהם היו לנו מפולת שנת 2000 ואינתיפאדה, ומפולת 2008. אגב התשואה כוללת דיבידנדים, בניגוד לחו"ל. בארץ מדדי המניות כוללים דיבידנדים (total return indexes). גם בטווחים רחבים יותר, ההחזר של הבורסה בארץ נע סביב 10% בשנה.
בארה"ב התשואה של שוק המניות כולל דיבידנדים ב 82 השנים האחרונות (1929- 2010) היא סביב 7% שנתי לפני דיבידנדים, הדיבידנדים מוסיפים עוד 2-3%.
בכלל, יש לצפות משווקי המניות בעולם לתת סביב 10% שנתי, הסטוריה של מאות שנים מוכיחה זאת. אותה הסטוריה מוכיחה שהשקעה בנדלן היא מסוכנת מאוד.
יתכנו 10 שנים של חוסר תזוזה בבורסה, אבל לאורך שני עשורים וחצי, תקופת משכנתא ממוצעת, השוק יתן 10% שנתי. בנוסף, גם בעבר היו 10-15 שנים שבהן המדד לא זז, אך בסוף התקופה עלה בצורה משמעותית. בנוסף, המשקיע לא צריך תזוזה על מנת להרוויח (נראה בפוסט הבא איך אפשר לנצח את המדד ע"י השקעה במדד עצמו… מוזר אבל נכון).
פיזור של ההשקעות על מדדים בעולם, כמו המדד של סין, הודו, ישראל, בריטניה, ארה"ב, יתן הגנה מעולה מפני אינפלציה ומפני סיכונים תלויי מדינה. ישנם משקיעים אשר משקיעים בתעודות סל על המדדים של 10 מדינות שונות. הגנה זו אינה אפשרית אם קנית דירה.
בפוסט הבא אדבר על איך מנצחים את המדד ע"י … השקעה במדד!
עריכה:
אחלה פוסט!
היה יכול להיות מגניב אם היית נותן נוסחא כללית למחיר הסנטימנטלי כפונקציה של המימון והריבית 🙂
לגבי 1 ו-8 אם הייתה רגולציה הייתי מסכים איתך ב-100%. כל עוד זה לא ככה, ועקרונית אתה יכול להיות מסולק מדירה ברזולוציות של שנה – וזה קורה גם, זה הופך את המצב לתנודתי. המחיר הסנטימנטלי עולה ככל שהמשפחה גדלה כמו למשל שיקולי סביבת מגורים, העברת ילדים בין מוסדות חינוך וכו'. לכמת מעבר דירה או ערך סנטימנטלי זה פשוט, אבל מה קורה כשזה מגיע לילדות של הצאצאים שלך? זה כבר לא כל כך פשוט…
אסף – פוסט מעולה שיחסוך ממני המון זמן בוויכוחים עתידיים 🙂
לדעתי אפשר להוסיף השוואה נוספת בהינתן עלות אלטרנטיבית של 5 או 6 אחוז.
המספר של 10 אחוז בשנה יכול להפחיד הרבה אנשים. שווה לראות מה קורה גם בהנחות קצת פחות מחמירות על העלות האלטרנטיבית (ואולי גם להוריד במקביל את מחיר השכירות)
לדעתי קצת קשה להישען על 10 אחוז בשנה מהסיבה שהשוק יודע להביא מספרים נמוכים מאלה גם לאורך תקופות ארוכות כמו שציינת. גם משקיע בעל אורך רוח לא בטוח שיהיה שקט כשתיק המניות שלו לא זז במשך 10, 15 או 20 שנים בעוד האינפלציה עלתה ברקע. לצערי אף אחד מאיתנו לא חי לנצח ויהיה קשה להאשים מישהו בן 50 בבריחה מהשוק אחרי שתיק המניות שלו הביא אפס תשואה ב 15 שנים
נקודת ההתחלה של החיסכון תשנה המון בקשר לתשואה האלטרנטיבית שמשקיע ישיג. אם משקיע יבחר קניות הדרגתיות לאורך זמן על מנת למצע אז התשואה עשוייה להיפגע כמו שרונן הראה יפה מאד באחד הפוסטים שלו. לכן לדעתי 10 אחוז היא הנחה שלרוב המשקיעים לא יהיה פשוט להשיג במיוחד אם נניח צמיחה נמוכה יותר של התוצר האמריקאי מאשר הצמיחה בעבר.
הנה קישור מעניין
http://www.gurufocus.com/stock-market-valuations.php
במניות יש גם את עניין המס שהמשקיע יצטרך לשלם כשהוא יוציא את הכסף בשלב מסויים, מה שלא קורה בדירה. לא שזה ישנה את המסקנה אבל זה יוריד את העלות האלטרנטיבית.
היי רונן,
זו גם היתה הטענה של זוגתי.
אם יש חוזה ארוך טווח שאינו מאפשר זאת, אי אפשר להוציא אותך מהדירה, גם אם בעל הבית מת.
גרתי בדירה בחיפה לפני מספר שנים ואכן בעל הבית מת בנסיבות טראגיות, החוזה ממשיך כאילו כלום לא קרה.
לא צריך רגולציה לשם כך. למען האמת, בישראל, לשוכר הדירה יש הרבה יותר כוח מאשר למשכיר הדירה, הדבר דומה להרבה ארצות אחרות (צרפת למשל). ארחיק ואומר שגם אם אינך מגובה בחוזה ואתה לא רוצה לעזוב, אתה יכול להשאר בדירה, אך זה כמובן כבר יותר בעייתי (משפטית). אם אתה רוצה להשאר בדירה ובעל הבית רוצה לפנות אותך, יקח שנים למערכת המשפט לטפל בנושא וגם אז – אם שילמת שכ"ד לאורך כל התקופה כנראה שתפונה (אולי) אבל לא תשלם נזקים.
היות ואנחנו לא עבריינים, נחזור לעניין החוזה – אם חתמת חוזה לשנה, נכון, אתה יכול להיות מסולק ברזולוציה של שנה. מצד שני, אתה יכול לחפש בעל בית טוב שיחתום איתך חוזה לתקופות של 5 שנים. בתקופות של 5 שנים, עד שהילד שלך בן 20, תעבור דירה שלוש פעמים, כאשר את הפעם הראשונה הוא כנראה לא יזכור כלל. אני לא חושב שזה מאוד נורא לעבור דירה שלוש פעמים עד גיל 20. אם חותמים ל 10 שנים, אין פה בעיה בכלל.
ככלל – אני לא רואה הרבה סיבות שבעל הבית ירצה לסלק אותך מהדירה. אם אתה דייר טוב, למה שיסלק אותך? הסיבה היחידה יכולה להיות שהוא רוצה להשתמש בבית לשימושו הפרטי, אבל לרוב אפשר לחזות מקרים כאלו מראש ("אה כן, יש לי בן בחו"ל עם משפחה שלומד דוקטורט והוא יסיים עוד שנתיים ואז אולי יחזור לארץ…". הכר את בעל הבית שלך). בכל אופן חוזה ארוך טווח סוגר את הפינה הזו.
בקשר לילדות – לחבר טוב ושותף שלי בקרן יש 2 ילדים. הם עברו דירה פעם אחת שנה שנתיים אחרי שהראשון נולד, ולאחר שנתיים פעם נוספת לדירה הרבה יותר גדולה. בכל המעברים הילדים נשארו באותו איזור, באותו גן, עם אותה המטפלת. מי אמר שאתה צריך לעבור עיר אם אולצת לפנות דירה? לדעתי הרבה הורים הופכים את המעבר לדרמטי הרבה יותר מאשר הוא באמת, ואפשר להבין אותם, הם הורים 🙂 הם רוצים את המושלם ביותר עבור ילדם. גם אם קרה משהו ועליך לעבור דירה, בחיפוש ותכנון מראש, גם אם מסלקים אותך מהדירה, תוכל למצוא משהו בקרבת מקום.
להרבה אנשים תקופות של 5 שנים נשמע ממש קשה להשגה אבל האמת היא שזה ממש לא כך. אם מחפשים מוצאים, בדיוק כמו בבורסה.
בוא ניקח את הקצה השני של הקשת – להורי יש חברים שקנו דירה בזמנו בפרדס כץ. לאותם חברים יש שתי בנות. הם גם נאלצו לעבור דירה כשהכנופיות השתלטו שם… אני סמוך ובטוח שהנזק הפיננסי שנגרם להם גדול מהטראומה. נסה למכור דירה בפרדס כץ. בכל מקרה, מגורים בשכירות מונע
ממך מצבים שכאלה.
יניב תוכל לתת לי קישור לפוסט של רונן בנושא?
היי אסף,
אני בסה"כ מסכים איתך, שוב. בת"א כבר שמעתי סיפורי זוועה, ואולי זה לא מדד מייצג. אני אישית לא נתקלתי בחוזים עם של יותר משנתיים (וגם זה בגדר אופציה) אך אני לא יכול להגיד שראיתי מדגם מייצג. כנ"ל לגבי מציאת דירה באיזור סמוך – לא תמיד תמצא את מה שאתה מחפש.
לא אמרתי שזה צריך להיות שיקול מכריע – רק עוד משהו שצריך להכניס ל"מוניטין" של רכישת הדירה.
אני מניח שיניב התייחס לפוסט שבו סימלצתי שני סוגי השקעות : השקעה חד פעמית מול השקעה במנות – DCA.
אתה יכול למצוא אותו כאן :
http://bit.ly/fBnRxi
ואגב, כמו יניב אני עוד אשתמש בפוסט הזה כרפרנס אנטי-נשי 🙂
http://www.ronenk.com/2011/02/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%91%D7%9E%D7%93%D7%93%D7%99%D7%9D-dca-%D7%9E%D7%95%D7%9C-%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%97%D7%93-%D7%A4%D7%A2%D7%9E%D7%99%D7%AA/
מקווה שהקישור עובד כי יש עברית בכתובת
אם לא אז לך ל
http://www.ronenk.com/2011
וחפש
DCA
פוסט מעולה, זה אמנם נשוא שנדון הרבה אבל רונן עשה לזה אנליזה מזווית ייחודית ומעניינת
אגב, כתוספת לכתוב למעלה, אם נחשב את האינפלציה כנגד תשומת הדירות משנת 1985, נקבל שהדירות ניצחו בשיעור סביר. משנת 1986 תשומות הבניה ניצחו בשיעור קטן יותר, והחל משנות ה 90 הם בערך מאוזנים. ארגיש בנוח לומר שהדירות והאינפלציה נעים די ביחד.
Pingback: מכוון מטרה » ארכיוני בלוג » שכירות או רכישת דירה? ניתוח ובונוס בסוף!
באופן דיי מצחיק בדיוק אתמול דיברתי על זה עם חברתי לחיים… אתה מסביר את זה באופן מעולה… אני אשלח לה את הפוסט הזה. גם אני בדיעה שקניית דירה היא לא השקעה משתלמת, למרות שזהו תמיד דבר נוח מאד…
תגיד לה שתגיב פה בבלוג ! חסרות לנו תגובות נשיות 🙂
אסף,
תודה על פוסט מעולה!
בטבלה הראשונה במקום 7.14 מיליון שקל יוצא לי 6.4 מיליון שקל
גם בטבלה השנייה לא יוצא לי 17.9 מיליון שקל :
1.5 מיליון עם ריבית דה ריבית 10% שווה 16.25 מיליון שקל.
בטבלה שנייה למה לא הוספת 1,774 שקל לחודש להשקעה ב 10% (במשך 25 שנים)למשקיע ששוכר דירה, במקביל לאותו סכום שנאלץ להוסיף משקיע בדירה שנייה? אז מגיעים ל 18.324 מיליון שקל.
היי דניאל,
סליחה על התשובה המאוחרת.
המספרים נכונים, אם תרצה אשלח לך אקסל.
לדעתי ההבדל נובע מכך שחישבתי את הריבית כל חודש.
איך שלא תחשב, תקבל הפרש משמעותי לכיוון תיק ניירות הערך.
אגב, כמו שראית בהמשך – אם התקופה היתה 30 שנה, ההפרש היה משמעותי אפילו יותר.
פוסט מעניין ומשכיל. ניטפיקינג לגבי:
"בארה”ב, אם המשכנתא מכבידה על פלוני, באפשרותו לבחור ולעזוב את הבית, להשאיר את הבית לבנק, וכפיו נקיות מחוב"
למיטב ידיעתי ברוב מדינות ארה"ב זה למעשה להיפך, כלומר recourse loans.
אסף,
הריבית על המשכנתא הוא קבוע: 7%
בהתאם גם תשלום משכנתא חודשי הוא קבוע.
אבל תשלום עבור שכירות הוא לא קבוע, הוא רק בהתחלה 6000 שקל אחרי כמה שנים הוא יעלה.
אתה לא חושב שבעוד 10 שנים כאשר מחיר דירה תעלה 49% -בממוצע 4% בשנה לפי אינפלציה ,
ומחיר הדירה יהיה 2.2 מיליון שקל, אז השכירות תעלה בהתאם 8,800 שקל.
זה אומר שלא נוכל להוסיף לתיק השקעות אלה להפך – למשוך ממנו.
צודק, קרא את ההמשך למדריך 🙂
דניאל זה נכון שהאינפלציה מעלה את מחיר הדירות ומחירי השכירות, אבל במשוואה צריך להסתכל גם על שני פרמטרים נוספים.
פרמטר ראשון הוא שאפילו אם לא תקבל העלת שכר אלא רק הצמדה חלקית לאינפלציה המשכורת שלך תעלה נומינלית בעוד 10 שנים. (אני מאחל לך שהמשכורת שלך תגדל הרבה מעבר לאינפלציה)
נקודה שנייה היא שהאינפלציה הינו תהליך רציף בעוד שכאשר את שוכר דירה למספר שנים בעלי הבית לא ממהרים לעלות את שכר הדירה כל שנה במיוחד עבור נכסים שמתאימים למשפחות. מהניסיון שלי 3 שנים לא העלו לי את שכר הדירה ובשנה הרבעיית העלו לי ב6% וזאת בעוד שאם אני צריך להשכיר דירה אחרת המחירים עלו בעשרות אחוזים. כאשר אתה שוכר דירה אתה מפתח מערכת יחסים עם בעל הבית ואז אצל בעל הבית שיקול הכסף הוא לא היחיד, גם הוא מחפש שקט נפשי וחי בפחד שלא ימצא שוכר שישלם לו או שישמור על הנכס.
Nathid,
אני מסכים אם כל מה שאתה אומר.
אני גר בשכירות וכנרה אמשיך…
כל מה שאסף כתב אני מממש כבר כמה שנים טובות…
יש רק בעיה אחד:
המשכורות לא עלות.
אסביר מייד.
אני עובד בענף שמרוויח לא רעה – תכנות.
לפני 10 שנים מתכנת מתחיל היה מקבל שכר 5-6 אלפים שקל.
אחרי כמה שנים 8-10 אלף וכך עולים עד גבול מסוים… ועוצרים.
עברו 10 שנים.
עדיין מתכנת מתחיל מקבל אותה משכורת 5-6 אלף ומדרגות נשארו אותם מדרגות : ניסיון שנתיים – 8-10 אלף…
אין שום הצמדה לאינפלציה.
זאת אומרת כמו לפני 10 שנים "מתכנת מתחיל" כל שנה יקבל תוספת משכורת.
אך העלייה הזאת בא בגלל הניסיון וידע שצבר ולא בגלל אינפלציה.
אחרי 10 שנים אותו בחור יהיה בן 35 ויגיעה לגבול עליון של שכר.
לא יעלו לו יותר משכורת.
כמובן אם תהיה אינפלציה 5-10-15% בשנה אז יעלו לו שכר אחרי כמה שנים אך תמיד פחות מאינפלציה..
כך את שכר מינימום ואינפלציה. שכר מינימום מעלים פעם בכמה שנים ובאחוזים נמוכים מאשר הייתה אינפלציה.
גם יש לנו בארץ רמת מס גבוהה. כך, אחרי רמה/מדרגת מס מסוימת עלית השכר לא מורגשת כל כך כי 40-50% הולך למס הכנסה…
לסיכום:
אם תהיה אינפלציה גבוהה כול מי שגר בשכירות מפסיד.
מצד שני , לאורך השנים השקעה במניות אמורה להיות צמודה לאינפלציה.
משכורות שלנו בדרך כלל קשורות לידע וניסיון שלנו ופחות למדד אינפלציוני כלשהו.
אם הפוסט הזה נכון http://www.madlan.co.il/survey/areFlatPricesAlwaysRising (הכותב הוא פרופ' שדלה את הנתונים מאתר הלמ"ס),
העלייה הריאלית הממוצעת במחירי הנדל"ן בישראל ב50 השנים האחרונות היא 6% לשנה. אמנם העלייה היא תנודתית, אבל גם בתעודות סל יש עשורים פחות טובים.
לפי זה ההון של הזוג שקנה את הדירה (ע"פ האקסל שצצרפת לפוסט השני) יהיה 20 מיליון (וזה ריאלי בלי אינפלציה) לעומת הזוג ששכר דירה ששווה 6.5 מיליון (עם האינפלציה).
קיצור הרבה יותר שווה לקנות..
עוד לפני שסיימתי לקרוא את התגובה ידעתי שאתה טועה. במקרה הזה יש לך טעות בחישוב אחוזים פשוט.
אם ניקח את הגרף שלו, לטענתו מחירי הדירות הריאלים היו נגיד 100 בשנת 1960 ובשנת 2010 הם 400, כלומר עליה של פי 4 לאורך 50 שנים.
הסיפור הזה מיתרגם לעליה של 2.8% בשנה ראלי, די מצחיק ולא עוקב אחרי העליה ברמת החיים. איך הגעת ל 6%? אולי טעות בתקתוק במחשבון?
אם מחירי הדירות היו עולים ראלית 6% בשנה, תאמין לי שהייתי קונה דירה. אין מדינה ואין מקום בעולם שזה ככה. מי צריך להשקיע את הכסף כשיש מכשיר שעולה 6% בשנה *ראלית*? כולם מיליונרים מהרגע שנולדו!
הנה דוגמא אחת ממיליון שמראה לך שזה לא יכול להיות:
הריבית על המשכנתא היא פחות גבוהה מהפריים (פריים מינוס) ולרוב הריבית במשק מייצגת את האינפלציה. פריים זו הריבית במשק פלוס 1.5%. אז אפשר לומר שהריבית הריאלית על המשכנתא היא טיפה מעל האינפלציה. לפי התיאוריה שלך, אם מחירי הדירות עולים ריאלית 6%, הבנקים צריכים לקנות דירות ובכלל לא להלוות כסף. הרי להלוות כסף למשכנתא זה הפסד כסף!!
כל מי שיש לו טיפה היגיון יודע שאתה טועה. אני לא מבין איך אתה לא רואה את זה.
אתה צודק. משום מה חישבתי את זה כריבית רק על הקרן ההתחלתית ואז זה יוצא 6 אחוז (לא חישבתי ריבית דריבית).
אתה כותב "הסיפור הזה מיתרגם לעליה של 2.8% בשנה ראלי" לי זה יצא 3.5 (בחישוב הריבית רק בסוף שנה ולא בחלוקה של הריבית על פני 12 חודש) סה"כ תחת ההנחה של 4 אחוז אינפלציה זה 7.5 עלייה של מחירי הדיור בממוצע לשנה. (גם התשואה של התעודות סל היא נומינלית). עדיין זה אומר ששווה לקנות ולא לשכור.
את אתה שאלה שאתה שואל עלי- למה הבנקים לא קונים דירות- אפשר לשאול עליך- למה הבנקים נותנים משכנתא ולא קונים תעודות סל ?
יכול להיות שאין לי טיפת היגיון אבל אשמח אם תסביר לי למה החישוב לא נכון 🙂
שיר, מפתיע אותי שאתה לא יודע לחשב ריבית דריבית. זה קצת מוציא לי את העוקץ מלענות לך.
כדי לקבל תשואה שנתית ממשהו שעשה פי 4 על הכסף ב 50 שנים תוציא שורש 50 מ 4 (300% תשואה) וזהו. לא מסובך. זה לא קשור למתי מחשבים את הריבית. אם עשיתי פי 4 על הכסף ב 50 שנים, התשואה השנתית שלי היא 2.8%. כנראה מה שעשית הוא 300% תשואה לחלק ל 50 שזו שגיאה חריפה.
בוא נבדוק אותך: 1.035 (3.5%) בחזקת 50 יוצא 5.58, ולא 4. אם זה היה המספר, הגרף היה עולה מ 100 ל 558 ולא ל 400 במאמר שציינת.
אגב, גם אם מחשבים את זה חודשית (ולא שנתית) או דקותית, זה לא משנה (אני מציע שתקרא על ריבית אפקטיבית כדי להבין למה).
לא ברור לי למה פתאום הכנסת אינפלציה לתמונה. בתגובה הקודמת שלך דיברת על עליה ריאלית של 6% במחירים. עכשיו החלטת על 4% אינפלציה, טעית בחישוב של העליה הריאלית, וחיברת את האינפלציה לעליה (לא מחברים אינפלציה, מכפילים באינפלציה).
אז כדי להבין – עכשיו אתה טוען שמחירי הדירות עולים 7.5% נומינלית? גם זה די אופטימי. שיהיה לך ברור 7.5 נומינלי זה אומר שמחירי הדירות מכפילים את עצמם כל עשר שנים.
כמו כן אל תשכח שאינפלציה מושכת גם את מחירי המניות למעלה, לא רק את מחירי הדירות.
הבנקים לא קונים תעודת סל כי השווקים תנודתיים והבנק לא יכול להתמודד עם תנודתיות. כמו כן תפקיד הבנק לממן לך עסקים ומשכנתאות, לא קניה של תעודת סל. הבנק הוא מתווך פיננסי.
ושוב – אם מחירי הדירות יעלו 7.5% בממוצע לשנה, אתה תהיה מאוד עשיר מהדירות שתקנה.
לא ברור לי איך אתה מגיע למסקנה שאתה מגיע אליה, בכל צירוף של מספרים יוצאת לי התוצאה ההפוכה. אולי אם תשלח לי את האקסל אמצא לך את הבאג בחישוב.
אגב, לא המצאתי את מה שאני אומר. תחפש את המאמר של קייס-שילר על מדד מחירי הנדלן והמניות והאגחי"ם לאורך 250 השנים האחרונות. יפתיע אותך מה שתמצא.
עוד דוגמא למה זה לא יכול להיות – התל"ג בישראל עולה בקצב של 3-4% בשנה נומינלית. איך הדירות בישראל יעלו יותר מהר מהתל"ג?
אני מצרף את האקסל שאיתו חישבתי את הריבית דריבית. בכל מקרה גם אם העלייה במחירי הדיור היא 2.8% בשנה עדיף לקנות בית ולא לשכור. מצורף האקסל שאתה העלת עם תוספת קטנה של עליית מחירי הנדל"ן.
https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0AtvU4ntwFl4ldE1qbWZVT3NJaHhsZEpmcEhYOFQwTkE
https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0AtvU4ntwFl4ldG1RSG8yMTlfY2IwZm5pcUtEMFAxSFE
יפה מאוד. עכשיו אני מבין. הוספת לתשואת הדירה כמעט 3%, כלומר שכמעט והכפלת את תשואת הדירה שהנחתי. יכולת גם לומר שהדירה עושה 10% בשנה או אפילו 15%…
שים לב שבאקסל שלי יש הנחות מחמירות מאוד – למשל תשלום כל המס על תיק ההשקעות לאחר 25 שנים. אם אתה לא מוריד את המס (וכי למה שתמכור את כל התיק?) אז העניין משתווה עם יתרון קל להשקעות. ישנן עוד הנחות מחמירות – למשל שהדירה לא צריכה שיפוץ והשקעות מתמשכות. למשל דירה בת 25 שנים, נניח חדשה מקבלן, לא תצטרך שיפוץ של 100-150 אלף שקל (לפי שקלים של היום) לפחות פעם אחת במהלך התקופה? אבל נעזוב את ההנחות המחמירות – השורה התחתונה היא שבשינוי הקטן שהכנסת באקסל הנחת שמחירי הדירות בארץ עולים כמעט 7% בשנה, כמעט 3% מעל האינפלציה, שזו הנחה מאוד מאוד מאוד אופטימית. אני לא מסכים איתה בכלל ואין סימוכין שמחירי הדירות עולים 7% בשנה בממוצע. אם תמצא סימוכין, תראה לי. עליה כזו היא גם יותר מהירה מהתל"ג של ישראל, שזה קצת מצחיק, אבל ניחא.
"הבנקים לא קונים תעודת סל כי השווקים תנודתיים והבנק לא יכול להתמודד עם תנודתיות. כמו כן תפקיד הבנק לממן לך עסקים ומשכנתאות, לא קניה של תעודת סל. הבנק הוא מתווך פיננסי."
הבנקים לא קונים נדל"ן כי יש שנים שבהם הנדל"ן צונח ויש שנים שבהם הנדל"ן מזנק. הבנק לא יכול להתמודד עם תנודתיות. הבנק הוא לא חברת נדל"ן.
ברור שהוספתי כמעט 3%, אם הנתונים מראים שבממוצע מחירי הדירות הריאלים עולים בשיעור כזה למה לא להוסיף את זה? לפי פרופ' גת, כותב המאמר אלו נתונים מאתר הלמ"ס. אמנם בכתבה אחרת בסדרה הוא כותב בתגובות שהיה קשה למצוא את הנתונים אבל אלו נתונים רשמיים. אם זה לא סימוכין אצלך אז מה זה סימוכין? אגב, אני לא מבין מה אתה כל כך מתפלא שאפשר להרוויח בנדל"ן. אתה שבוי בקונספציה שרק בשוק המניות יש כסף. אבל כנראה שהאינטואיציה של אלו שלא באים מהתחום, שגרסת שהנדל"ן עולה בטווח הארוך היא היותר נכונה.
נניח שיש בחישוב שלך כמה הנחות מחמירות לטובת קניית דירה, אבל ההנחה הכי משמעותית היא דווקא לטובת השכירות. החלטת להניח שהזוג השוכר הוא זוג סולידי וישקיע את הכסף בתעודות סל, מה אם הוא משקיע את יתרת המזומנים בתעודות סל? גם אם נניח שאין תשלום מס רווחי הון בכלל, האופציה של השכירות תביא להון גדול ב2.5 מיליון ש"ח.
אני לא מכיר את פרופ' גת, אבל הוא מנהל אתר שקשור לנדל"ן בארץ והוא לא מפרסם את הנתונים שבהם השתמש (תוכל לטעון שאני מנהל אתר שעוסק במניות, אבל הנתונים שאני משתמש בהם הם ציבוריים). אם תראה לי נתונים שלו, ומאיפה הם הגיעו, אוכל לחוות דיעה. אחרת זה עוד כמה גרפים באתר שלו. לא חפרתי יותר מידי באתר שלו, אבל לא כתוב מהיכן הנתונים. זה שיש לו פרופ' לפני השם לא עושה אותו סטטיסטיקאי ולא הופך את הנתונים לטובים. נתונים שאני יכול להסתמך עליהם הם נתונים שאני יודע איך הם נאספו או לפחות נתונים של משרד ממשלתי. מאיפה אתה יודע שהוא לא אסף אותם מהשכונה שלו לאורך שלוש שנים?
אני לא מתפלא שאפשר להרוויח בנדל"ן, אפשר. כפי שכתבתי, לרוב האנשים זו ההשקעה הנכונה, כי רוב האנשים לא יודעים מה לעשות עם הכסף שלהם. במקרה הזה השקעה בינונית כמו קניית דירה היא השקעה טובה מחוסר השקעה או השקעה גרועה. ישנן הרבה דרכים להרוויח כסף, אין ספק, אך לדעתי שוק המניות הוא דרך הרבה יותר טובה מנדל"ן, מכל הסיבות שכתובות מעלה.
לגבי ההנחה שהזוג הסולידי משקיע בניירות סולידיים – כתבתי שאפשר לעשות הכלאות אינסופית – אבל אז אי אפשר להגיע למסקנה. ציינתי את זה במפורש… קראת את זה?
בכל אופן, אם הסיפור מפריע לך, תנטרל אותו, זה לא משפיע על המסקנה. כלומר – במקום להניח שיש 400K הון עצמי ורק 300K הולכים לדירה, תניח שיש 300K הון עצמי לשני הזוגות. הרי אם הזוג הסולידי השקיע חלק מההון שלו בתעודת סל שנותנת 10% – זה מתקזז אל מול הזוג השני שהשקיע את כל ההון שלו בתעודת סל. המטרה היא להשוות רק את הדירה ולא את ההשקעות. בסופו של יום, זה לא משנה את המסקנה.
לגבי שני המשפטים האחרונים שלך, הם ממש מבולבלים ולכן לא יכולתי לענות בהקשר שלהם ("הזוג השוכר הוא זוג סולידי ולכן ישקיע בתעודת סל אך ישקיע את יתרת המזומנים בתעודת סל?", "האופציה של השכירות תביא להון גדול של 2.5 מיליון שקל" – אז אתה כן תומך במסקנה שלי? לא ברור)
הפרופ' כותב כמה פעמים שהנתונים שלו לקוחים מהלמ"ס. אז לא צריך לחפש יותר מידי מאיפה הנתונים. איך הוא בדיוק דלה את האינפורמציה אני לא יודע אבל אין סיבה לחשוב שהוא מעוות אותם.
אני מסכים איתך שברוב המקרים שוק המניות ייתן תשואה גבוהה יותר, אבל בגלל המינוף של הנדל"ן אפשר להשיג תשואה גבוהה יותר ע"י שכירות בחלק מהמקרים.
ראיתי שכתבת שאתה לא רוצה להתעסק במשקיע היברידי, אבל זה נראה כאילו זה בשביל להוכיח את הטענה הראשונית שלך שעדיף לשכור. בפועל, נראה שיותר משתלם לקנות ואת הכסף הפנוי להשקיע בתעודות סל. הרבה פחות נחרץ ממסקנות הפוסטים שלך שברור שעדיף לשכור.
במשפט האחרון רציתי לומר שבמקרה שהזוג שקנה דירה ישקיע את התזרים החופשי בתעודת סל, הוא ירוויח 2.5 מיליון ש"ח יותר מאשר הזוג ששכר דירה ושם את כל הכסף בתעודות סל.
אגב, עדיין לא הבנתי למה התשואה היא 2.8 ולא 3.5.
לפי האקסל שלי, אם הזוג הסולידי ישקיע את התזרים החופשי בתעודת סל, עדיין הוא יקבל שעדיף לשכור דירה בהפרש של 150,000 שקל, תחת ההנחות המקוריות. אם אתה מאלץ הנחות אחרות כמובן שתגיע לאן שאתה רוצה. ניטרלתי את ההפרש בהון העצמי.
הנה משהו שמספר לך מדוע מדידת נתוני נדל"ן כמקשה אחת היא בעייתית. כמו כן לפי הדו"ח הזה העלייה הריאלית במחירי הדירות היא 2% בשנה עם סטיית תקן עצומה, וכמובן שזה לוקח את השנים האחרונות שבהן היתה עליה משמעותית במחירים. כמו שבאפט אומר – כשמישהו מציג לך נתונים משנה X עד Y, שאל את עצמך מדוע דווקא X ומדוע דווקא Y. מעניין איך הדיון הזה יראה עוד 5 שנים כשכנראה Y יהיה יותר נמוך.
נסכים שלפי הגרף בפוסט ששלחת, ריאלית, המחירים עלו פי 4, לאורך 50 שנים. אני מקווה שעל זה אנו מסכימים, כי זה פשוט לקרוא את הגרף – הגרף עולה מ 100 ל 400, פי 4. אתה מוזמן לבדוק ש- 1.028 בחזקת 50 שווה 4. כל מחשבון שיש בו פונקציה של חזקה יאפשר לך לעשות את זה. לכן, 2.8% בשנה לאורך 50 שנה מייצג עליה של פי 4.
אין לי שמץ איך הגעת ל 3.5%. כבר הראיתי לך ש 1.035 בחזקת 50 מייצג עליה של פי 5.58 ולא פי 4. אם אתה מתווכח גם עם זה אין לי מה להוסיף…
כדי לעזור לך להבין, כללתי באקסל ששלחת אלי חישוב מפורט, תסתכל ב sheet2.
בקשר לחישוב התשואה אתה צודק במאה אחוז. אני לא מתווכח לשנייה. הייתה טעות בחישוב התשואה בחלק מהשנים במחשבון שאיתו חישבתי ( האקסל הראשון), שגרמה לעיוות. תודה על ההסבר המפורט.
לפי הדו"ח שהבאת העלייה במחירי הדירות היא 2.05%. השוני מהמספר של פרופ' גת נובע מכך שהספירה של הפרופ' מתחילה כעשר שנים קודם. אני לא בטוח איזה מהמספרים מייצג יותר טוב מה שיקרה בעתיד. אבל גם אם ניקח את השיעור הנמוך לפי האקסל שהעלת תחת אותם הנחות- עם עלייה של 2.05% במחירי הנדל"ן והשקעה של התזרים החופשי בתעודות סל, ההפרש לטובת השכירות הוא 1.2 מיליון. אם מחשבים מסים בסוף ה25 שנה ההפרש הוא 3 מיליון (!). לא רואה איפה יש הפרש של 150 אלף ש"ח לטובת הקנייה.
מה שבטוח הוא שההנחות שבבסיס הפוסט – שמחירי הדירות לא תמיד עולים בטווח הארוך ושמחירי הדירות לא גוברים על האינפלציה, הן הנחות שגויות שמשנות את כל החישוב.
נקודה נוספת- אני לא בא להוכיח מי יצא יותר חכם. מבחינתי הוויכוח הוא ענייני נטו. בנימה אישית, עד האתמול גם אני חשבתי שעדיף לשכור מלקנות ושהתווכחתי עם חבר הוא הביא לי את הנתונים האלו. מה שבטוח שהחישוב הוא לא כזה פשוט. תודה רבה על הבלוג המחכים ועל התשובות המהירות!
בקשר לחישוב התשואה אתה צודק במאה אחוז. אני לא מתווכח לשנייה. הייתה טעות בחישוב התשואה בחלק מהשנים במחשבון שאיתו חישבתי ( האקסל הראשון), שגרמה לעיוות. תודה על ההסבר המפורט.
לפי הדו"ח שהבאת העלייה במחירי הדירות היא 2.05%. השוני מהמספר של פרופ' גת נובע מכך שהספירה של הפרופ' מתחילה כעשר שנים קודם. אני לא בטוח איזה מהמספרים מייצג יותר טוב מה שיקרה בעתיד. אבל גם אם ניקח את השיעור הנמוך לפי האקסל שהעלת תחת אותם הנחות- עם עלייה של 2.05% במחירי הנדל"ן והשקעה של התזרים החופשי בתעודות סל, ההפרש לטובת השכירות הוא 1.25 מיליון. אם מחשבים מסים בסוף ה25 שנה ההפרש הוא 3 מיליון (!). https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0AtvU4ntwFl4ldG1RSG8yMTlfY2IwZm5pcUtEMFAxSFE . לא רואה איפה יש הפרש של 150 אלף ש"ח לטובת הקנייה.
מה שבטוח הוא שההנחות שבבסיס הפוסט – שמחירי הדירות לא תמיד עולים בטווח הארוך ושמחירי הדירות לא גוברים על האינפלציה, הן הנחות שגויות שמשנות את כל החישוב.
נקודה נוספת- אני לא בא להוכיח מי יצא יותר חכם. מבחינתי הוויכוח הוא ענייני נטו. בנימה אישית, עד האתמול גם אני חשבתי שעדיף לשכור מלקנות ושהתווכחתי עם חבר הוא הביא לי את הנתונים האלו. מה שבטוח שהחישוב הוא לא כזה פשוט. תודה רבה על הבלוג המחכים ועל התשובות המהירות!
אם בודקים מה עדיף ברמות הריבית של 5.5% ריבית קבועה, האופציה של הקנייה משתלמת הרבה יותר.
http://long.co.il/index.php/forum/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/20910-%D7%A9%D7%90%D7%9C%D7%94-%D7%91%D7%A7%D7%A9%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90#21020
"למרות התנודות במחירי שוק הדירות הישראלי המדווחות כאן, שוק הדירות הוא אחד השווקים הפחות מסוכנים להשקעה ארוכת טווח. זה לא רק (כפי שכותבים כמה מהמגיבים) שבטווח הרחוק מחירי הדירות נוטים לעלות – כן בהחלט בטווח הרחוק הם עולים בקצב של כ 2.5% לשנה, ומניבים דיבידנד שנתי (כלומר שכר הדירה) שגם הוא בסביבות 2.5% מערך הנכס. אבל גם מניות, (בטווח הרחוק) נוטות לעלות ובקצב גדול בהרבה עבור מי שיש לו מספיק סבלנות ואמץ לבנות תיק מניות ולתחזק אותו שנים ארוכות."
http://www.madlan.co.il/survey/areFlatPricesContinuesRising
"בפרספקטיבה של 109 שנים (1990-2008) הניב שוק המניות העולמי תשואה ראלית שנתית של5.2%. במדידה קודמת שנערכה בסוף 2005, וכללה 106 שנים, הייתה התשואה הראלית השנתית5.8%. השוואה זו היא מעניינת מכיוון שבסוף שנת 2005 היו השווקים בשיאם, בעוד שבסוף שנת2008 הם היו בתחתית. לאור זאת ניתן לומר שבפרספקטיבה של מעל 100 שנה התשואה הראלית השנתית של שוק המניות העולמי הייתה בין 5% ל- 6%. זוהי תשואה גבוהה מאוד ביחס לתשואה הראלית של אג"ח ממשלתי, שבמאה השנים האחרונות הייתה קצת פחות מ- 2%. אם ננטרל מהמדידה את המדינות שסבלו מהיפר-אינפלציה בתחילת המאה העשרים, התשואה הראלית של אג"ח ממשלתי עמדה על 2%-2.5%, עדיין נמוכה משמעותית מהתשואה של שוק המניות."
http://www.inbest.co.il/Articles.aspx?PageID=78
בהנחה ששתי המקורות מדייקים, ההבדל הריאלי בין תשואת שוק המניות למחירי הנדל"ן בארץ היא כאחוז לטובת המניות. ודאי שכל אחוז מאוד משמעותי בטווח הארוך, אבל לפעמים כשמחירי הדירות זולים או שהריביות נמוכות מאוד, קיימת סבירות גבוהה להשיג תשואה יפה יותר בנדל"ן בעזרת המינוף .
אני לא חושב שההנחות שלי שגויות.
דבר ראשון, החישוב של העליה הריאלית במחירי הדיור מאוד תלוי בנקודות ההתחלה והסיום. באחוזים כל כך נמוכים כמו 2% שנתי זה אפילו משמעותי שבעתיים (ראה את המאמר של פרופסור גת – מי שקנה במקום הלא נכון גם אחרי 20 שנים התשואה שלו על הנכס שלילית). אם אתה מודד במקום עד שנת 2012 נניח עד שנת 2005, אתה מקבל שמחירי הדירות עולים ריאלית הרבה פחות.
בנוסף, כל הזמן אנחנו מדברים על העליה הריאלית במחירי הדיור כאילו זו עובדה משמיים – לדעתי בכלל לא ברור שמחירי הדירות עולים ריאלית… נניח וזה היה המצב בתקופה כזו או אחרת – מי אמר שזה הנתון? למה שזה יקרה? מניות עולות כי הן מייצרות ערך ריאלי, דהיינו מרוויחות כסף. לא ברור לי אם זה המצב בדירות, זה בכלל לא טריביאלי להניח זאת.
דבר שני – בשוק המניות אתה קונה נכס מפוזר, אתה קונה שוק, בדירה אתה קונה דירה אחת.
דבר שלישי – אני לא קונה את הטענה שמחירי הדירות עולים 7.5% נומינלית, מספיק לראות את 20 השנים האחרונות, כולל העליה האחרונה במחירי הדיור כדי להבין שזה לא ככה. כמו כן כפי שכתוב בדוח – רוב העליה במחירי הדירות נובעת מהעליה באיכות הדירות שנמכרות (אולי למשל ארבעה חדרים אל מול שלושה פעם? מה יקרה בעתיד? 6 חדרים? 7?)? מי יודע.
דבר רביעי – היות וההוצאה על שכירות מהווה שיעור קבוע מההכנסה לאורך שנים, ותשואת השכירות על דירה גם היא יחסית קבועה, והשכר במשק לא עולה 7.5% בשנה, המסקנה שמחירי הדירות עולים בשיעור הזה היא כנראה שגויה ונובעת כנראה מטעויות מדידה. זה נתון חזק, שווה לך להתמקד בו.
דבר חמישי – אם ישנה אינפלציה במשק, היא משפיעה גם על התשואה במניות. קח למשל את רמי לוי – אם מחירי המוצרים עולים גם ללא גדילה רמי לוי יציג גידול ברווח התפעולי. הייתי אפילו מרחיק ואומר שאינפלציה משפיעה גם על הרווח *הריאלי* של חלק מהמניות, למשל יש לי חברות שהיו מרוויחות הון אם היתה אינפלציה כי החוב שלהן היה נשחק. מכאן שיתכן שיש עוד הנחה סמויה באקסל שבסביבת אינפלציה גבוהה (4%) המניות יתנו תשואה נומינלית גבוהה יותר מ 10% בשנה.
דבר שישי – רוצה להיות הוגן – תוסיף עלות שיפוץ ריאלית של 7-10% מערך הנכס כל 20 שנים.
דבר שביעי – בתגובה שלך כתוב ששווקי המניות בעולם עלו 5-6% ריאלי בתקופה זו או אחרת, ואנו ראינו שמחירי הדירות אולי עולים 2% ריאלי. ההפרש הוא 3-4% בשנה, ולא אחוז כפי שאמרת.
לגבי ההלוואה בלונג – אם היו נותנים לי הלוואה של 5.5% בריבית קבועה הייתי לוקח גם הרבה יותר משווי של דירה. כמה חבל שנותנים את ההלוואה המצויינת הזו רק כנגד השקעה בנכס בינוני כמו דירה.
העניין שעושה את הדירה "אטרקטיבית" הוא המינוף. עם מינוף מגיע סיכון. אף אחד לא אמר שאי אפשר להתמנף גם על מניות. עבדך הנאמן קיבל משכנתא צנועה להתמנף על מניות – פריים פלוס 0.4%. היית מאמין? איך יראה האקסל אם תמנף נכס שמניב 10% במקום נכס שמניב "7.5%" במרכאות כפולות ומכופלות? למה שזוג אחד יתמנף 400% ואחד לא יתמנף כלל? מי אמר שזה צריך להיות המצב? למשל, במקום להתמנף 400% כמו בדירה, תתמנף מינוף צנוע – רק 20% בזוג שהעדיף לא לקנות דירה. איך יראה האקסל עכשיו? אתה בטח כבר מבין מה יקרה מבלי לחשב. זו הסיבה שלא עשיתי "משקיע היברידי" כי אין לזה סוף.
יש לי חבר שיש לו מספר דירות, הוא כל הזמן חופר לי כמה זה קשה לבנות בית וכו' וכו'. אם הוא היה משקיע את הזמן שהוא משקיע בדירות שלו בהשקעות, הוא היה הרבה יותר עשיר. על זה אין ויכוח בכלל. זו מטרת הפוסט ותו לא.
קצת התעייפתי מהדיון 🙂 בכל אופן הדיון קצת פחות רלוונטי עבורי כי אני מכוון להרבה מעל 10% בשנה. כשאשתי הסכימה להתחתן איתי היא הסכימה לא לקנות דירה עד שנהיה בני 55-60. בסופו של עניין הכל תלוי בכמה אתה מאמין שהמניות / הדירה יעלו בשנה. לדעתי לצפות לדירה שתעלה מעל 7% בשנה היא מאוד יומרנית ואף מסוכנת. זו מחשבה שיוצרת בועה, בדיוק כמו זו שהיתה בארה"ב.
ברגע שאתה משנה בקצת, אפילו באחוז אחד את התשואה השנתית שלך במניות / בדירה, אתה מקבל תוצאות אחרות לגמרי. לטעמי השתמשת בהנחות לא הגיוניות. לדעתי מי שמצפה שהדירה שלו תעלה בערכה 7.5% בשנה צריך להיות מוכן לאכזבה קשה. אבל זו רק דעתי הבלתי מלומדה כמובן.
תודה, היה לי מעניין ולמדתי.
א. גם בשוק המניות התשואה תלויה מאוד בנקודת ההתחלה של המדידה. הפרופ' טוען שהעליה הריאלית הממוצעת היא 2.5 אחוז גם אם היא רק 2 אחוז זה משנה הכל.
ב. זה נכון אבל לא שמעתי על דירות שהתאדו לעומת זאת על חברות שהתאדו שמעתי. קיצר זה לא מה שמפחיד אותי.
ג. הטענה היחידה שאני עדין טוען זה שיש עלייה של 2.5% ריאלית. זה מסתדר לי מצויין עם מקרים שאני מכיר מהשטח.
ד. אין כלל שקובע שההוצאה על שכירות מהווה שיעור קבוע מההכנסה. יכול להיות שזה מה שהיה עד היום אבל אין סיבה כלכלית לחשוב שזה ימשיך. אם הביקוש יגבר על ההיצע אותה דירה תעלה חלק גדול יותר מהמשכורת.
חוץ מזה השכר עולה כנראה יותר ממה שאתה חושב- רמת ההכנסה של האמריקאי הממוצע עלתה בקצב של 6.99% מאז שנת 1950 (לפי BEA http://www.bea.gov/national/index.htm#personal), אין לי נתונים לגבי המצב בישראל.
ה. לא נראה לי בכלל שעלייה באינפלציה מביאה לעלייה *ריאלית* של מדד מניות. הגידול הנומינלי משפיע על הנדלן באותה מידה. אבל יכול להיות שאני טועה.
ו. לא יודע עם אלו האחוזים שצריך להוסיף. אבל, כן, צריך להוסיף גם את זה.
ז. העלייה הריאלית של 5-6 אחוז של המניות משקפת גם עלייה בשווי המניה וגם חלוקת דיבדנד. העליה של 2-2.5 אחוז במחירי הנדל"ן לא כוללת את שכר הדירה (הדיבידנד) שמוסיף עוד 2.5% בממוצע. אז ההפרש הוא של אחוז.
אתה צודק לגמרי לגבי ההלוואה לצורך השקעה במניות. גם אני הייתי חוטף דבר כזה- הבעייה שאני לא מכיר גוף שנותן כאלו הלוואות. איפה אתה מקבל תנאים כאלו?
נקודה אחרונה- ההנחות שהשתמשתי בהם הם *בדיוק* ההנחות שאתה השתמשת בהם באקסל. רק הוספתי עלייה במחירי הנדל"ן של 2% והשקעת התזרים החופשי במדד. ממש לא הנחות מופרכות. סביר לגמרי. (חישבתי אפס אחוז מס!)
תרגיש בנוח לא לענות אם אין לך כוח. אני מבין שמיצית 🙂
שוב, תודה על הדיון- השכלתי רבות.
נקודה אחת – זה לא נכון להוסיף את שכר הדירה לתשואת הדירה.
אם אתה גר בדירה אתה לא מקבל שכר דירה ומשלם משכנתא ואם אתה גר בה אתה משלם שכירות ומשלם משכנתא ומקבל שכירות. בכל מקרה יוצא כסף מהכיס שלך. דנתי בזה בפוסט…
אם אתה מוסיף את שכר הדירה לתשואה על הדירה, אתה צריך להוסיף תשלומי משכנתא שלא משלם הזוג שלא קנה דירה (נשמע קצת מוזר אבל תחשוב על זה)
אני יודע שזה טיפה קשה להבנה, אבל זה נקרא עלות אלטרנטיבית רלוונטית, והיות ובמקרה שלנו לשני הזוגות את אותה ההוצאה בין אם קנו ובין אם לא, זה לא נכון להוסיף את השכירות לתשואה של הדירה.
אם תוסיף את השכירות חזרה לדירה זו ספירה כפולה.
כן, זה ברור שצריך להוסיף את תשלומי המשכנתא. עשיתי את זה. התלבטתי אם לכתוב את כל החישוב אבל החלטתי לא להכביד.
אסף, תודה רבה על הפוסט הזה. גרמת לי לחשוב לעומק על הנושא הזה.
ההצעה בפוסט הזה תעלה לשולחן הדיונים של "הקבינט העליון" (-:
ללא ספק הפוסט הכי טוב שקראתי אי פעם בנושא. בפירוש גזור ושמור.
אפיץ לכל מי שרק אוכל.
באתר שלי (סכנות הנדלן) יש גם שתי דוגמאות לשכירות מול קניה
בנוסף לכך, יש מחשבון משכנתא מעולה כאן
http://michaelbluejay.com/house/rentvsbuy.html
אני ממליץ להשתמש בכפתור של
deluxe
כדי לכוון יותר פרמטרים (למשל ששכר הדירה לא עולה עם האינפלציה, אם מתחשק לך). בנוסף לכך צריך לאפס שם כל מיני עניינים שנוגעים למיסוי על נדלן בארה"ב
בעיקרון לפי המחשבון הזה כמעט תמיד עדיף לקנות ובהפרש גדול, אלא אם כן הריבית על ההלוואות ממש לא טובה והתשואה על ההון ממש גבוהה – כפי שהנחת אתה
בנוגע לפוסט שלך, ההשוואה לא נכונה כי רמת החיים של זה שקנה דירה היא גבוהה משמעותית, הרי הוא כל חודש הוציא מכסו רק 1774 שקל, לעומת השני שהוציא 6000 שקל, ולכן נאלץ לחיות בדוחק במשך 25 שנה
באותה מידה אפשר להיות מגוחכים ולהגיד שהכי כדאי לגור עם ההורים עד גיל 40 ולהכניס בתקופה הזאת משכורת של 12,000 שקל כל חודש לבורסה במלואה. ואז בגיל 65 יהיה לך המון כסף בבנק.
בנושא אחר שאלה אליך-
האם עליה ריאלית במחירי הנכסים היא בת קיימה? אם משהו עולה 135 משכורות, האם הוא באמת ימשיך עד 270 משכורות, ואחר כך עד 540 משכורות?
ומה לגבי הבורסה? האם היא יכולה לעלות ריאלית 10% בשנה? הרי רווחי החברות צריכים לגדול ולגדול בשביל זה, וגם לזה יש גבול שהרי הכסף מגיע מהלקוחות
מה דעתך?
ניכר שלא הבנת את ההשוואה או לפחות אתה עדיין לא מבין את הכוח של ריבית דה-ריבית.
בתגובה שלך התייחסת רק לחלק בו אני משווה אדם שקנה דירה במזומן והשתמש בהכנסה ממנה לקנות דירה נוספת, אל מי שהשקיע את כל הכסף בבורסה.
אני מזמין אותך לעשות את החישוב שעשיתי ולדרוש שהצד השני יוציא מתיק ההשקעות כל חודש 4226 שקל "לבזבוזים" כדי להשלים ל 6000 ולחיות באותה רמת חיים, אם זה מה שמפריע לך. בסוף התקופה עדיין תקבל הפרש של כמה מיליונים והם חיו באותה רמת חיים (אני לא מחשב כי אני יודע את התוצאה, אתה מוזמן להוכיח שטעיתי).
זה די פשוט: כל עוד התשואה על ההשקעות גבוהה מהתשואה על הדירה, שווה להשקיע במניות. אתה יכול לטעון מה שתרצה, זה יהיה מגוחך לומר אחרת ולו רק כי זה פשוט מתמטיקה.
השאלה השניה שלך טובה ובמקום – לדעתי הדירות "רצו" המון משנת 2009, ולכן לצפות שמחירי הדירות יעלו ב 10 השנים הקרובות כפי שעלו ב 10 השנים האחרונות היא ציפיה לא ממש ריאלית ולכן הטיעון של לא לקנות אפילו מתחזק.
הבעיה בגישת הלא לקנות הדירה שהיא טובה למי שטוב בפיננסים.
אפשר לקנות דירה קטנה בלי משכנתא,להשכיר ואז חוסכים את סכנות המשכנתא.
היי אסף,
חיפשתי נתונים על מחירי דיור הסטוריים, וניתקלתי בגרף הזה.
מחישוב ידני ע"פ הגרף נראה שהתשואה הריאלית על פני 5 עשורים היא כ-5%
(עליה מ-100 ל -400 ע"פ 51 שנה)
אני לא יודע איך הוא בנה את הגרף, אבל משתמע ממנו שהמחירים כן מכים את האינפלציה לאורך זמן – אני טועה?
http://www.madlan.co.il/survey/areFlatPricesAlwaysRising
תיקון טעות – תשואה ריאלית של 3%
תיקון שלישי ואחרון כנראה….
אני עובר עכשיו על התגובות ורואה שכבר מישהו העלה את הלינק ואפילו טעה בהתחלה בחישוב בריבית…… (אצלי זו הייתה טעות הקלדה..)
מודה ועוזב 🙂
גם אם 10% בשנה לבורסה זה אפשרי, תיק השקעות סטנדרטי אינו מושקע רק בבורסה אלא גם בדברים נזילים יותר וכן אג"ח.
כמו כן, ה-10% עלייה בשנה אינו מבטא את המיסים שנלקחים בעת מימוש – 25% מהרווח.
אנא התייחסותך.
כתבת "כל המשכנתאות צמודות לאינפלציה בדרך זו או אחרת". האמנם? אני לא מבין בנושא, אבל עברתי על כל הפרטים של הלוואה שאחי לקח ולא מצאתי כלום. יש למישהו תבנות? http://tinypic.com/r/eape78/8
המשכנתא של אחיך צמודה לפריים שבתורו צמוד לאינפלציה
הראשונה. אבל השנייה משתנה כל 5 שנים ולא צמודה.
אותה גברת בשינוי אדרת. המשכנתא היחידה שלא צמודה לכלום היא קל"צ.
אז אפשר לקחת משכנתא ללא סיכון? (מהבחינה הזו לפחות) בזמנו הציעו לו קל"צ בפחות מ 5.
אגב: אז המסלול המדובר, ל5 שנים הראשונות, לא צמוד לכלום, נכון?
הקל"צ דווקא די פופולארית לאחרונה.
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4476232,00.html
ושאלה אחרונה: (סליחה שאני מפציץ)
בקל"צ הקרן לא צמודה לכלום?
לא צמודה לכלום.
what you see is what you get
השאלה אם מדובר על הריבית או שגם הקרן לא צמודה לכלום.
אתה משלם ריבית קבועה. הקרן והריבית לא צמודה למדד, לריבית הפריים או לשער כזה או אחר.
איתי:
תודה
פוסט מענייו ומפורט, תודה על ההשקעה וכל התגובות.
תודה על המדריך המרתק והבלוג המרתק.
האם ניתן לשאול עוד שאלה פה שקשורה לפוסט? אני רואה שזה די ישן ותוהה אם יהיה מענה.
תודה.
אתה תמיד מוזמן 🙂
תודה.
ראשית אני רוצה לומר שזה ביי פאר המדריך המעניין, הנהיר והמנומק ביותר שקראתי בנושא ותודה רבה על שיתוף הידע.
דבר אחד שקצת 'הציק' לי הוא הנחת הבסיס שלך שהעלות האלטרנטיבית היא 10% בשנה שהיו יכולים להתקבל כתשואה.
ולא, אני לא רוצה לדבר על תנודתיות או סיכון, או על סוגיות כמו האם ניתן להקיש מתשואות העבר מידע בבטחון מספק על תשואות העתיד, או על עיתוי הכניסה והיציאה.
הטענה שלי שונה: אתה למעשה פונה פה לציבור (הרי מרבית המשקיעים המתוחכמים יותר מודעים למסקנה שלך, מבחינה כלכלית גרידא). עכשו, אותו ציבור, לא מחזיק תיק של 100% מניות, אותו ציבור מושקע ברובו אאל"ט, בקרנות של 70-30, 20-80 (שאג"ח מהווה את החלק הארי של התיק). למשל, בקרנות הפנסיה וההשתלמות המסלולים הכלליים עד כמה שידוע לי הם הנפוצים ביותר והם מהזן שציינתי, רוב הציבור עם אופק השקעה של 25 שנה (ואף למעלה מכך, מושקע בהם אפילו כברירת מחדל, ורובם גם יבחרו בהם). לכן אני חושב שבנוסף להשוואה שעשית, יש מקום להוסיף גם אלטרנטיבה למשקיע סולידי יותר (או שמרן מידי, תלוי את מי שואלים). אני לא חושב שמרבית האנשים משקיעים את כספם ב – 100% מניות, וגם לא יושבים על 100% מזומן. רובם נניח 70-30, בכסף הגדול.
דבר נוסף. לקחת לדוגמא את מדד ת"א 100 ואמרת שהוא נותן 10% שנתי. יפה. למה לא תעודה ממונפת פי 3 על הסנפ? אני מניח שהיא נותנת בתוחלת יותר מ – 10% שנתי (אם כי אני מודע לשחיקה שלה, ועדיין..). למה לא מדדים של מניות קטנות, אני מניח שהם גם יתנו בתוחלת מעל 10% שנתי.
ופה אני חוזר לנקודה ההתחלתית. משקיע ממוצע, אדם מן הישוב, פשוט לא משיג תשואות כאלה (10% שנתי בממוצע), ולא ישיג לעולם. מהטעם הפשוט שהאלטרנטיבה האמיתית שלו לכסף, זו שהוא יבחר בה בפועל, היא סביב ה – 70-30, או לכל היותר 50-50. מבחינתו אתה משווה בין תמרים לפלאפל.
מהטעם הזה אני חושב שלערוך את ההשוואה ע"פ תשואה על ההון שאינו מושקע בדירה של 4%, או 5%, או במקסימום 6% יותר משקף את העלות האלטרנטיבית האמיתית למרבית האנשים.
תודה רבה.
תודה רבה נועם.
אני חושב שלהשיג 10% בשנה זה לא כזה יוצא דופן. אגב, נקודת האיזון, תלוי בנתונים, היא 8-9%. כמובן שזו נקודת האיזון בתשואה ולא בסיכון (הסיכון בדירה גבוה יותר לדעתי). לדעתי אפשר להשיג תשואות כאלה בהשקעה באינדקסים, כמו שאמרתי. אתה חופשי לבחור אינדקס שנראה לך, מניות קטנות כגדולות. כנראה בקטנות תעשה יותר.
לגבי תעודות סל ממונפות, ריבית דריבית היא לא ליניארית, ממוצע, או תוחלת, הוא ליניארי. אם ממוצע התשואה של מדד הוא 10% שנתי, תעודה של פי 3 על המדד כמעט בטוח *שלא* תעשה 30% שנתי, ברוב המקרים תעשה הרבה פחות (אם לא תיקלע להפסד). אתה יכול לבדוק את זה אם תשים גרף של התעודה מול גרף של המדד לאורך זמן. בקישור תוכל לראות שמדד תל אביב 25 עלה מאז 2010 כמעט 30%, אבל התעודה בהפסד. גם בגלל אופי בניית התעודה (נגזרים), גם בגלל דמי הניהול שלה, עיוותים, העובדה שעליה וירידה לאותה נקודה תשאיר אותך עם הפסד בתעודה אבל לא במדד (תעשה לבד – נניח בחודש מסויים המדד יורד 10% ובחודש שלאחר מכן עולה 11.11% – המדד חזר לאותה נקודה, התעודה ב 7% הפסד) וגם בגלל שהיא לא יכולה להכיל תנודות חריפות, למשל אם השוק יורד 35% בחודש, בכמה צריכה לרדת התעודה? הרי אי אפשר לרדת יותר מ 100%.
בקיצר- תעודות ממונפות זהו מכשיר מאוד מסוכן, בשוק עולה או יורד.
לעניין הדירה – משפט שמכיל "רוב האנשים" הוא בעייתי. לפי שירו המפורסם של שלום חנוך: "הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם". רוב הציבור בור, אך זה לא אומר שזה מה שנכון. אם אדם הטריח את עצמו, כמוך, ובאמת מצא את המדריך הזה, כנראה שהוא מבין שיש דרך אחרת וכן אפשר להיות 100% במניות, גם בגיל 60. זו לא בושה. אתה לא יכול לומר לי "רוב הציבור עושה בחירות כלכליות לא נכונות" ולצאת מהנקודה הזו. רוב הציבור גם קונה אגחים של ממשלת ישראל ל 10 שנים בשני אחוז תשואה, זה כלכלי? אי אפשר לבנות מודל להתנהגות כלכלית נכונה ולשלב בו הנהלות כלכלית לא נכונה. זה כמו לומר: "אני יודע שצריך להכנס לכושר. רוב האנשים לא עושים כושר, אלא מתבטטים על הספה בבית. אז זה לא ריאלי להכנס לכושר לרוב האנשים. לא להיות בכושר משקף את העלות האלטרנטיבית לספורט לרוב האנשים".
מודה לך על התגובה.
שאלה אחרונה ברשותך בשביל להיות בטוח שהבנתי את כוונתך:
"אגב, נקודת האיזון, תלוי בנתונים, היא 8-9%. כמובן שזו נקודת האיזון בתשואה ולא בסיכון (הסיכון בדירה גבוה יותר לדעתי). "
האם מדובר על נק' האיזון שבין קניית דירה עם הון עצמי של כשליש והיתר משכנתא ל – 25 שנה, לבין מגורים בשכירות והשקעת ההון העצמי בתשואה של 8%-9%? (בתשואה כפי שציינת, לא בסיכון).
כלומר, אם פלוני בוחר בכל זאת בתיק של 50%-50% נניח (ואני מבין מדוע כלכלית זה כנראה שגוי), אזי, קניית דירה במינוף של 2/3, בנכס מניב אינפלציה בלחץ כפי שהדגמת היטב, עדיפה על מגורים בשכירות והשקעת ההון נניח בתשואה של 6% שנתי?
יצא לי לחשוב על זה עוד קצת, הגעתי למסקנה שאפשר לפשט את כל הדיון המורכב אם מניחים שתי הנחות בלבד שעד כמה שידוע לי אכן מתקיימות במציאות, בממוצע.
הנחה ראשונה – תשלום הריבית על ההלוואה (הריבית בלבד על המשכנתא, ללא החזר הקרן), שקולה פחות או יותר לתשלום שכר הדירה. לא משנה גם להבנתי זמן ההחזר, ככל שהוא ממושך יותר תשלם יותר ריבית על ההלוואה ויותר שכ"ד.
הנחה שניה – התשואה הריאלית מעליית ערכו של הנכס הינה 0. כפי שציינת, דירה, פחות או יותר, עולה בשיעור האינפלציה בלונג ראן.
אני חושב שאם למשל לפני 40 שנה דירה ממוצעת עלתה 100 משכורות ממוצעות ולפני 5 שנים גם כן דירה ממוצעת עלתה 100 משכורות ממוצעות (סתם זורק מספרים לצורך דוגמא) זו הוכחה מספיק טובה שדירה עולה בערך בשיעור האיפלציה ותו לא. גם אם היום דירה עולה 130-140 משכורות זה לא אומר כלום, כמובן שהנכסים תנודתיים וכנראה אנחנו בחלק העליון של הסקאלה ובעתיד המספרים יתכנסו לאיזור הטבעי.
אם שתי ההנחות אכן מתקיימות בטווח הארוך, כל מה שנותר לנו הוא פשוט להשוות בין תשואה משני נכסים מניבים. האחד – תיק השקעות, השני נדל"ן. השכרת נכס מניבה בממוצע למיטב הבנתי באיזור ה – 3%-4% שנתי במקרה הבין סביר לטוב – ריאלית, ע"פ ההנחה השניה כי גם דמי השכירות חייבים להתכנס לפי אותו הגיון לתחום האינפלציה בלונג ראן. אם תיק ההשקעות יניב תשואה ריאלית > 3%-4% – עדיף לשכור, אם קטנה מאותם אחוזים, עדיף לקנות.
אם המדד עולה סביב ה – 2%-3% שנתי בממוצע, יוצא ע"פ ההנחות הללו שהשקעה חלופית בתיק שמניב 6%~ בשנה נומינלית שקולה פחות או יותר לקניית דירה.
נתון חשוב אחד שחסר לי פה בחישוב הוא האלמנט של ריבית דריבית מכיוון שבשביל להשיג 6%~ שנתי, בפרק זמן של נניח 25 שנה, צריך תשואה שנתית קטנה בהרבה מ – 6% ואילו החלופה של השכירות במקרה הנ"ל דווקא כן 'נזרקת לפח' (מקווה שאני לא נופל פה לאותה מלכודת שגויה שהסברת בפוסט).
קיצור, עשית לי סלט בראש :), מקווה שאני בכיוון.
אני מניח שאסף יענה בפירוט רב יותר אך אשאיר אותך עם מספר נקודות למחשבה:
1. משכנתא = הלוואה לצורך רכישת נכס = מינוף. מסקנה מיידית מכך היא בדיוק מה שציינת: "כל מה שנותר לנו הוא פשוט להשוות בין תשואה משני נכסים מניבים" (ואם לדייק עוד יותר, ההשוואה הנכונה היא של משכנתא מול קניה במארג'ין). ההבדל העיקרי הוא שניתן להשיג מינוף גבוה יותר בקלות באמצעות משכנתא (ועל כך נאמר – חבל ארוך דיו כדי לתלות את עצמך).
2. נראה שאתה מתייחס אך ורק למרכיב אחד של נכס להשקעה, קרי התשואה הצפויה לטווח הארוך. זו הסתכלות שגויה ומוטה. עליך להתחשב גם בתנודתיות, נזילות (כמה זמן לוקח למכור דירה? כמה זמן לקנות? מה אתה עושה בלימבו שביניהם?), עלות פעולות (מזכיר שגם זמן שווה כסף, לא רק המתווכים, השמאים, עורכי הדין וכו'), מיסוי (אולי התחום היחיד בו דירה עדיפה בנסיבות מסוימות), ועוד.
3. אתה שב ומדבר על מה שקורה "בממוצע". אכן, הממוצע מאד רלוונטי כאשר אתה משקיע באינדקס רחב של מניות (מכל סוג שהוא) אך להזכירך אתה לא קונה את הדירה הממוצעת אלא דירה מאד ספציפית ברחוב ספציפי, בשכונה ספציפית, בעיר ספציפית, במדינה ספציפית. נראה שאתה מתבונן לטווח הארוך – יש לך מושג מה יקרה בעוד 20-30 שנה עם בית X ברחוב Y בשכונה Z בעיר C במדינה N?
4. בית לרוב אינו השקעה "יעילה" בכל רגע נתון. האם תעבור דירה כל פעם שיוולד לך ילד? מה לגבי כל פעם שילד עוזב את הבית? התוצאה היא שרוב האנשים גרים בדירות גדולות ממה שהם צריכים לפרקי זמן ארוכים, ובכך מפסידים את העלות האלטרנטיבית של שכירות על החדרים הריקים, משלמים ארנונה גבוהה יותר, משלמים יותר למנקה, עושים שיפוצים יותר יקרים, וכו'
תודה על ההתייחסות t0x1n
כל הנק' שציינת חשובות ונכונות ובהחלט נתתי עליהן את הדעת. הסיבה שאני מתייחס לממוצע היא מכיוון שבבואי לנסות ולהעריך השקעה מסוימת אני לא מניח שאכשל במיוחד או אצליח באופן יוצא מן הכלל. תחילה מעניין אותי להבין מהי תוחלת ההשקעה.
נשמע בעיני נכון לומר שהשקעה בנכס אחד ספציפי מסוכן למשל כמו השקעה באינדקס אחד ספציפי (ע"ע ת"א 100). הרי, כל העולם הוא כפר גלובלי קטן, אם יורוסטוקס 600 יבצעו רע וסנפ 500 בהתאמה גם כן, בוא נומר שאפשר להניח שגם שכונת המצוקה שלנו לא תתעלה, ולהפך. אני מניח שבקניית דירה 4.4 חדרים בפ"ת פלוס 2.4 ילדים וחצי כלב אני אקבל את מה שהשוק נותן באותו אופן. להערכתי זה הוגן. לא אציג פחות או יותר טוב. אם הנכסים יקרסו 50% אני אקרוס 50%, אותו כנ"ל לגבי מניות, אותו כנ"ל לגבי תרחישים אופטימים. הוגן לומר ששני הנכסים (דירה, תיק השקעות מנייתי) תנודתיים פחות או יותר באותו אופן. (שזה בהחלט מנפץ אכסיומות מקובולות בציבור לפיהן דירות = ביטחון, מניות = סיכון)
מה שמסוכן בנכסי נדל"ן ממנופים מעבר לכך הוא האלמנט הנעלם של הריבית על ההלוואה. או לחילופין, תשואה נמוכה מאוד על ההון אם אתה רוכש את הדירה במזומן.
עכשו בוא נניח רגע ששולה מעפולה רכשה דירה במיליון ש"ח. ערך הדירה צנח 50% ועלה 100% בסייקל של מספר שנים, זה לא ממש ערער את בטחונה בהשקעה, לבטח היא לא חשבה למכור פתאום את קורת הגג שלה. ספק אפילו אם הייתה מודעת לכך מעבר לכותרות פופליסטיות אי שם בין היאיר לפיד לא מספק את הסחורה לבין 5 טיפים להכנת קובנה אסלי כשבחוץ סערה והבית חם.
לעומת זאת, אם הייתה שוכרת ומושקעת במניות שהיו צונחות 50% אולי לא הייתה ישנה טוב בלילה, אולי בעלה שמואל היה חוטף שבץ מוחי מרוב חרדה, אולי היו מוכרים בשפל מפחד שכל מה שחסכו בזיעת אפם ירד לטמיון. כלומר, לאלמנט הביטחון יש משמעות כלשהי. אני באופן אישי לא מניח שכל מי שמושקע סולידי שוגה בהשקעותיו, יתכן שהוא מתאים אותן לאופיו בתבונה. בדירה, בפסיכולגיה, זה אחרת. אותם קירות בבעלותך ואותו מטראז' בבעלותך, כלום לכאורה לא השתנה. (כפי שכתב אסף בתגובה האחרונה, אני מצדיק פה את הטמטום. מצד שני, אני טוען שזה לא משנה, כי מדובר בפרמטר פסיכולוגי ולא בפרמטר כלכלי).
בכל מקרה, אני מנסה תחילה להבין מהי נק' האיזון במונחים תשואתיים בין קניית דירה (נניח במימון בנקאי של 2/3 ל – 25 שנה), לבין תיק השקאות מניב. 4%? 6%? 8? לא לחלוטין ברור לי. בתור התחלה הגיוני לשים את הפסיכולוגיה בצד ולדעת את החשבון.
"אינדקס אחד ספציפי" יכול להכיל אלפי מניות ויכול לייצג פחות או יותר כלכלה שלמה. למשל בדוגמאות שלך ת"א 100 מייצג את כלכלת ישראל, יורוסטוק מייצג את כלכלת אירופה, S&P מייצג את כלכלת ארה"ב. אתה לא יכול להשוות בית אחד לכלכלה שלמה, קל וחומר כאשר מדובר באינדקסים עולמיים (למשל VXUS). גם אילו היית קונה בית מדגמי בכל רחוב ובכל עיר, עדיין היית חשוף רק לעולם הנדל"ן. הסיכונים האידיוסינכרטיים של בית אחד אינם ברי השוואה לסיכונים המפוזרים של אינדקס רחב. כמו שמניה בודדת יכולה לרדת ב-50% כשהשוק יורד ב-10%, כך גם יכול לרדת ערך הבית שקנית.
דיברת על כפר גלובלי באופן המרמז על קורלציות גבוהות בין השווקים. אמנם יש בכך מן האמת בתקופות משבר, אך בטווח הארוך הקורלציות יותר נמוכות ותורמות ליציבות התיק (ראה למשל http://www.aaii.com/journal/article/international-diversification-why-it-still-makes-sense.touch). כמו כן, איש לא אמר שעליך להיות מושקע 100% במניות. ברגע שהחלטת על רמת סיכון שמתאימה לך אתה יכול להקצות את האחוזים המתאימים לאג"חים בצורה שתמזער את הסיכוי להפסדים שאינך רוצה או יכול לעמוד בהם. עם בית אין לך את האפשרות הזו – או שאתה קונה אותו או שלא (ואם לא די בכך, אתה לרוב ממונף עליו).
לבסוף אתייחס לשיקול הפסיכולוגי. מצד אחד אני מסכים איתך לגבי הפסדים "וירטואליים", ויתכן שעבור אנשים רבים הטיעון הזה חזק מכל מה שהעלנו כאן (מצד שני הבלוג הזה אינו מיועד לאותם אנשים). מצד שני, אתה לא יכול להתעלם מהאפשרות של הפסד "אמיתי". אם פותחים לך קניון מול הבית, משפחת פשע עוברת לגור ליד, השכונה מדרדרת וכו, וכו, הערך האמיתי של הבית שלך ירד ועכשיו כשאתה רוצה לעבור לבית אחר אתה בבעיה.
הרשומה שהפנת אליה בלינק מאוד מעניינת, אני מודה שהנחתי שהקורלציה בין השווקים (המפותחים למפותחים, המתעוררים למתעוררים, המתעוררים למפותחים) גבוהה יותר מכפי שהיא באמת.
בוא רגע לצורך הדיון נניח שמשקיע אינדקסים פשוט קונה תעודה (קרן?) של שווקים מפותחים ב – 90%, ושל שווקים מתעוררים ב – 10%. כלומר הוא מחזיק את הייצוג הכי הולם לתשואת כלל שוק המניות העולמי, ע"פ שוויו, בשני ני"ע.
התחושה שלי מההתכתבות ביננו היא שאני מנסה להסיט את הדיון למונחים תשואתיים, ואתה עונה לי במשתני סיכון, או בסטיות תקן. לפי דברים שקראתי בבלוג זה (או כפי שהבנתי אותם), הקונספט לפיו יש לחשב תשואה במונחי סיכון, או להפך, שגוי מיסודו (כי אם עצמת עיניים 30 שנה מה אכפת לך איזה תנודתיות התרחשה בתיקך, מעניינת אותך איזה נכס הניב יותר ואתה אדיש לשאר). לדעתי האמת היא אי שם באמצע. אולי האינטרפטציה שלי שגויה, אבל תן לי לנסות למקד את הדיון ולהפריד בין תשואה לסיכון ולהשוות בין תיק מנייתי בפיזור מלא לבין דירה אחת ספציפית.
תשואה: דירה לא ממנופת – 3%-4% שנתי. דירה ב – 2/3 מינוף כ – 6% שנתי. תיק מניות גלובלי – 10% שנתי. (אני בודה את הנתונים מליבי ע"פ הערה כללית לאיך שאני מפרש דברים שקראתי פה ושם).
סיכון: דירה – סיכון גבוה. דירה ממנופת – סיכון יותר גבוה. תיק מניות גלובלי – סיכון גבוה.
כתבת שאף אחד לא מכריח אותי להיות מושקע 100% במניות. ובכן, זה נכון, ופה קבור הכלב. הרי אם קניית דירה תניב באופן גס בערך כמו מדד אג"ח ממשלתי כללי,(או 80% אג"ח ממשלתי כללי 20% מניות), בבואי לחפש תשואה עודפת המשקיע מוכרח לפנות לאפיק המנייתי (גם ההשוואה של אסף נתן לתיק 100% מנייתי, או הפרפרזה שלו לפיה, 'הציבור (שאינו מושקע במניות) מטומטם ולכן הציבור משלם' מצביעה על הגישה הדיכוטומית) הרי, אין טעם ברור להמיר השקעה ממוצעת אחת בהשקעה ממוצעת אחרת.
בנאדם עם 400 אלף הון ומשכנתא של 800 אלף, שעליה הוא מחזיר נגיד 1.3 מיליון עד סוף התקופה כולל הריבית ככה שעם זריקת ההון זה1.7 מיליון בבית שווה 1.2 מיליון. נגיד והבית יעשה מהיום 2.5 אחוז ויהיה שווה עוד 25 שנה 2.2 מיליון.
ההנחות הם כלליות של ריבית 4 אחוז בערך במשכנתא ועלייה בערך הבית של 2.5 אחוז בשנה שזה לא רע מנקודת השיא שאנחנו נמצאים.
נשארנו עם 2.2 מיליון שווי בית עוד 25 שנה פחות 1.7 מיליון שזרקנו לפח נשארנו עם רווח של חצי מיליון.
נגיד והשכירות הממוצעת לתקופה תהיה 4000 שח אז 50 אלף בשנה כפול 25 זה 1.25 מיליון שנזרקים לפח ככה שהתיק שלנו ששווה 400 אלף צריך לעשות יותר מ1.75 מיליון ב25 שנה כדי שיהיה רווח של מעל חצי מיליון שח. כלומר לפחות ריבית שנתית של 6 -6.5 אחוז ממוצעת כדי לעקוף את הבית.
אולי טעיתי בחישוב אשמח לתיקון.
כמדומני דיברתי על מגוון פקטורים נוספים אך אם ברצונך להתמקד בסטיית התקן, אענה ואפנה אותך למאמר הבא:
http://www.norstad.org/finance/risk-and-time.html
כפי שתראה הדעה הרווחת לפיה הסיכון דועך ככל שחולף הזמן אינה מדויקת. כאן בכל זאת אשוב ואזכיר שציינתי סיכונים נוספים הגלומים בדירה, אולי החשוב מביניהם הוא הסיכון היחידני בדירה סציפית (רחוב, שכונה, עיר, מדינה וכו). זאת בניגוד לתיק מנייתי מפוזר, בו התיאוריה תפורה למעשה על הקניה הפרקטית של אותו תיק.
לבסוף, שים לב שאתה בעצמך השוות דירה למיקס (ממונף, אבל בוא נתעלם מכך לצורך הפשטות) כלשהו של מניות ואג"ח, נניח X מניות ו-Y אג"ח ממשלתי. מנגד, בבואך להשקיע השקעה כלשהו עליך להעריך את הסיכון אותו אתה יכול, מוכן, וצריך לקחת (http://www.cbsnews.com/news/asset-allocation-guide-how-much-risk-do-you-need), נניח וסיכון זה מתרגם ל-'X ו-'Y. ודאי שהערכים הנ"ל יכולים להשתנות באופן קיצוני ממשקיע למשקיע (צעיר היטקיסט, זקן בפנסיה, וכו).
מסקנה לוגית פשוטה – עבור חלק גדול מאד מהאוכלוסיה לא מתקיים X='X ו-'Y=Y, ולכן דירה אינה השקעה טובה עבורם בהגדרה.
שלום אסף,
הגעתי לפוסט שלך בשוטטות מקרית ואני רק מצטער שלא ראיתי את זה קודם. אני אקרא אותו שוב לעומק אבל דבר אחד כן הציק לי , כי במקרה לאחרונה חידשנו חוזה שכירות.
אולי פספסתי והתייחסת לזה אבל מה שהפריע לי זה שאתה מניח שבעלי דירה תמיד ירצו לחתום על חוזה ארוך תווך. במקרה האישי שלי קשה לי להסכים.
מצד אחד יש לנו במשפחה דירה בבאר שבע אותה אנחנו משכירים. הדירה לא נמצאת באזור הכי מבוקש אלא בפאתי העיר. בגלל שאבא שלי הוא לא איש נדל"ן מיומן הגענו למסקנה שעדיף לשמור את הדיירת הנוכחית בדירה כי אנחנו סומכים עליה והיא נראית כמו שוכרת הגונה ויציבה. לכן, בחידוש חוזה הבא אנחנו נשמח לחום איתה על חוזה ארוך טווח.
מצד שני…
אני גר (עם אישתי +ילדה + כלב) באחד האזורים היותר מבוקשים בתל אביב. ממה שאני רואה פה בעלי הדירה ממש לא ששים לחתום על חוזה ארוך טווח כי זה מונע מהם את האפשרות להעלות את השכ"ד בתחנות זמן קבועות מראש.
מה דעתך? לדעתי זו הנקודה היותר חלשה בפוסט – היא רלוונטית במקרים ספציפיים וקשה להגיד שהיא נכונה תמיד.
תודה מראש!
אני חושב שזו פונקציה של חיפוש. אני תמיד גרתי בדירות שבעל הבית היה מוכן לחתום חוזה לטווח ארוך. בחוזה הנוכחי למשל אני חתום לשמונה שנים (אני יכול לצאת בכל רגע בהתראה של 90 יום, אך בעל הבית סגור איתי לשמונה שנים).
בדירה הנוכחית אפילו לא התאמצתי מאוד בשביל למצוא את הדיל הזה. חתמתי בתחילה לשנה ולאחר שנה, כשבעל הבית ראה שאני "בסדר" הוא היה מוכן לחתום לתקופה ארוכה.
בכל מקרה גם אם זהו לא המקרה וצריך לעבור בכל שנה ושנה, אני חושב שהראיתי יפה שמעבר בכל שנה הוא עדיין זול יותר מאשר לרכוש דירה.
תודה על התגובה.
נקודה נוספת: הפוסט נכתב ב-2011. מאז נשברו כמה אקסיומות נוספות במשק ("לריבית אין לאן לרדת", "הבורסה בבועה") כמו למשל עניין האינפלציה. למעשה בשנה האחרונה המדד מעשית אפסי. השאלה האם זה באמת משקף מצב אמיתי ולדעתי התשובה היא לא, בין היתר בגלל הנהירה ההמונית לשוק הנדל"ן. מחירי דירות לא כלולים במדד וזו בעיה. בינתיים המחירים ממשיכים לעלות. אולי הם יעצרו או ירדו אבל זה לא המצב כרגע.
האם לאור זה נקודה 5 עדיין בתוקף?
אני חושב שאם תזין את הנתונים של היום לתוך האקסל שכולל אינפלציה (שנמצא בהמשך למדריך) אתה תראה עד כמה ההבדל מובהק, גם עם 0% אינפלציה.
לא יודע אם קראת את הפוסטים האחרונים, אבל לדעתי העניה מחירי הנדל"ן יגיעו לשיא בחודשים הקרובים, אם לא עברו את השיא, וזאת עקב עליית תשואות אג"ח המדינה, הפעולות של כחלון והעלאת הריבית המסתמנת באמריקה כבר השנה.
מחזורים בשוק הנדל"ן הם באורך של 15 שנה. מאז שנת 2008 שבה החלו המחירים לעלות עקב הריבית הזניחה, עברו 7 שנים, בדיוק חצי המחזור.
כתבתי קיתונות של דיו על מחירי הנדל"ן בבלוג – אתה מוזמן לקרוא. לדעתי מי שחושב שזה בר קיימא משלה את עצמו ומדבר מפוזיציה. בכל מקרה שלא יהיה, אני יכול לומר לך שאני הרבה, הרבה הרבה הרבה הרבה יותר עשיר כיום מאשר הייתי ב 2011, גם אם הדירה שיכולתי לקנות אז היתה עולה פי 2 (והיא לא עלתה פי 2). זהו כוחה של העלות האלטרנטיבית. אני יכול להבטיח לך שכאשר הריבית תעלה, כל מי שקנה דירה יראה את ההון שלו מתכווץ הרבה הרבה יותר מהר ממי שהשקיע בבורסה – ולו כי מי שקנה דירה הוא ממונף ומי שהשקיע בבורסה הוא לא. כמו כן עליית ריבית תשפיע מידיית על שוק הנדלן, אבל, כנראה, רק לאחר שהריבית תגיע לאיזור 4-5% היא תשפיע על שוק המניות (וקצרה היריעה לומר מדוע).
אישית, ככל שעובר הזמן מתברר לי שאני כנראה לא אקנה בית בעשור הקרוב, אלא אם מחירי הבתים בישראל יחוו צלילה משמעותית (כמו שאני חושב שיקרה). במחירים של 2011 ובטח שבמחירים הנוכחיים קניית דירה היא פשוט השקעה גרועה. כל הכתבות בעיתונים, אנשים שצועקים שזו לא בועה ועוד – כל אלה לא ישנו את המספרים. למרות הכל נוע תנוע: להתמנף על משהו שנותן לך 3% ברוטו (ללא התחשבות במיסים, תיקונים, שיפוצים, זמנים ללא שוכר ועוד ועוד) זו החלטה גרועה ואם יותר לי אשתמש בשפה בוטה יותר – החלטה מפגרת. אם היתה לי דירה היום, הייתי מוכר אותה.
נקודה חשובה לדעתי שלא דיברו עליה מספיק בתגובות, חוץ מהתגובה האחרונה של אסף, היא נקודת הכניסה בה אתה משקיע את אותם 400,000 ראשוניים במניות או קונה את הדירה. מי שנכנס ב- 2008 למניות או ב- 2009, (אפילו אם מדובר רק בהשקעה פסיבית במדדים) ההבדל בין התשואות שלו עד היום הוא תהומי.
כמובן שאי אפשר לתזמן את השוק, לא במניות ולא בנדל"ן, אבל אפשר לנסות להעריך האם השוק גבוה או נמוך. באפט המליץ בחום ב- 2009 לקנות מניות. באותה מידה, לדעתי לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שמחירי הנדל"ן היום בישראל הם בשיא מטורף (135 משכורות, ומדובר על משכורות ממוצעות, לא חציוניות!). לא ברור מתי ואם הם ירדו, אבל מה שבטוח מעבר לכל ספק זה שאין להם ממש לאן לעלות, ומי שבונה על עלייה של 2.5% ממוצעת לשנה ב-25 שנה הקרובות מהיום לדעתי משלה את עצמו בגדול, עד כדי עיוורון לעובדות שצועקות לך בפרצוף.
עם זאת, למרות שאמרתי את זה לכל אחד ממכרי שמחפש בימים אלה לקנות דירה, כולם רק חוזרים על הטיעוונים של "שכ"ד זה כסף שנזרק לפח" וכו' אשר עליהם עונה אסף בפוסט זה. מאוד קשה לאנשים לפתח מחשבה עצמאית שקולה ומחושבת אפילו אם הם מבינים לחלוטין את ההסברים, ולו רק בגלל שזו לא הדעה השולטת בעדר
נחמד, אבל הנה אנחנו בשנת 2016, הריבית אפס והכסף לא עושה כלום בבנק, במקביל מחירי הדירות עלו ב 100% ויותר. מי שקנה דירה והקשיב לאשתו הרוויח בענק, ממש זכה בפיס. בעוד אלו שהיו "חכמים גדולים" נשארו קרחים מכאן ומכאן, הכסף בבנק לא עשה כלום, שכר הדירה עלה ב 100% מחירי הדירות עלו ב100%. כלומר הפסד כלכלי מהדהד מקיר לקיר.
בקיצר צריך להזהר שמקשיבים " לחכמי האינטרנט"
אני מניח שגם אתה אחד "מחכמי האינטרנט", כי די ברור שבין מה שכתבת ובין חכמה ישנו קשר מקרי במקרה הטוב, וקשר הפוך במקרה הרע.
"הכסף שכב בבנק" – קראת את הפוסט בכלל או שישר גללת לתגובות? מי דיבר על לשים את הכסף בבנק? דיברתי על לשים את הכסף בתעודת סל כמדומני, אבל פספסת את הנקודה הזו משום מה (TL;DR? אם כן אז תגיד, זה יראה משהו על היסודיות שלך). הריבית הנמוכה העלתה את מחירי הדירות בפחות מ 100% מאז יוני שנת 2011 (מחירי הדירות עלו ב 100% מאז שנת 2009). במודל הנחתי שתעודת הסל תעשה 10% בשנה. אתה יודע כמה תעודת סל על ה S&P עשתה מאז יוני 2011? כן כן ניחשת – מעל 100%. תוכל לומר שבחרתי במקרה בארה"ב, אז הנה, מדד MCSI WORLD עלה ב 70% מאז. אה, וזה ללא מינוף. אז הדירה היקרה שלך עלתה מאז 2011 בערך ב 40-50%, עם מינוף של פי 4, ובתעודת סל השגת פי 2 התשואה וללא מינוף. הממ.
זה לא רלוונטי לפוסט, אבל ההון שלי, שאפילו לא שקל ממנו מושקע בדירה, עלה פי 3.6 מאז 2011 (ב 260%, ותהיה גאה – הלכתי ובדקתי במיוחד בשבילך בדיוק ביחס לסוף יוני 2011). אם הייתי קונה דירה, הייתי הרבה יותר עני היום וההשקעות שלי היו הרבה יותר מסוכנות, כי את ה 260% הניבו לי מספר השקעות ולא דירה אחת או שתיים.
אתה לא יכול לקחת פוסט שאומר שעדיף לקנות תעודת סל ב 10% בשנה במקום לקנות דירה, לחתוך חצי מהארגומנט ולנסח מחדש את מטרת הפוסט כ- "עדיף לא לקנות דירה ולשים את הכסף בבנק" שבירור לא נאמר ולומר "צדקתי". אבל מילא, לא מלמדים לוגיקה בבית הספר.
כל הפוסט הזה מדבר על ללכת נגד העדר ומסביר למה זה משתלם, אז אתה בא ואומר, אם נסכם את התגובה שלך: "אבל כולם הולכים עם העדר, זה בתרבות, אין להם שליטה על זה, נקודה". אדוני, נראה לי שהגעת לבלוג הלא נכון. תעבור בבקשה לבלוג: "קונפורמיסטים בינוניים ללא שליטה עצמית, ללא תקנה וללא עתיד".
אז איך אתה שכשלת בקריאה של מאמר כלכלי שכתוב בשפת העמך, להדיוטות, מרצה על "החלטות לא כלכליות" ועל תרבות העדר?
הארגומנט הוא מתמטי מוכח, בניפנופי ידיים וקשקושים לא תוכל להוכיח לי אחרת. כשתמצא מתמטיקה חדשה אולי נדבר ברצינות.
מצחיק שאתה מנתח את התחום הזה בראיה כלכלית ( שלא רלבנטית לכלום), רוב העם לא מבין בזה וזה לא מעניין אותו, זה תרבות של עדר, רוצים דירה נקודה. זה חלק מהתרבות פה. ( רוב העם מושקע בדברים סולידים שלא מניבים כלום, רווחים של בין 1% ל2% גג ולכן לא רואה א תהכסף שלו עושה משהו בבנק)
כבר עכשיו הורים ממשכנים את עצמם לעזור לילדים שלהם, ולא ירחק היום שאנשים יקחו משכנתא ל 100 ויותר שנים ( כפי שקורה במספר מדינות באירופה) במצב כזה הנכד ישלם את הדירה של סבו.
וככה זה ילך ויחמיר. אלא אם כן המדינה תחליט שהיא רוצה לשים לזה סוף. ( איזה סיבה יש לה…)
הרי כחלון יכל מחר בבוקר להגיד, כל מי שקונה דירה נוספת להשקעה מקבל מס של 50%, כמו כן הנחה גורפת של 10% לזוגות צערים שעומדים בתנאים. במקום זה בחר בתוכנית הזויה של טיפטוף דירות שלא מכסות מיקרון מהביקוש בישראל.
למה אתה מסתכל מ 2011?
למה לא תיקח את החשבון היפה שעשית ותעשה את זה מ2007 ?
נו נראה כמה אז עשית בבורסה..(סביר להניח שהפסדת הכל, ועכשיו אתה מתקן הפסדים, ועדיין בהפסדים)
עקב העובדה הזו, רוב הציבור השפוי לא שם את כספו על מניות 100%… אלא שם בדברים סולידים שלא מניבים דבר, רוב הציבור לא משחק עם הכסף שלו על ימין ומשאל ומניע אותו ממניה כזו או אחרת אלא שם על דברי סולידיים.
דירה (לפחות הייתה) השקעה סולידית בטוחה, במקרה הגרוע ביותר יש לך איפה לגור. בבורסה ( בהשקעה של 100%) במקרה הגרוע ביותר אתה נשאר חסר כל ברחוב.
והיות ורוב הציבור בוחר כמעט תמיד בהשקעה סולידית, מכאן נובע שתמיד ימשיכו לקנות דירות, והיות והצע קטן, והיות והממשלה לא מתכוונת לפתור כלום, מכאן ברור שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
(תוסיף לזה עליה מתמדת של יהודים עשירים מאירופה עקב העליה של האיסלם הקיצוני שם, תוסיף לכך שאין שטח במדינה הזו לכולם.)
מן הסתם עליה של 100% לא תממש, אבל בהחלט 2% – 4% ויותר בכיף כל שנה.
(מה שמרחיק את רוב האנשים מדירה תוך שנה שנתיים)
מי היה מאמין למשל שדירת 5 חדרים ברחובות שעלתה 1.2 עולה היום מעל 2 מיליון? מי היה מאמין שדירת 5 חדרים בהרצליה תעלה היום 3 מיליון? ( 3 מיליון!!! )
מי היה מאמין שיום יבוא ואני אראה על שלט ליד פארק הירקון שיש פרויקט חדש בבאלי בשדרה, והמחיר הוא במבצע החל מ 5 מיליון(!!) שח לדירת 4 חדרים!
גילוי נאות- אין לי דירה! אני חושב לקנות, וכרגע נמצא בפרשת דרכים. ( הייתי מושקע בבורסה 10 שנים באפיקים סולידים – ועשיתי בערך 5% … ב 10 שנים!), הסיבה שאני לא קונה עכשיו כי פשוט לא בא לי לשלם כל כך הרבה כסף על דירה בישראל ( פשוט אין לי לב). וכבר לא רואה בזה משהו סביר או שפוי, אבל לצערי ההתנהלות הכלכלית הנכונה היא קניית דירה.
דירה לוקחים למשכנתא של 25 שנה, אז כך גם צריך להסתכל על שוק המניות.
אם אתה מסתכל עלי, למרות שאני לא רלוונטי לפוסט, ב 2008 ירדתי ב 35.2%. ב 2009 עליתי 59.4%. כבר בסוף 2009 הייתי מורווח 3% על השנתיים 2008-2009. מאז 2006 ההון שלי גדל במעל פי 10. כדי שאני אפסיד אני צריך לרדת בשנה מסויימת 90%, לא נראה לי שזה יקרה, אני לא משחק באופציות ואני לא ממונף. אבל אני לא הנושא ולא דוגמא.
בפוסט אני מראה מה קורה לאדם שמפזר את השקעתו על תעודות סל בעולם על פני תקופות ארוכות, בערך כמו משכנתא. כמובן שאתה מנסה להוכיח את הנקודה שלך משיא הסייקל לנקודה הנוכחית, כי אחרת לא תצליח להוכיח אותה, נכון? (למשל, למה לא בחרת משנת 2002? 2003?) אבל אני אלך איתך.
ב1 ינואר 2007 מדד תל אביב 25 פתח בשער של 927.3 נקודות. כיום שער המדד 1410. כלומר שאפילו שבחרת נקודת קיצון בעייתית מאוד, עם המשבר הגדול ביותר שהיה ב 100 השנים האחרונות, מאז 2007 המדד עלה ב 52% או בערך ב 5% בשנה. זה לא 10%, אבל בחרת נקודה מאוד בעייתית. במציאות, אתה לא קונה דירה ב 2007 ואתה לא קונה מניה ב 2009. כמו שאתה מניח שלא יהיה לך המזל לקנות דירה ב 2009, אל תניח שיהיה לך המזל להתחיל להשקיע בשיא ב 2007. המציאות היא לא בנקודות הקיצון אלא אפשהו שם באמצע. אבל מה שחשוב הוא שגם אם תבחר נקודת קיצון, לאורך זמן זה יסתדר – במיוחד אם ניקח תקופת זמן של משכנתא. אני חוזה פה שאם נחזור עוד 5 שנים לפוסט הזה, אולי עוד 10, מחירי הדירות ירדו והבורסה תמשיך להעלות והפער יצטמצם ויתהפך. מה לעשות, אף אחד לא לוקח משכנתא ל 5שנים ובכל תקופה של 20 שנה פלוס זה מה שקרה.
לגבי "מי היה מאמין שמחירי הדירות יעלו" בתור מי שמשקיע בשווקים הפיננסיים כבר לא מעט שנים, אני אומר לך דבר אחד – אף עץ לא גדל עד השמיים. אם היית טורח לקרוא עוד כתבות בבלוג, היית רואה שמחירי הדירות יודעים לרדת, גם בישראל. למשל ביפן, ששם מחירי הדירות עלו ועלו ועלו, עד שירדו ב 80%. זה כנראה לא יקרה בישראל שבה האוכלוסיה צומחת, אבל זה לא כרטיס חד כווני. כמו כן היית מבין שמי שקנה דירה לא ממש "הרוויח", כי אם ימכור אותה, גם הדירה שינסה לקנות עלתה באותו שיעור. לדעתי השקעה כיום בנדלן היא השקעה ספקולטיבית ומסוכנת.
טוב אני לא אכתוב את כל הפוסט שוב פעם, אני מציע שתקרא אותו שוב בדקדוק, וגם את ההמשך – ושוב אני אחזור שנית – הפוסט הזה לא נועד "לכל עם ישראל" כי בממוצע, עם ישראל, כמו שאר העמים, הוא עדר, ועדר הוא לרוב מטומטם, מי שחבר בעדר לא פעם נדרס. בבלוג אנו שוברים קצת את המוסכמות ורואים איך אפשר לחיות קצת אחרת. בתור עובד הייטק לשעבר, שזנח את המקצוע שלו לטובת השקעות שבהן אני עוסק כבר מספר דו ספרתי של שנים (כן, אתה לא מפחיד אותי עם 2008) ועובד מהבית בדקתי את הדברים קצת יותר ממה שאתה בדקת בקריאה שטחית.
כמובן שלא ציינת בשום מקום שבקניה של דירה התחתנת עם הנכס ל 25 שנה, לא משנה מה יקרה, יפטרו אותך או לא, תהיה חולה או לא, ערכו יעלה או לא, יפתחו שם בית בושת בקומה 1 או לא, אתה תקוע. לא רק שאתה תקוע, אתה ממונף על התקיעה הזו. במניות אתה לא. פשוט וקל. לא מוצא חן בעינך המצב הכלכלי? אתה לא חייב לחכות שהבועה תתפוצץ. תוציא את הכסף. למשל, למה לא שאלת אותי אם הוצאתי את הכסף ממניות במהלך המשבר? אולי ירדתי חלק מ 2008 ואז נשברתי והוצאתי את כל הכסף? למה אתה מניח שמי שמחזיק במניות יפול עד לתחתית? ליפול לתחתית זה מה שעושה בעל דירה – כי הוא לא יכול למכור, אבל בעל מניות יכול לחסל את ההשקעה מתי שבא לו. אני נגד תזמוני שוק, אבל לפעמים ישנם דברים שקל לראות.
אם היית מושקע בבורסה באפיקים סולידיים ועשית 5% בעשר שנים, תפטר את מנהל ההשקעות שלך. אם אני הייתי עושה למשקיעים שלי 5% בעשר שנים, הייתי מצפה שיפטרו אותי וזה מגיע לי. צריך להיות ממש כשרוני כדי לעשות 5% בעשר שנים. ממש אבל ממש כשרוני. בעשר השנים האחרונות הכל עלה, היית משקיע בחומוס והיית עושה מעל 5% בעשר שנים. אז זו אותה הבעיה הלוגית מקודם – "בחרתי מנהל השקעות גרוע ולכן אני מסיק שהשקעה במניות היא גרועה". אם אבא שלי בן 65, שרק הפסיד כסף בבורסה, מבין ששוק הנדלן רותח וזה כנראה לא יסתיים טוב (זה אף פעם לא, הסייקל יכול להיות ארוך אבל זה תמיד מסתיים אותו הדבר), והוא מוכר דירות במקום לקנות (וחלק גדול מהכסף הוא משקיע בבורסה), כנראה שאדם צעיר יותר (אני מניח שאתה צעיר יותר) יכול גם כן ללמוד ולהבין שיש להמר ויש להשקיע.
אגב אני לא חושב שמחירי הדירות עולים כי ההיצע קטן, אני חושב שמחירי הדירות עולים כי התחרות של הזוגות הצעירים היא עם משקיעים פנסיונרים וכו' בגלל שאין איפה לשים את הכסף. אין בעיה של דירות בישראל.
בעולם הרפואה אתה לא הולך לרופא ואומר לו איך לחתוך לך את התוספתן, אתה לא הולך לרופא השיניים ואומר לו איפה יש לך חור, אתה לא הולך למוסכניק ואומר לו איך לתקן לך את האוטו. אבל הבעיה בעולם ההשקעות הוא שאנשים שנוסעים בסאבווי נותנים עיצות לאלה שנוסעים ברולס רוייס. לקח לי שנים להבין את משמעות המשפט, אבל עם הזמן למדתי להבין שהוא כל כך נכון שזה כואב.
שוב, אם כך אתה חושב – קנה דירה, תפדל. תשתעבד ותהנה. תמכור 25 שנה מחייך לבנק, העדר אומר שזה לא נורא. כיף להיות חלק מהעדר, יש על מה לדבר בעל האש בשבת. אבל אני לא משועבד לאף אחד – לא לעבודה, לא לבנק ולא למעביד. לא בטבע שלי להיות משועבד. אתה רוצה את הגלולה הכחולה – קח וסע לשלום. הבלוג הזה לא נועד לנוטלי גלולות כחולות.
אבל אם תרצה את הגלולה האדומה, אני מציע שתקרא עוד קצת בנושא ותחכים. קרא בבלוג הזה, קרא ספרים בנושא, קרא בלוגים אחרים כמו http://www.hasolidit.com ותבין שאיך שלא תסתכל על זה השקעה בדירה היא השקעה בינונית במקרה הטוב וגרועה במקרה הרע. נכס שמניב 3% בשנה שמתמנפים עליו פי 4 לא יכול להיות השקעה טובה. כי אחרת אם תתמנף עליו פי 1000 הוא יהיה השקעה נהדרת, לא? (שאל לבייב / תשובה / חבס / ועוד)
אגב אחד הסימנים שאין מחסור בדירות הוא שמחירי השכירות לא עלו בקצב מהיר כמו מחירי הדירות. הרי מי שאין לו דירה ולא יכול לקנות דירה גר בשכירות נכון? אם לא היו דירות היתה מלחמה על דירות בשכירות – ואין. לכן אין בעיה של היצע במדינה.
אפשר לראות את ההרצאות הנהדרות של ד"ר מיכאל שראל (לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר) ולקרוא דיונים בבלוג הזה של העיוותים במערכת המס שדוחפים אנשים להשקיע בנדלן- כמו למשל העובדה שיש מס רווח הון על מניות ואין על דירות ועוד עיוותי מס.
*** לפתוח את העיניים ***
עומר אני אתן לך דוגמה. לפני כמה שנים שוק הנדל"ן במוסקבה היה שוק רותח. המחירים עלו שם בעשרות אחוזים בשנה והגיעו למחירים מנותקים מכל מציאות כלכלית (מזכיר לך משהו) . לדוגמה לאישתי יש שם דירת שני חדרים 50 מטר (כן רוב הדירות במוסקבה קטנות) בפרפר והציעו לה מעל 500 אלף דולר על הדירה. היא לא רצתה למכור למרות שאמרתי שאלו מחירי בועה. כאשר דיברתי אם אנשי הנדל"ן אמרו לי שאין מצב שמחירי הדירות ירדו. אין שטח במוסקבה, כל רוסיה רוצה דירה במוסקבה, אנשי עסקים זרים רוצים דירה במוסקבה (לא רק יהודים)
והנה עברו 6 שנים והדירה הזאת שווה במקרה הטוב 200אלף. מי שלקח הלוואות בכלל זורק את הדירות בגלל הריבית הרצחנית על החוב.
נכון ישראל זה לא רוסיה אבל תזכור שלפני כמה שנים מוסקבה נחשבה לאחת מבירות העסקים של אירופה.
המצב היום בישראל די אבסורדי. כאשר אמרתי לבן דוד שלי שעזב את ישראל לפני מעל לעשור כמה עולה דירה ממוצעת בכבר סבא הוא לא האמין לי. הרי באותו מחיר הוא גר באחוזה מפוארת ביותר באיזור די יוקרתי בפרבר של שיקגו. גם הטענה שלך שיהודים עשירים הם אלו שהאלו את מחירי הנדל"ן זה פשוט לא נכון. יהודים עשירים מאירופה קונים לרוב דירות בארה"ב וקנדה. לפי דעתי מי שהעלה את המחירים אלו צעירים לחוצי בית ששדדו את חסכונות ההורים ומשקיעים בשקל שראו את מחירי הדירות עולים מספר רב של שנים ללא הפסקה ושכחו שלפעמים הגלגל מתהפך.
על אף הדברים הללו יש מספר מצבים שבהם כן כדאי לקנות דירה כנראה. חבר טוב שלי קנה דירה לא מזמן בגלל לחץ בלתי פוסק מהמשפחה ובעיקר מאשתו. משיחות איתו הוא הרגיש שהמצב פוגע בחיי המשפחה שלו ולכן במקרה כזה הרצון לחיים שלווים ובראיות נפשית של התא המשפחתי גובר כנראה על ההיגיון הכלכלי.
היי,
תודה על התשובה המושקעת והמפורטת, בהחלט אשב ואקרא ואלמד יותר את הפרטים. דע כי אני מאוד מעריך שלקחת את הזמן לענות כזו תשובה מפורטת, זה לא דבר של מה בכך להשקיע את הזמן הזה בתשובת ארוכות ומפורטות כאלו.
על לא דבר, אם בזכותי אתה תהיה יותר עשיר בגיל 50-60 אני אשמח מאוד ואדע שיש לי כמה נקודות בגן העדן הקפיטליסטי.
אני לא יודע איפה אתה גר וכמה אתה משתכר, אבל לדעתי אם להשכיר דירות בנס ציונה יעלו כמו דירות בתל אביב, יקרו כמה דברים. למשל, תרחישים סבירים:
1. אנשים יעברו לפריפריה ותהיה התפתחות של התחבורה הציבורית, בדיוק כמו שאחי בקנדה לא יכול לגור באמצע טורונטו והוא גר במרחק שעה נסיעה ברכבת ובדיוק כמו שהרבה אנשים שעובדים במנהטן גרים בברוקלין ואולי אפילו בג'רזי סיטי או לא עלינו בניו-ארק. בפריפריה השכירות תהיה עדיין affordable. אם לא תהיה התפתחות של התחבורה הציבורית, עם ישראל יבלה במקום שעתיים ביום בפקקים בממוצע ארבע שעות בפקקים בממוצע, העומס על התשתיות יהיה בלתי נסבל והפריון לשעת עבודה יצנח מה שיגרור מיתון וירידה במחירי הנדל"ן.
2. השכירות תהיה כה גבוהה שאנשים ישארו בבית של ההורים וחלק פשוט יהיה הומלסים. תהיה התקוממות חברתית ברחובות וטבעי שמחירי הנדלן ירדו בשל כך יחד עם מחירי השכירות. אף אחד לא אוהב לגור באיזור שכנופיות עוברות בו ושורפות רכבים.
3. השכירות תהיה כל כך גבוהה שאנשים יקטינו צריכה בכדי לשלם עלות של שכירות. במצב כזה המשק יכנס למיתון שאיתו מחירי הנדלן ירדו.
4. המדינה תתערב, ובדיוק כמו פרוייקטי HDB בסינגפור ופרוייקטים בהונג קונג, שאת הניצנים אפשר לראות במחיר למשתכן, יהיו מחירים מיוחדים לאנשים חסרי דירה שיגורו בדירות שתיזום הממשלה או שייזמו בחסות הממשלה. בסינגפור, שם יניב, השותף שלנו גר, הנדלן יקר פי כמה מבתל אביב, ועדיין יכולים גם עניים לגור שם, איך זה? תכנון נכון.
5. צעירים יוציאו מחסכונות ההורים שלהם כל כך הרבה כסף כדי לקנות דירות (מה שקורה היום) וכאשר ההורים יזדקנו אותם ילדים יצטרכו לטפל מכיסם בהורים שכילו חסכונותיהם על הדירות של הילדים. הטיפול בהורים יוריד את ההכנסה הפנויה ושוב אנו יורדים למיתון.
6. מלחמה תגרום לבריחת הון מישראל, ריסוק השקל והשתוללות אינפלציונית (סטייל רוסיה). רבים מאלה שקנו דירה במשכנתא עם ריבית משתנה יפשטו רגל, הבנקים יתקעו עם דירות, הממשלה תחלץ… הבנקים ימכרו דירות בכל מחיר (כמו שהיה בארה"ב) ומחירי הדירות ירדו ב 50%, איתם מחירי השכירות.
יכולים לקרות שניים מתוך אלה שלמעלה, אחד, שלושה או בכלל תרחישים אחרים שלא חשבתי עליהם. יש מערכת של איזונים ובלמים בכלכלה, שום דבר לא יגדל עד השמיים, זה בטוח. כלכלה זה דבר דינאמי וחי ונדלן לא פורח במיתון. אז אם מחירי הנדלן יגרמו למיתון, הם ירסנו את עצמם.
אגב מאוד קל להבין איך השקעה מופרעת בנדלן מובילה משק למיתון. התשואה בנדלן היא נמוכה והוא לא מייצר שום דבר פרט לפחת ותיקונים. השקעות בנדלן הן לא מניבות (להבדיל למשל מהשקעות בתשתיות אבל נעזוב את זה).
אסף, אכן מחירי השכירות בחלק מהאזורים לא עלו באופן דרמטי. באזורים אחרים כן. יש אזורים ,ברחובות למשל, שהייתה קניה מסיבית של דירות מצד משקיעים, שעכשיו מחפשים למי להשכיר, ולכן השכירות זולה. מצד שני קח את נס ציונה, דירת 4 חדרים באזור טוב עולה להשכיר קרוב ל 6500 אלף! זה סכום בלתי תפיס. הפחד של אנשים במצב שלי זה לא ממחירי הדירות שיעלו ב 400% זה לא מעניין אותי, אלא ממחירי השכירות, אם שכירת דירה של 3 חדרים באזור השפלה למשל תעלה לי בסופו של דבר כמו בתל אביב היום ( עוד עשור למשל), אכלתי אותה בענק. יש משהו שיכול להבטיח לי שזה לא יקרה?
אגב אסף הערה קלה למה שכתבת, אכן היה משבר כבד ב2008, אבל היה אחד כבד עוד יותר ב2002, כלומר 6 שנים לפני, כך שמשהו שהשקיע מ 2001 בבורסה עד עכשיו סביר להניח שעוד מלקק את פצעיו, ואולי מורווח מעט מאוד.
כלומר כמעט כל 6 שנים (בערך) יש משבר כבד מאוד שמסלק את כל הרווחים, גם השנה היה אחד כזה, שבעצם סילק את כל הרווחים של תחילת השנה, איך משקיע יכול לנוע בצורה כזו שכל כמה שנים כל הרווחים נעלמים כמעט לגמרי?
אתה מדבר על הבועה של הטכנולוגיה? הבועה הגיעה לשיאה בשנת 2000 ולא בשנת 2002. בשנת 2002 היתה התחתית. בשנת 2000 מדד תל אביב 25 היה סביב 480 נקודות. כיום הוא ב 1410. כלומר כמעט פי 3. ואל תשכח שמי שמשקיע במדד קונה בכל חודש – כמו שתיארתי בפוסט, ככה שהוא קונה גם בשיא וגם בשפל, מה שנקרא dollar cost averaging. אבל נניח ששמת את כל הונך בבורסה בדיוק ב 1 בינואר 2000 (שוב נקודת קיצון ושוב צעד לא חכם להכנס בבת אחת). אז כיום אתה עם פי 3 כסף (בערך 7% בשנה), אבל תזכור שעשית טעות, נכנסת בשיא וגם לא השתמשת במינוף. אם היית קונה בכל חודש בסכום קבוע מהמשכורת, כמו במשכנתא, היית כנראה בתשואה גבוהה יותר בהרבה.
אם תמדוד מ 2002, מהתחתית, אז כבר מדובר על כמעט פי 4 על הכסף או 9% בשנה.
לא יודע איפה קיבלת את הרושם שהכל נמחק כל כמה שנים. אני מכיר משקיעים שמשקיעים משנות ה 90 (לצערי אני לא) ולא מחקו הכל כל שש שנים, להפך, כל 5 שנים בערך הם הכפילו את הכסף. תוכל גם לאזן את תיק ההשקעות שלך ולגוון – למשל להשקיע גם באג"ח, סחורות וזהב (תראה מה הסולידית עושה, אני לא מסכים עם הרבה מהדיעות שלה הקשורות להשקעות אבל זו גם שיטה). כמובן שתוכל גם למצוא מנהל השקעות טוב שעושה את העבודה בשבילך ומתמחה בשוק המניות.
אולי הרושם שאתה מקבל הוא בגלל שאתה מסתכל על הגרף של ה S&P 500 – שבאמת יש לו שתי תקרות ב 2000 וב 2007. לדעתי אם הייתי משקיע בשנת 2000 עם מה שאני יודע היום אין סיכוי שהייתי יורד כמו המדד, בטוח הייתי מנצח אותו. המדד ירד הרבה כי חברות כמו AOL ואחרות פשוט נמחקו. החברות התעשייתיות ואחרות במדד דווקא היו די בסדר, למשל ברקשייר הת'אווי של וורן באפט:
לא צריך היה להיות גאון גדול כדי להשקיע בבאפט בשנת 2000. די היה לקרוא את המכתבים השנתיים שלו.
משקיע לא מתוחכם במיחד שהיה מפזר – קונה את המדד האמריקאי, הישראלי, ועוד כמה מדדים מובילים היה מבצע יפה מאוד. אם היה משכיל למכור את S&P500 בגלל החשיפה לטכנולוגיה שהכותרות של בועה היו בכל עיתון היה אפילו מבצע טוב יותר.
גם בתקופות כל כך קשות כמו היום, המדדים מבצעים יפה מאוד ובאיזור 7-10% בשנה בממוצע, גם אם הממוצע נפרש על פני 15 שנה. אם תבדוק כל שנה ושנה או כל שלוש שנים כנראה שלא תגיע לממוצע, אבל ככל שתמתח את טווח הזמן תגיע לתוצאה קרובה לממוצע.
אני לא מכוון לממוצע – אני מכוון להכות את הממוצע. לדעתי משקיע לא מתוחכם מידי יכול לנצח את המדד, מספיק שיש לו ראיה עסקית בריאה והגיון בריא (למשל, ואליואציה ל AOL של 200 מיליארד דולר לחברה שמעולם לא הרוויחה שקל וההכנסות שלה הן במיליונים בלבד – לא צריך להיות גאון כדי להבין שזו בועה).
לא רואים אבל ברקשיר עלתה פי 4 מאז שנת 2000, השקעה סופר סולידית, הרבה יותר סולידית מכל אגח, כולל אגח ממשלת ישראל.
גילוי נאות: מחזיק אחזקה קטנה בחשבוני הפרטי, אין המלצה. יש לקרוא הפטור מאחריות.
"כלומר כמעט כל 6 שנים (בערך) יש משבר כבד מאוד שמסלק את כל הרווחים, גם השנה היה אחד כזה, שבעצם סילק את כל הרווחים של תחילת השנה, איך משקיע יכול לנוע בצורה כזו שכל כמה שנים כל הרווחים נעלמים כמעט לגמרי?"
מאד פשוט – הוא נשאר מושקע לטווח ארוך. הירידות האלה הן חלק מהסיכון המתלווה להשקעה בשוק ההון – אילו לא היה סיכון, לא הייתה תשואה. תאורטית תמיד יש סיכון שמניות יניבו פחות מאיפקים סולידיים או מדירות, אך ככל שאתה מביט בתקופת זמן יותר גדולה הסיכוי הזה קטן. לפחות היסטורית (ולפי האמונה שהשיטה הקפיטליסטית תמשיך לקדם את הכלכלה האנושית), השוק עולה – ועושה זאת באופן חד יותר משוק הנדל"ן.
אגב זה לא שבדירה אין סיכונים… כולנו חכמים להתסכל 10 שנים אחורה אבל לך תדע מה יהיה עוד 10. וגם אם שוק הנדל"ן בכללותו יעלה, אף אחד לא הבטיח לך מה יקרה לדירה הספציפית בשכונה הספציפית באיזור הספציפי שרכשת (אולי יפתחו מולה קניון? סתם דוגמה אחת מני רבות). אנשים רבים לא אוהבים, ובצדק, את הרעיון שכל ביציהם (ולעתים רבות יותר מכל ביציהם, כי הם ממונפים) מונחות באותו סל.
זה הרוב תלוי בריבית שהבנק נותן לך על המשכנתא מול מה השכירות.
אם תהיה הצעה של 1% קבועה אני מחר אקנה דירה (המחירים של היום- כמובן שזה יקפיץ את המחירים)
ואם ישכירו דירות טובות ב 500 שקל אז אף אחד לא יקנה.
בין שתי נקודות הקיצון האלו עובר קו של שיווי משקל
קו שווי המשקל הוא שדירה, בין אם למגורים או להשקעה, חייבים להסתכל עליה כמו כל השקעה.
במידה ואתה מתמנף עליה פי 4, תסתכל האם על השקעות אחרות גם היית מתמנף פי 4. זה הכל.
כשמציעים לי להתמנף על נכס שמניב 3% ברוטו בשנה זה נראה לי החלטת השקעה לא חכמה, גם אם עלות המימון 1%. מימון כזה או אחר לא הופך עסקה גרועה לטובה וההפך, זה לדעתי הא-ב בהשקעות. מימון זה הרוטב, זה המלח – אם תשים מלח ורוטב על דג רקוב זה לא יהפוך אותו לדג טרי, זה רק יכול במקצת לשנות את הטעם ולא את המהות.
אשמח לקבל אסבר על המושג מינוף, ומה כוונתך שאתה אומר מתמנף עליה פי 4?
מינוף:
אתה משקיע 300 אלף שקל וקונה דירה ששווה 1.2 מיליון, כלומר משכנתא של 900 אלף. זה מינוף של פי 4. מספיק שמחירי הדירות ירדו ב 25% וכל הכסף שלך הלך לאיבוד. מינוף הוא כל צורה שבה אתה משתמש בהלוואה כדי לקנות נכס. מינוף מגביר את התשואות ומגביר את ההפסדים.
למשל אם קניתי מניה אני צריך שהיא תרד 100% כדי להפסיד הכל. אם קניתי מניה במינוף של פי 4, כלומר על כל שקל שלי הבנק שם שלושה שקלים, מספיק 25% ירידה כדי למחוק את כל ההשקעה. בדיוק כמו בדירות – אם לצורך העניין אדם קנה דירה עם 25% הון עצמי (ממונף פי 4) ונקלע לצרה וצריך למכור, ובדיוק יש משבר ומחירי הדירות יורדים, הוא עשוי להישאר חסר כל – בלי דירה ובלי כל הכסף שהביא בכדי לקנות את הדירה. אם המחירים יורדים יותר מ 25%, הוא עשוי להשאר חייב כסף לבנק, ואז לא רק שאין לו דירה, אין לו גם הון עצמי, ויש לו גם חוב. מי אמר שנדלן זה ללא סיכון?
למשל – משבר כלכלי. אדם לא יכול לשלם את תשלומי המשכנתא. הבנק מפנה אותו מהדירה, מוכר אותה, ומשתמש בכסף שנובע מהמכירה כדי לכסות את המשכנתא. אבל אם הכסף לא מספיק, אוי הברוך.
@עומר – לגבי הפחד שלך מעליית מחיר השכירות, אני חושב שמחירי השכירות עלו משמעותית פחות ממחירי הדירות עצמן.
סטטיסטיקות תוכל למצוא, אני רק אוסיף את העדות האנקדוטלית שלי – שינוי בגובה השכירות משנה לשנה (אני בשנת השכירות החמישית בדירה הנוכחית) בדירה שמתאימה ליחיד באיזור השרון:
* שנה שניה: 0% (ביחס לשנה הקודמת)
* שנה שלישית: 1.5%
* שנה רביעית: 3.5%
* שנה חמישית: 0%
זה דומה לשינויי העלויות שהיו גם לי כשגרתי בדירות שכורות אחרות בשנים קודמות לזה בעשור האחרון.
אם קונים את הדירה במזומן, באיזור סביר ולאחר כל הבדיקות הנדרשות באופן קפדני – הסיכון לדעתי נמוך.
נניח שאותה משפחה מכניסה 11,000 ומוציאה 15,000 (כולל שכ"ד 4,000), במקרה הנ"ל יש לה נכס יקר ערך ביד וטור ההוצאות לא עולה על טור ההכנסות.
נניח שאותה משפחה בוחרת לשים את ה – 1.5M על ת.ס של ת"א 100, ו'למשוך' דיבידנד חודשי של 4,000 מתיק ההשקעות בשביל לסגור את החודש ולהתגורר באותה הדירה. מה קורה במצב כזה? מצד אחד, היסטורית, סביר שלאורך עשורים רבים תיק ההשקעות יצמח לערכים גבוהים בהרבה מערך הדירה האלטרנטיבית. מצד שני, אם יווצר מצב שהבורסה מתרסקת לה ולא מתאוששת נניח עשור, אותה משפחה יכולה גם להשאר בלי נכס ובלי הון עצמי. מה הסיכוי שתרחיש בלהות שכזה יתממש? נמוך כנראה, אבל אף אחד לא יודע לכמת לכדי מספר והמון משפחות יעדיפו את היציבות שבידיעה שלפחות דירה יש להם ביד.
ואם מישהו תוהה איך משפחה שמכניסה 11 ומוציאה 15 הגיעה להון עצמי של 1.5M – אז נגיד שהם פשוט קיבלו ירושה שמנה, למשל, בדיוק ברגע שבו הם היו ללא נכסים וללא חובות.
את הסיפור הארוך הזה אפשר גם לתמצת: נכס כנראה יניב את ה – 3%, תיק 100% מניות שמושכים ממנו סכום קבוע ולא מבוטל, יכול להתרסק ולא לספק את כרית הביטחון הנדרשת גם אם בסופו של דבר השוק כן יתאושש לאחר שנים רבות.
כמו שאמרתי בעבר, קניה במזומן זה הדבר הכי גרוע שאפשר לעשות, זה לנעול את הכסף במשהו שמניב 3% בשנה. הסיכון הפיננסי אמנם נמוך, אבל ההחזר על ההשקעה עלוב שלא לומר פתטי. בקניית דירה יש משחק בין שני סיכונים: הסיכון הפיננסי והסיכון לתשואה האלטרנטיבית. שניהם חמורים מאוד, פשוט כי לקנות דירה, במיוחד במחירים כיום זו השקעה גרועה.
מי אמר שצריך למשוך מתיק ההשקעות? מושכים מתיק ההשקעות בפנסיה. אני לא משכתי מתיק ההשקעות שלי 10 שנים. בדוגמא שלך אם אותה משפחה היתה לוקחת משכנתא היא היתה פושטת את הרגל מייד. לא ברורה לי הדוגמא.
כן רותם הדוגמא שלך באמת לא ברורה, הרי הם לקחו את כל הונם ושמו על דירה, כרגע הם חסרי כל (למעט הדירה)
מחר בבוקר הם מאבדים את עבודתם, הם ברחוב כי כאמור אין להם יותר כסף.
אסף שאני חושב על זה בקריאה שניה, מה שרותם מתכוון זה שהוא קונה דירה ללא משכנתא בכלל, וגר בנכס שעלותו היא 4000 שח שכירות כל חודש ( שכאמור אין להם יכולת לגור שם כי ההכנסות שלהם הם 11, וההוצאות 15 עם השכר דירה), הדרך היחידיה שלהם לגור שם היא בעזרת משיכת כסף מתיק ההשקעות שלהם על מנת לכסות את העלות הזו. במידה והבורסה תתרסק הם לא יוכלו לגור בדירה כזו יותר, ולכן הפסידו הכל. בעוד שבמקרה והבורסה מתרסקת, אם יש לו דירה זה לא ממש מעניין אותו כי הוא עדיין יכול לגור שם. מה דעתך על מה שהוא אמר מעניין אותי גם 🙂
אה, אתה שואל האם הם יוכלו לחיות מעל הפופיק גם אם יקנו תעודת סל? בשני המקרים זה אידיוטי כי הם לא חוסכים כלום וכשיגיעו לפנסיה יגוועו ברעב. דווקא אם יקנו תעודת סל אולי יצליחו לא לגווע ברעב:
אני לא מבין מה הבעיה. קניתי תעודת סל במיליון וחצי שקל. נניח על ה S&P. אני מתכוון למשוך 4000 שקל בחודש לממן את שכר הדירה (כי אני חי מעל הפופיק). עכשיו הבורסה מתרסקת ב 50%. עזוב 50%, ב 70% (שלא קרה אף פעם פרט ל 1929). יש לי 450,000 שקל עדיין. מה הבעיה למכור 4000 שקל בחודש ולממן את שכר הדירה? ותגיד, אם הבורסה מתרסקת ב 50%, 70% או כל מספר שתרצה, ונתקעת שם 10 שנים, אתה חושב שמחירי הנדלן /שכירות ימשיכו לעלות? אני לא מכיר חיה כזו, כשמתרסקים נכסים פיננסיים, נכסים פיננסיים מתרסקים. מניות הן ראי הכלכלה, כנראה שאם התרסקה הבורסה הכלכלה לא משהו, איך יכולה להתפתח בועת נדלן כשהכלכלה בקאנטים? הנה למשל ביפן הבורסה ירדה איזה 50% ונתקעה 20 שנה שם, אבל מחירי הנדלן ירדו 80%. בארה"ב הבורסה ירדה 50% ומחירי הנדלן ירדו 30% בממוצע, כאשר בערים מסויימות היו ירידות של 100%. אבל גם אם זה לא יקרה, עדיין יש לי 450,000 שקל, שהם מספיקים למימון שכר הדירה לפחות לעשור שלם, שבו כמובן הדיבידנדים יכולים לעלות, המניות תתאוששנה וכו'.
אגב, במקרה של תעודת הסל של S&P, תשואת הדיבידנד עליה היא 2.5-3% בשנה, וגם במשבר של 2008 הדיבידנדים (נומינלית) כמעט ולא ירדו (תשואת הדיב על התעודה עלתה). ככה שבפועל בכלל לא צריך למכור אלא מקבלים תזרים של דיבים שמממן את שכר הדירה. אה, והדיבים עולים – זה כמו אג"ח שבכל שנה משלם קופון גבוה יותר. נחמד לא?
כמעט תמיד עדיף לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף. אם מחירי הדירות בישראל מחר ירדו ב 40-50%, זה יהיה סיפור קצת שונה (וגם אז כנראה עדיף להשקיע את הכסף). אבל כיום אני לא מבין איך אפשר לראות את זה אחרת.
לקנות דירה במזומן, בכל הכסף שלך, זו התאבדות פיננסית. פשוט ככה.
אגב השאלה הזו דומה לשאלה: נניח שאני מתאבד פיננסית, ואני חי מעל הפופיק. באיזו אופציה אני אמות מהר יותר, אם אני אשקיע בבורסה או אם אני אקנה דירה? אני חושב שאין תשובה טובה לשאלה כי השאלה לא נכונה.
בהמשך ל תגובה 91- אם הייתה לך הצעה למינוף ב 0% ריבית, כלומר הסיכון היחידי שהייתה לקוח על עצמך הוא ירידה של מחירי הדיור, לא היית רוצה לקחת אותה?
אסף ג- אם היתה לך הצעה למינוף ב- 0% ריבית, היית מהמר על שער השקל דולר? מחירי הכותנה? מחירי הזהב?
מה זה משנה אם אני משלם ריבית 0%, 1% או 3% לפרופיל הסיכון? אם אקנה דירה ב 0% מימון, המחירים ירדו ואפסיד את כל כספי, אוכל לומר: "הפסדתי את כל כספי אבל בואנה לקחתי הלוואה של פעם בחיים! ממש דפקתי את הבנק!"
בקרן שלנו אני יכול לקחת הלוואה ב 0.6% שנתי. כן כן שמעת נכון. נניח שגודל הקרן 30 מיליון דולר. הברוקר מוכן לתת לי הלוואה עד 200 מיליון דולר בריבית 0.6% ומעל 200 מיליון ב 0.1% (!!). מקסימום כמעט 300 מיליון דולר. אז לפי ההגיון שלך צריך להתמנף לא? כמה שיותר, כי הריבית נמוכה…
בריביות הנמוכות, 0-5%, זה ממש לא משנה מהי הריבית (זה קצת שונה בהלוואות של נניח 10-20% בשנה). הסיכון פרופורציונלי לגובה המינוף בלבד ולא לריבית. הריבית זה סתם מספר למשוך את העיין.
לקנות דירה היום, בריבית של 3% או 5% או 0%, זה הימור פרוע על מחירי הדירות, פשוט וקל. זו לא השקעה ובטח לא השקעה נבונה.
אגב הפחד הגדול של כל מי שנמצא בפרשת דרכים כרגע בנושא הזה, הוא מה יקרה אם מחירי הדירות יקפצו בשנתיים הבאות שוב פעם ב 100%? במקרה כזה אף השקעה בבורסה לא תדביק את זה, ואנשים שעד כה יכלו לקנות דירה רק יוכלו לחלום ( זה הסיבה שכולם רצים לקנות). העניין הוא שכנראה המחירים הגיעו למצב יחסית גבוה ומפה (כנראה) תהיה עליה מתונה, של קרוב ל 2% בשנה. במצב כזה, כסף שמנוהל נכון בהשקעות יכול (אולי) להדביק את הקצב או לפחות לשמור על פער זהה. ( עדיין לא אטרקציה)
אמרת את מילת המפתח: "פחד". זה מה שנקרא "Panic buying". כן, יש כזה דבר. לפעמים כשהבורסה יורדת, אנשים מוכרים רק כי המחיר יורד. בנאדם קם בבוקר, רואה מינוס 10% בחשבון שלו והופ מוכר. אותו דבר בקניה. מה שעולה כל הזמן מלחץ אנשים והם קונים. שוב תופעת העדר. לכן צריך לפתח חשיבה עצמאית.
זה קורה הרבה בשוק המניות, אבל גם בשוק הנדל"ן. אנשים רצים לקנות בדיוק כשהמחירים עולים… חחח. ניחוש – מה יקרה כשהמחירים ירדו?
האם זה שהמחיר עולה זה הופך את העסקה לטובה יותר או לא? האם בגלל שהמחירים עולים צריך לרוץ לקנות? ומה יקרה אם לא תקנה דירה, אף פעם? אותי אף אחד לא יכריח לעשות עסקה גרועה.
אגב אבא שלי חפר לי שנים על זה שאני לא מוכן לקנות דירה. אמרתי לאשתי לפני שהתחתנו שלא תהיה לנו דירה לפני גיל 50 המאוחר (כשאוכל לקנות דירה מבלי שזה ישפיע באופן משמעותי על ההון שלי). היום מבינים מדוע. ההון שלי לא רחוק מזה של אבא שלי, ויש לו שלושה מקצועות והוא עבד כמו חמור מעל 40 שנה. והוא לא מרוויח מעט. אני קצת יותר מחצי מהגיל שלו.
השגיאה של אנשים היא שהם לא מבינים את הכוח של ריבית דריבית. מיליון שקל בגיל 30 יכול להיות בשקט 40 מיליון שקל בגיל 65, מבלי לחסוך אפילו שקל אחד נוסף. צריך "רק" 11% בשנה. אם תקנה דירה במזומן, במיליון שקל, האם בגיל 65 תוכל לקנות 40 דירות עם הדירה הזו? לא נראה לי. אנשים ממעיטים במה שהם יכולים לעשות בטווח הארוך ומגזימים במה שהם יכולים לעשות בטווח הקצר (למשל, להשיג מימון ב 0% ריבית.. זה נחמד לספר לחברים, אבל ההבדל בין 0% ל 1% ל 2% לא שווה את האוויר שמוציאים מהפה).
אסף, התגובות שלך פה הן קריאה נהדרת בפני עצמה. 'שכויח!
אסף, להשיג 10% בבורסה כל שנה במצב של שוק ההון הנוכחי לא קיים, ואף בית השקעות שמכבד את עצמו לא יבטיח לך אפילו 5% .
כלומר יש לך פה מאזן אימה נאמר ככה, מצד אחד אתה מקסימום יכול להשיג בשוק ההון ללא סיכונים מטורפים 5% ומצד שני מחירי הדירות עולים, אם הקצב יהיה גבוה כפי שהיה עד כה, מי שממתין עכשיו אכל אותה שוב. זה הבעיה. ואתה שוכח עוד פרט קטן מי שקנה דירה למגורים וסילק את המשכנתא אחרי 8 שנים נניח, מבחינתו ששוק הדירות יקרוס לאפס, מה אכפת לו? יש לו כבר דירה לגור בה ואין לו כוונה לעבור בכל מקרה. והוא עכשיו ממשיך לצבור הון למשחקים. בעוד שזה שישב על הגדר ולא עשה כל שנה 10% ( אלא נניח רק 5% שזה מכובד מאוד) אכל אותה בענק, כספו לא יאפשר לו לקנות דירה אף פעם.
אני מרגיש קצת שאני חוזר על עצמי. לא צריך 10% בכל שנה. צריך 10% בממוצע. יכול להיות ש 10 שנים, אפילו 15 שנה שוק המניות יהיה על אפס, ואז ב10 שנים יעלה פי 10. יכול להיות ששוק המניות ירד 50% במשך שלוש שנים, ואחר יתקע ואז יעלה. *ממוצע*.
אני דיברתי על משכנתא של 25 שנה. עכשיו אתה פתאום משנה את הטווח ל 8 שנים. בשמונה שנים הממוצע של 10% בשנה בשוק המניות קיים אבל פחות חזק, אתה צודק, אבל מצד שני אתה גם ממונף פחות ולכן ההחזר נמוך יותר. למשל כדי לקחת משכנתא שאתה מחזיר תוך 8 שנים כנראה לקחת משכנתא על 30% ממחיר הדירה, ולכן ההחזר על ההון שתקעת בקירות יהיה 4-5%, אם דירה מניבה 3% בשנה בממוצע. זה כמעט כמו לקנות דירה במזומן, שכבר הסכמנו שזה אידיוטי. אז מה יש לנו? לקנות דירה במזומן זה אידיוטי כי זה תוקע את הכסף בנכס מנופח שמניב אולי 3% בשנה. לקנות דירה במינוף מופרע זה מסוכן כי זה חושף אותך לירידת מחירי הדירות. כלומר שאתה בין הפטיש לסדן, מה שלא תבחר תידפק.
זה לא אלכימיה פה. אתה כל הזמן נדבק לצורת המימון. אני אגיד את זה עוד פעם: לא משנה איזה מימון יש לך, ב 0% ריבית, 100% ריבית, מינוס 3% ריבית, לטווח של 10 שנים, 5 שנים או 100 שנים, צמוד או לא צמוד או מה שלא תרצה – מימון לא הופך עסקה גרועה לטובה. אתה לא יכול לקחת גוש עופרת ובעזרת קסמי מימון להפוך אותו לזהב. השורה התחתונה היא שדירה זה נכס שנותן 3% בשנה, שוק המניות 10% בשנה (בממוצע). סה טו. תנסה באיזו אלכימיה שאתה רוצה לנסות ליצור נכס שמניב 10% מנכס שמניב 3% – זה לא ילך, אתה או מגביר את הסיכון או מפספס תשואה אלטרנטיבית.
בהמשך ל 103- זהב ונפט לא הייתי קונה, אבל אג"ח (או לתקופה של 25 שנה תעודת סל על SNP500) כן הייתי.
אני חושב שדירה יותר דומה לאג"ח (בגלל הקופון החודשי), ברור שלא לגמרי מכוון שהקרן לא בטוחה. השאלה היא האם בריבית מאד נמוכה שווה לך לקחת את הסיכון של שינוי בקרן בשביל לא לשלם את הקופון (הנחה סמויה שאתה לא יכול לקבל 0 אחוז ריבית על שום הלוואה אחרת מלבד משכנתא) .
ואני אחזק את דבריו של עמרי- כיף מאד לקרוא דיון מעמיק ומתורבת. כל כך נדיר היום
אסף,
מה אתה חושב על דירות להשקעה בארהב? ניתן להגיע לתשואה של 10 אחוז משכירות באזורים עם אוכלוסייה טובה וההשקעה נראית הרבה יותר מעניינת ופחות מסוכנת מבארץ, אמנם יש איזורים כמו דטרויט ששווים אפס היום אבל בערים טובות סביר להניח שזה לא יקרה למרות שאני לא חזאי.
במידה ואנשים מתמנפים על ההשקעה הזאת הם יכולים להגיע לתשואות מאוד גבוהות על ההון.. 20-30 אחוז ובסיכון סביר.
למצוא אנשים שבאמת יודעים מה הם עושים שם זה כבר סיפור אחר.
התעניינתי בעבר בהשקעה בנדלן בארה"ב – שם זה באמת סיפור קצת שונה. אבל צריך להכיר וצריך לפזר טוב טוב. צריך לקחת בחשבון בעיות מיסוי, בעיות של דיירים, בעיות של תיקונים, בעיות לא צפויות – זה גם עולה כסף. צריך להכיר את האיזורים. צריך להבין לאן האיזור הולך – וזה לא קל כמו בארץ. אבל כן, אפשר להגיע לתשואה דו ספרתית נאה על ההון שם. אני ירדתי מזה כי ראיתי שאת התשואה שאני יכול להשיג שם בהשקעה בנדלן אני יכול להשיג בשוק המניות מבלי ללמוד תחום חדש וסיכונים חדשים.
אם כבר להשקיע בנדל"ן בארה"ב, נשמע לי יותר חכם להשקיע בקרן נדל"ן (REIT) שמפזרת את הסיכונים, במקום להשקיע בדירה ספציפית עם הסיכונים האידיוסינכרטיים המתלווים אליה.
טוקסין – זה נכון. אבל אנו רצינו לקנות בית MF ולהפוך אותו לדיור לגיל הזהב, שם ההחזרים גבוהים מאוד אם אתה יודע לנהל את זה. למי שרוצה פתרון יותר פליין ואנילה אתה צודק.
אסף אתה אומר שהנכס מניב 3 % בשנה בהנחה ושוק הדירות יקפא או ישאר מתון. במידה והוא ימשיך בקצב של השנים האחרונות כלומר בין 10-12 % בשנה, זה השקעה לא רעה בכלל, במיוחד שהדירה משמשת למגורים כאמור ולא למכירה בכל מקרה.
אז מה היה לנו, נכס שלקחתי משכנתא של 30% מערכו או עזוב לצורך הפשטות נניח נקנה במזומן וערכו 1.5 מיליון ביום הקניה, כעבור 8 שנים בהנתן עליה של 10% כל שנה, ערכו כעבור 8 שנים הוא 3 מיליון בערך.
אז עכשיו אני עם דירה ששוויה 3 מיליון ( שאין לי כוונה לעזוב בכל מקרה..) , ללא חובות לבנק כי חיסלתי משכנתא, וכל הכסף שיש לי עד כה עוד משחק בבורסה.
לעומת משהו ששם את כספו 1.5 על הבורסה, כעבור 8 שנים במקרה הטוב, (במצב השוק היום) יעשה אולי 2.3 מיליון, אין לו יכולת לקנות את הדירה שאני חי בה היום, ההון הכללי שלו נמוך מנכסי, והוא הפסיד בכך שלא קנה דירה.
זה למעשה מה שקרה בעשור האחרון.
אנשים סילקו משכנתאות, חיים בדירות שאני למשל רק יכול לחלום עליה, ועכשיו נהנים מהחיים.
איפה הטעות פה?
אני לא מבין את המתמטיקה שלך. איך משהו שעושה 10% בשנה לאורך 8 שנים מגיע מ 1.5 מיליון ל 2.3?
ולמה אתה מניח שהנדלן יעלה 10% בשנה? הנדל"ן עולה בקצב ממוצע של 2% בשנה. זה הממוצע לאורך מאה שנים.
במקום לחשב כל כך הרבה חישובים, בפוסט ההמשך למדריך, יש אקסל. כל מי ששואל את עצמו שאלות שיוריד את האקסל ויכניס את הסנריו שהוא חושב עליו לאקסל. אפשר להכניס שם כל מה שתרצה ולראות בעצמך מה קורה. הכל משתנה ע"ב ההנחות שאתה לוקח. תשתמשו באקסל שבסוף ששם הוא הכי משוכלל.
אני יכול לומר לך שאני מכוון הרבה יותר גבוה מ 10% בשנה ולכן כמעט לעולם לא ישתלם לי לקנות דירה. ברגע שהתשואה שאתה יכול להשיג היא באיזור 15% כמעט באף מחיר לא שווה לקנות דירה.
100 שנה אחורה במקרה של מדינת ישראל לא נראה לי רלבנטי 🙂
המדינה שלנו צמחה מאוד בעשורים האחרונים ועל כן מחירי הדירות טסו למעלה. וכנראה ישארו איפשהו שם או טיפה פחות.
אם אתה מצליח לעשות15% בשנה בבורסה כל הכבוד, זה העבודה שלך בזה אתה עוסק, וכנראה שדירה לקניה באמת לא אופציה עבורך, אבל רוב האנשים ששוק ההון זה לא העבודה שלהם לא עושים 15% בשנה ואפילו לא 7 % בשנה. ככה שאם הדירות ימשיכו לעלות בקצב של 10% בשנה, רוב האוכלוסיה שאיננה מומחית על בשוק ההון תשאר ללא דירה וללא הון עצמי גבוה מספיק לקנות אחת אי פעם.
הרוב באמת לא יגיע לכך, אבל כמו שהראיתי, אתה יכול לבחור מנהל השקעות טוב שיעשה לך את זה (למשל עדן, אין הצעה) או לעשות את זה בעצמך על ידי לימוד עצמי. לא צריך להיות גאון בשביל לעשות כסף בשוק המניות.
שים לב שאתה צריך לשים בתחילת הבלוג מעין הודעה שבה אתה אומר שכל התחשיבים והחישובים שאתה עושה הם במידה ומצליחים לעשות 10% ומעלה בשוק ההון בשנה,בממוצע, אז ורק אז שווה להשקיע בשוק ההון ולא בדירה. היות ורוב האנשים שקוראים את הבלוג הזה לא מומחים בשוק ההון והיות והרבה מאתנו בעלי מקצוע אחר שלא מאפשר לנו להתחיל לחקור עוד תחומים ומעדיפים להביא את הכסף לבית השקעות שביום טוב יכול לתת לך 5%-7% שנתי הבלוג וכל החישובים פה לא רלבנטים. ולכן כנראה קניית דירה היא הפתרון לרוב האנשים שלא מתחום הכלכלה.
כמו שאמרתי מספר פעמים, בהשקעה בתעודות סל על מדדי מניות בעולם כל אחד יכול לעשות 7-10% בשנה.
זה מעט מצחיק, נשמע כאלו יש לך נוסחת קסמים ואיך אף אחד לא ראה את זה עד היום, הרי לפי העקרון הזה כולם היו שמים בתעודות סל ונהיים מליונרים. זה כנראה לא עובד ככה וזה כנראה לא כזה פשוט. הבורסה זה הימור כמו קזינוו, לא שונה במיוחד. כלל בסיסי בתחום – שמשהו אומר לך שהוא יכול לעשות x % בשנה בלי בעיה, פה צריך להזהר.
עומר, נהניתי מהדיון באמת אבל אני מרגיש שהוא מתחיל ללכת אחורה. הבורסה זה לא קזינו, זו לא נוסחת קסם (אפילו לומדים על זה באוניברסיטה). אני מציע שתחנך את עצמך בכמה ספרים כמו "The Intelligent Investor" ואולי "One up on wall street" ואז תבוא לדיון חכם יותר, כי יש ביננו פער שאני לא אצליח לגשר עליו בתגובות בבלוג. כל מה שאני עושה כפי שתוכל לראות בבלוג אתה גם יכול לעשות וכל אחד יכול לעשות, גם אם יש לו עבודה במשרה מלאה. שוב – גלולה אדומה או כחולה, תבחר אתה.
אגב עוד הערה, כל המשחקים הסטטיסטיים אלה יפים שאתה בשנות ה 20 לחייך, נכון שאם הבורסה תיפול אז יש לך עוד עשורים רבים לתקן.
ניקח מצב ביניים, אדם בגיל ה40, נניח עכשיו הבורסה מתרסקת, ונכנסת לקיפאון של 10 שנים.
אותו אדם בן 40 איבד נניח 40% מהונו, יתכן שבגיל 50 יתחיל תיקון, אבל אז אותו בחור יהיה במצב בעייתי מבחינת עבודה, וסיכויים גבוהים שיהיה עם שכר נמוך יותר, לא יוכל לצבור הון והתיקון לנקודת ההתחלה יגיע רק שיגיע לגיל 60. בינתיים מחירי הדירות ימשיכו בקצב זוחל של 2% בשנה תיווצר פה בעיה קשה מאוד. לא הון, ולא יכולת קניית דירה.
ממש dead end קטלני.
אם היה לי את ההון שיש לי יום ב 2011 הייתי קונה דירה בלי לחשוב פעמיים, היום המחירים כל כך גבוהים שזה ממש כאב לב לקנות, אבל יש מצב שזה עדיין הדבר הנכון לעשות. אני כבר לא יודע.
אסף אני חושב שהשקעות בנדלן הם הרבה פחות תנודדיות והשוק הזה עובד הרבה יותר לאט משוק ההון.(כמו שהתמנפת על הין היפני)
לכן אפשר להתמנף עליו(בצורה מבוקרת) וזה ממש לא יחשב כסיכון..בשונה מהבורסה לדעתי.
אם הנכס שלי מניב תשואה של 4% שנתי ומגדיל את השווי שלו ב3% בשנה ואני מתמנף עליו מעט אני עולה על התשואה הממוצעת של שוק ההון..
אני מדבר באופן כללי יכול להיות שנכון לעכשו השוק קצת ייקר.. אבל זה יהיה נכון גם לגביי הבורסה לא?
ובנוגע למה שאמרת שלתת את הכסף למנהל קרן גידור שאתה סומך עליו ושוכנע שיעשה תשואות גבוהות מהשוק.. הבעיה פה היא מדיניות המס בישראל שביחד עם דמיי הניהול שוחטת את כל התשואה..
היי אסף בהחלט דיון פורה, ומאיר עיניים, אני אלך ללמוד קצת ואחזור אולי בהמשך לדיון נוסף 🙂
אם כבר בעניין ספרים באיזה היית ממליץ להתחיל?
אסף, נהניתי בעיקר מה… סבלנות שלך.
מענין בן כמה עומר.
הוא מדבר כאילו הוא יודע. כולנו לא יודעים מה אנו לא יודעים. האם עומר יודע מה הוא לא יודע?? זה מקרה פשוט… אתה אסף (…וגם אני לצורך הענין) יודע מה עומר לא יודע ואתה מציע לו גשר שלפחות ידע מה הוא לא יודע…
אהההה…. הגלולה.
גולי, כאמור כתבתי פה לאסף שאשמח לדעת את מה שאני לא יודע ( כן אני יודע להודות שאני לא יודע….) על ידי קריאה של ספרים מומלצים.
ואיזה ספר הוא ממליץ להתחיל איתו (שיהיה קל לעיכול בתחילת הדרך).
מחכה עם הקינדל שלי בהיכון לבחירה שאסף יגיד 🙂
בכיף, זרקתי לך כבר מקודם שני ספרים שאפשר להתחיל איתם. תוכל לקרוא גם את המכתבים של וורן באפט, אני רואה שקשה להשיג את הישנים, אולי אני אפתח חלק באתר כאן שמאפשר גישה לישנים.
הוספתי לינק (בצד שמאל) למכתבים הישנים של באפט. יש שם כמה דברים נדירים כמו המכתב של 1973 שלא ראיתי בשום מקום אחר. בכלל יחסית קשה למצוא את המכתבים מלפני 1977.
תפדל, תהנו.
אם מה היית ממליץ להתחיל? מי יותר קל בהתחלה?
"The Intelligent Investor" או "One up on wall street" ?
עומר, אני בשונה מאסף, הייתי ממליץ לך להתחיל במדריך המעולה של מאיר באתר התמונה הגדולה. תקרא אותו לאט לאט ותפנים. תמצא שם את רוב התשובות לשאלותיך. גם ב "סולידית" תמצא לא מעט. אסף בהיותו משקיע ערך אקטיבי ומצליח הוא אחד למיליון…
בקיצור, לפני שאתה טובע בספרים, תקרא את הנ"ל.
הייתי מוסיף את הספר הקטן רק בגלל שהוא מאד כיף לקריאה ומאד קל לישום
לעומר:
קבל ביקורת ותנסה להתייחס אליה כביקורת קונסטרוקטיבית.
אתה לא יכול לצפות שהכל יילעס ויוגש לפיך בכפית.
כמו שמישהו כתב לפני,גם אני מאוד מתרשם מהסבלנות של אסף לענות פעם אחר פעם אחר פעם לתגובות שלך שניכר בהן שלא באמת טרחת להתעמק בבלוג של אסף ובפוסט הספציפי הזה בפרט.
ואתה יודע מה קורה בסוף? לאנשים שמתחזקים בלוגים מסוג זה פשוט נמאס – ובצדק.
אתה רוצה טיפ להשקעות בשוק ההון?
כמו שאסף כתב, לא צריך להיות גאון, אבל צריך יכולת לימוד עצמית, הלימוד אגב לא נגמר לעולם.
דרושה משמעת עצמית,עקביות,אורך רוח,צניעות.
אם אתה יורד לרזולוציות של איזה ספר לקרוא – חשב מסלול מחדש אם זה יכול להתאים לך.
עומר, הייתי מציע לך לקרוא על הדרך את הספרים של טאלב. תתחיל מתעתועי האקראיות תמשיך לברבור השחור ותקנח באנטי שביר.
למפוחד. אתה מתבלבל בין סיכון לבין תנודתיות. אתה מניח שבגלל שמחירי הדירות פחות תנודתיים, ואני לא בטוח שזה המצב, אז הם יותר בטוחים. זאת טעות לחשוב כך ואתן לך דוגמא:
נניח אנו חוזרים ל2009, אתה בודק כל רבעון ומגלה שמחירי הדירות עולים בשיעור נאה, אין לך יכולת או רצון לקנות דירה ולכן אתה רק ממשיך לעקוב ולקוות שיום אחד תזכה "בחלום לדירה".
מגיעים ל2016,וראית שבמשך 28 רבעונים שהמחירים עולים, וכל רבעון אתה רק בטוח יותר ויותר שדירה זה נכס מאוד בטוח, שמבטיח לכל הפחות את הקרן שלך.
אתה מחליט לקחת חוב צנוע של 50% מערך הדירה ולקנות דירה, ובדיוק כשאתה הכי בטוח בהחלטה שלך פורצת מלחמה או שהמשק נכנס למיתון או העלאות ריבית פתאומית או כל דבר אחר, ופתאום מערכת שחשבת שהיא לינארית ובטוחה הופכת מהר מאוד ללא לינארית (עליה של 1% בריבית תגרום לירידה של 1% במחירי הדירות, אבל עליה של 2% כבר תתרגם לירידה של 10% וכך הלאה).
ואתה מגלה שהנכס שלך,שחשבת שהוא בטוח מאוד ולא תנודתי, מאוד תנודתי ולא לכיוון החיובי.
השוואת קזינו לשוק ההון או נדל"ן זאת טעות מוחלטת. בקזינו הסיכויים ניתנים לחישוב, ההתפלגות ידועה,זוהי מערכת סגורה וכל הגורמים ידועיים.
בשוק ההון,נדל"ן ומערכות מורכבות הסיכויים לא ניתנים לחישוב מהסיבה הפשוטה שאין לך מושג איך נראית ההתפלגות האמיתית.
קח לדוגמא עושר. תדגום מיליון אנשים בארה"ב ותחשב את ממוצע הנכסים שלהם. אם דגמת אנשים "נורמאליים" תגיע למספר מייצג כלשהו. אם אחד מהתוך המיליון אנשים הללו הוא וורן באפט או ביל גייטס, תגיע למספר אסטרונומי שלא מייצג דבר.
דיון מעניין התפתח כאן. כמה נקודות שחשבתי עליהן תוך קריאת הדיון:
1. אם היסטורית מחירי הנדל"ן עלו ב-2%, אז יחד עם תשואה שוטפת של 3%-4% מקבלים 5%-6% נומינלי על הנכס. יש מניות רבות בשוק הישראלי שהתשואה על הנכסים שלהם היא באזור הזה, אבל אם אתה קונה את המניות המינוף (תפעולי או פיננסי) כבר בפנים, בניגוד לדירה.
2. להשיג תשואה של 15% למשך זמן רב זו לא משימה פשוטה. נראה לי שלאחרונה תמה ההתערבות של באפט עם מנהלי קרנות גידור בה הוא העריך שהם לא ינצחו את המדד, וצדק. כלומר, קשה מאוד לדעת מי מהמנהלים הולך לשבור את המדדים לתקופה ארוכה קדימה, מה גם שעל מנת להשיג 15% בנטו, מנהל הקרן צריך להשיג 25% ברוטו (אחרי 20% דמי הצלחה ו-25% מס אתה נשאר עם 60%). להשיג 25% למשך מספר עשורים זו משימה מאוד קשה.
יהונתן אתה צודק – התשואה על נכס נדלני, השכרה פלוס עליית ערך היא בממוצע 4-5% בשנה (3-4% תשואת שכירות היא ברוטו). העניין הוא שב 8 השנים האחרונות ערך הנדלן עלה בהרבה מעל 2% ריאלי בשנה, יותר לכיוון של 10%. לכן כנראה השנים הבאות יאופיינו בתשואה נמוכה מאוד על נכסים נדלניים.
באפט התערב עם קרנות גידור ממש. תפקידן של קרנות הגידור הללו (בשונה מעדן!) הוא לגדר ולאו דווקא להשיג תשואה, ככה שההשוואה לא נכונה. למשל קרן הגידור של ג'ים צ'אנוס השיגה 2% בשנה לאורך עשר שנים. זו קרן גידור שורט בלבד. צ'אנוס טוען (ובצדק) שמדד ההשוואה הרלוונטי לו הוא 1 חלקי ה S&P500, כי המוצר שלו מגדר את ה S&P500. אז זה לא חכמה לזרוק נתונים מחוץ לקונטקסט. אני לא מצפה שקרנות גידור ינצחו את המדד כי הן לא מנסות לעשות את זה. זה קצת כמו למדוד כמה כסף יש לך בבנק בעזרת הגובה שלך. זה פשוט לא קשור. קרנות שמנסות לנצח את המדד ועושות זאת לאורך זמן דווקא יש למכביר, כמו למשל באופוסט, ת'ירד פוינט, ארלינגטון ועוד. ראיה לכך, אגב, אפשר לראות בטד וושלר וטוד קומבס, שני שחקני הרכש של באפט שמנהלים כמה מליארדים עבורו – שניהם הגיעו מקרנות גידור.
בנוסף, אתה לא מחשב נכון את העניין של המס – תשואה של כל קרן או כל מדד היא תמיד לפני מס, היות ומס הוא משתנה ואלקטיבי. למשל אם אתה משקיע בעדן דרך קופת גמל, לא תשלם מס בכלל. אם אתה תושב חוץ לא תשלם מס בכלל. אם אתה חברה בע"מ תשלם שיעור מופחת.
לא הגיוני שמכשיר ההשקעה משנה את התשואה באותו הנכס. אם אומר לך שבאפט השיג 20% בשנה לאורך 30 שנה לא תשאל אותי "מה, דרך קופת גמל או דרך חשבון רגיל, לתושב ישראלי או לתושב חוזר או לתושב חוץ? כמה מס שילמתי?". מס פשוט לא קשור פה, מס משלמים תמיד – בין אם קנית אינדקס או לא, קרן גידור או לא, קרן נאמנות או לא. אתה גם בוחר מתי לשלם אותו או אם לשלם אותו בכלל. למשל אם תקנה מניה ותרוויח עליה פי 10, ואז תעבור לחו"ל, לא תצטרך לשלם מס. אם תישאר בארץ כן תשלם מס. תשלום מס לא רלוונטי לכלום ולכן לא צריך להתחשב בו בהשוואה, כן צריך כשמחשבים עושר סופי (חישוב אישי).
אני אומר את זה כי אנשים לא יודעים איך להשוות תשואות. שיעור המס שאתה משלם זו הבעיה שלך וזה לא תלוי בנכס שבו השקעת. התשואה בנכס היא אוניברסלית, כל משקיע קיבל אותה התשואה, המס זה סיפור שונה.
אסף, כתבת שכל משקיע אינדקסים יכול להשיג בקלות 7%-10% שנתי. אני מניח שאתה מתכוון לתמהיל 100% מניות במדד רחב נניח Sַ&P.
מאיפה לך שאלו יהיו התשואות? (והאם אתה מדבר על ריאלי או נומינלי) קראתי במקומות מסוימים שבגלל שהמכפילים יחסית גבוהים, צפי יותר סביר לשני העשורים הקרובים נניח הוא 4% ריאלי.
זו שאלה טובה.
דבר ראשון אומר שכשאני רואה את המילה "צפי" ואחריה "שני עשורים" אני מגחך. אף אחד לא צופה קדימה שני עשורים. אנליסטים במניה בודדת טועים ברווח של השנה הבאה כשיש להם גישה להנהלה ולכל הנתונים שרק אפשר. אז בשוק שלם ולטווח של 20 שנה?
בוא נניח לרגע ששוק המניות עולה 7% בממוצע בשנה ונניח שהמכפיל הממוצע של שוק המניות צריך להיות 15, כלומר שהשוק יקר מהממוצע ב 50% (תיכף אני אגיע לזה) וכיום המכפיל הוא 22. בוא נניח שבעוד 20 שנה שוק המניות ינוע רק על הממוצע הרב שנתי, דהיינו מכפיל 15 ו 7% בשנה. אז הנחנו פה התכווצות מכפיל דרמטית, הנחנו ששוק המניות מתקדם 7% בשנה (תחתית הטווח) ועדיין נקבל ששוק המניות עולה 5% בשנה (תעשה את החישוב לבד ותראה). לכן אני חושב שתחזיות ל 20 שנה הם מיותרות וחבל על הדיו.
מי אמר לך שהשוק יקר היום? היה דיון מעניין בבלוג של עדו על האם השוק יקר או לא. לדעתי השוק היום מתומחר הוגן, לא יקר. בטח שלא משהו שמצריך התכווצות מכפיל של 30%. לפני 50 שנה, בתקופה של באפט, מכפיל 20 ל S&P היה יקר, כי היו שם המון חברות תעשיה וכו'. כיום חלק הרבה יותר גדול מהמדד הוא חברות שירותים, טכנולוגיה וכו'. התעשיה בארה"ב דועכת כבר שנים. אז איזה מכפיל מגיע לגוגל? פייסבוק? אמזון? לכן אני לא מופתע שהמכפילים נמתחים כלפי מעלה. כמו כן בל נשכח את הריבית האפסית וכו'. יש עוד סיבות בבלוג של עדו, תחפש שם. אני לא רואה תחום בועתי כיום. יש הטוענים שיש בועה בהלוואות הסטודנטים ובתעשיית הרכב, אבל כשפיאט נסחרת במכפיל 4 וכשחברות שנותנות הלוואות לרכב נסחרות במכפיל 3-4 אני חושב שאלה לא תמחורים של בועה. בועה זה אומר שהולך להיות משבר הייטק ואמריקה אונליין נסחרת במכפיל 50 על ההכנסות פשוט כי היא לא מרוויחה כלום.
מה שאני בטוח בו הוא ששוק המניות (לאו דווקא בארץ, כי הרגולציה הורגת אותו, באופן כללי) יבצע טוב יותר מאשר שוק הנדל"ן בארץ, במיוחד מהמחירים הנוכחיים.
היי אסף,
קודם כל התגובות לא פחות מעניינות ומלמדות מהפוסט עצמו-פשוט כיף.
מה לדעתך יקרה ברגע שיהיה סוג של מחנק אשראי של קבלנים מול הבנקים?
הכסף של הבנקים מצטמצם(רגולציה,הלימות הון וכל בנק והבעיות שלו-ה3 גדולים בעיקר.) ,לכן האשראי יהיה יקר יותר לכולם, גם לקבלנים וגם לצרכנים.
היי אסף,
פוסט מעולה. אני מפיץ אותו למכרים כבר יותר מחצי שנה מאז שקראתי אותו לראשונה.
ישנו גם שיקול של רמת המחירים הנוכחיים. או במילים אחרות- האם אנחנו נמצאים בבועה שעומדת להתנפץ.
האם יש לך דעה מוצקה בנושא?
אני חושב שזה יכול להיות נושא לפוסט מעניין וסופר-רלוונטי לקהל הקוראים. just saying 🙂
דבר אחד שנשאר לי פתוח מכל הדיון כאן הוא עניין הריבית על המשכנתא. מי לוקח ריבית של 7 אחוז היום? היום מדובר יותר על רמות של 3 אחוז. וכשמכניסים את זה בחשבון, זה כמובן עוזר מאוד לכיוון של קניית דירה ולא השקעה..
לא זכור לי שמדובר על 7% ריבית. בהמשך למדריך יש אקסל מפורט שמראה את החישוב.
קח דבר אחד בחשבון – אם הריבית תשאר נמוכה, הכפלה ואולי שילוש של שוק המניות זה דבר שבא בחשבון. אם לא, כנראה שהדירות מאוד יקרות ועלות המשכנתא תעלה.
אני רואה בקובץ אקסל: Mortgage Rate 7%. זו לא הריבית על המשכנתא?
וחוץ מזה, גם טיפה מוזרה לי ההנחה שמי שלוקח משכנתא בהכרח שם את שארית כספו בהשקעה שמניבה 4% (ולא 10%, כמו שהנחת שמי שלא לוקח משכנתא עושה).
נגיד ואנחנו משאירים את כל יתר הפרמטרים כמו שאתה שמת בתור דיפולט (ושוב, 7% ריבית על משכנתא? ברגע שחותכים את זה ל-3-4% כבר ההפרש גדל משמעותית אבל לא חשוב..) ורק מסלקים את ההנחה הזאת ושמים שמי שלוקח משכנתא גם עושה 10% בשנה, אנחנו מגיעים למצב של 36 אלף שקל יתרון לכיוון של לקיחת משכנתא. אם אנחנו מוסיפים לזה גם ריבית על משכנתא של 4% במקום 7% אנחנו מגיעים ליתרון של 2,431,171.95.
ובהמשך לפוסט הקודם, בעניין ההשקעה הסולידית שהנחת שמי שלוקח משכנתא עושה – אני חושב שהניתוח שעשית פה לא צריך להשוות בין עליזה מאשקלון, שגם ככה עושה החלטות כלכליות גרועות כל חייה, ל"משקיע הנבון" ( :> ), כלומר לקוראי הבלוג הזה. זה לא מעניין, זה ברור שמי שעושה סדרה של החלטות גרועות בסופו של דבר יישאר עם פחות בבנק. אני חושב שיותר מעניין יהיה לבודד את ההחלטה של האם לקחת משכנתא או לא ולהניח שכל הפעולות האחרות, למשל הנחת ההשקעה הסולידית שלקחת, זהות. הרי בסופו של דבר מעניין אותנו, ואותך, לדעת ולהבין את ההשלכות של ההחלטה הזאת עלינו ממש, ולא על הבן אדם הממוצע והסביר.
אחלה פוסט – תודה !
"היה דיון מעניין בבלוג של עדו על האם השוק יקר או לא"
מישהוא יודע מה נסגר עם הבלוג של עדו?
אסף, קראתי שוב את שני הפוסטים בנושא לקנות או לשכור דירה. פעם קודמת קראתי אותם בזמן אמיתי כלומר לפני חמש שנים. שלחתי במשך הזמן כמה וכמה אנשים לקרוא את הפוסטים המצוינים האלה!! ובטח כבר נמאס לך לדבר עליהם. אבל בכל זאת (חוץ מזה שנעלמת לנו…) אני רוצה להגיד כמה דברים שהציקו לי גם בקריאה הראשונה. וכן, כמובן התעמקתי גם באקסל המצוין.
ההשוואה שאתה עושה היא בין בסט קייס של רכישה מול וורסט קייס של שכירות שזה איך להגיד מאוד… אבירי מצדך. כאילו לנצח עם יד קשורה מאחורי הגב. (סיפור אמיתי: כשהייתי ילד היה איזה עברין צעצוע שאיתגר מישהו ללכת מכות כששתי ידיו של העברין קשורות מאחורי הגב… הוא (העברין) כמובן חטף מכות!!!). אבל המסקנה קצת מפריעה. נקודת האיזון היא תשואה של 8% בתיק ההשקעות של השוכר? כלומר תשואה נמוכה יותר מ 8% ואז עדיף לקנות דירה? כמובן בהתעלם מכל הסיבות האחרות שהן מובהקות לעדיפות לשכירות (סיכון, קלות ניוד, ביטוח רעידת אדמה וכו').
אם היית משווה שוכר ממוצע לקונה ממוצע ללא כל ההקלות, האם נקודת האיזון הייתה יורדת? כנראה שכן, לא? לכמה? 7%, 6%…
ברור לי ש CAGR של 500SNP ל 25 שנים אחורה הוא: 9.8% ל שנת 2015, 9.6% לשנת 2014, 10.3% לשנת 2013 וכו'
הדרך להוכיח שמשהו נכון הוא לקחת השוואה של קיצון נגד קיצון, ככה עושים במתמטיקה. אם המבחן הזה עובר, כל המבחנים האחרים הם תתי מבחן של מבחן הקיצון, ולכן מיותרים…
מסכים לגמרי. דיברתי על הענין מזווית אחרת. אם נקודת האיזון "עם יד קשורה מאחורי הגב" היא 8% כמה היא בתנאים אמיתיים ומלאים בין השוכר לקונה? אני שואל מאחר ולמשל: CAGR של ת"א 100 ל 15 שנה הוא 6.8% "בלבד".
אני מניח שלך כבר לא יהיה חשק לעשות זאת ואני מבין… אבל, אם לנסח את השאלה באופן ברור: "מה נקודת האיזון בין שוכר לקונה כאשר מכניסים בחשבון תרחיש סביר וממוצע. כמו למשל, תשואת שכר הדירה לאחר פחת התיקונים, עלות שיפוץ דירה מסיבות הכרחיות פעם ב X שנים, עלות ביטוח רעידת אדמה, ועוד כאלה הוצאות…"
אסף –
בשיחותיי עם חברים אותם הפנתי לפוסט, עלה קושי בהבנת הפוסט לאור השינויים ברמות הריבית מאז שנכתב.
לאור היות הפוסט כל כך רלוונטי ("מככב" בדיונים בפורומים שונים כגון הסולידית), ובחלוף 5 + שנים מאז כתיבתו, אם יהיה לך זמן, אני ממליץ להוציא עדכון / לבחון את הנחות הפוסט גם במציאות הנוכחית.
ושוב תודה רבה.
פליפר אני אספר לך את ההבנה שלי ואם אסף ירצה אז יתקן או יוסיף. כלום לא השתנה מאז המאמר של אסף מבחינת תקפותו. עדיף חד משמעית לשכור מאשר לקנות אבל רק למי שיודע ליצר לפחות את תשואת המדדים. כלומר השקעה פסיבית גלובלית. מה שמשתמע זה שמאחר ורוב הציבור לא יודע לקנות קרן נאמנות מחקה כלל עולמית אז עדיף לרוב הציבור לקנות נדלן. לאלה שיודעים לבצע את הפעולה הפשוטה הנל, כלומר היצמדות למדדי מניות בינלאומיות, יש עדיפות מובהקת לשוק ההון וזה עוד בלי לדבר על נושאים של סיכונים. אני מניח ששיחקת עם האקסל שהוא צרף לפוסט שלו… סביבת הריבית היום לא משנה דבר. אני דווקא מתעניין במה שכתב סלומון. מה נקודת האיזון בתרחישים דומים בין קונה לשוכר? אין את זה באקסל…
האמת שכתבתי משהו דומה אצלי ומה שמפתיע זה שלקחתי בדיוק את אותם המספרים רק עם ריביות נמוכות יותר למשכנתא (בכל זאת הריביות בשפל) ועדיין יצא מאוד לא משתלם לקנות דירה.
זה פשוט מטריף אותי כמה אנשים כל הזמן לוחצים לקנות דירות שוב ושוב רק ללכת עם העדר מבלי לעצור רגע ולשאול האם זה חכם או לא.
אסף, כל הכבוד על הפוסט המושקע.
שאלה חשובה – מאין אנחנו יודעים שמדד תשומות הבניה אכן משקף את עליית מחירי הדיור לאורך זמן?
לא ראיתי ראיה לכך במאמר.
כן, גם לי זה הציק
חלק גדול ממחיר הדירות (בעיקר במרכז) הוא מרכיב הקרקע, שהוא מרכיב הוני, והוא גם החלק שטס למעלה כשהריבית נמוכה – כמו בשנים האחרונות.
"בנק ישראל: לריבית הנמוכה תרומה שולית לעליית מחירי הדירות"
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001205486&fid=2
לא יודע איך להגיב לדבר כזה, במקרה רגיל הייתי אומר שזה בסדר והם פשוט לא מבינים בכלכלה, וגם אם זה רק כמה אנשים זה עדיין בנק ישראל..